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仲量联行: 成都零售物业空置率上升,场景打造和消费空间延展破局 ——凤凰网房产成都
仲量联行发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》零售物业篇2020年7月3日,成都——2020年上半年,突如其来的新冠肺炎疫情导致全球消费与商业市场遭遇挑战,实体商业客流下滑、营业额骤减,部分难以为继的商户关门歇业,行业优胜劣汰加速、... -来自凤凰新闻客户端
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成都
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仲量联行: 成都零售物业空置率上升,场景打造和消费空间延展破局

凤凰网房产成都站 2020-07-03 16:42

仲量联行发布《2020年上半年成都商业地产市场报告》零售物业篇

2020年7月3日,成都——2020年上半年,突如其来的新冠肺炎疫情导致全球消费与商业市场遭遇挑战,实体商业客流下滑、营业额骤减,部分难以为继的商户关门歇业,行业优胜劣汰加速、品牌布局重组。二季度开始,伴随疫情逐步受控,成都消费市场与实体商业逐渐复苏,开始释放积极信号。回顾上半年整体市场,成都零售物业空置率上升2.2个百分点,租金收益下滑。品牌对于扩张持谨慎态度,积极整合店铺资源,重组在蓉布局。业态方面,承租优质商业中的餐饮类租户的退租率录得12.4%,位居各业态之首。

仲量联行成都董事总经理谢凌表示:“尽管疫情对消费及零售商业市场造成的冲击不可避免,餐饮、娱乐等业态出现一定比例的商户退租。但从二季度尤其是端午小长假数据分析,成都商业消费市场已呈现积极的回升态势。未来,社区商业、商圈规划、夜市经济、地摊经济将多管齐下,为快速演变的零售商业市场注入新的活力。”

市场研读

成都上半年两个季度均录得新项目开业。

本次疫情带给中国消费市场不小的挑战,新增供应几乎停摆的情况下,成都上半年两个购物中心入市,总存量升至899万平方米,保持全国第三。疫情前,位于大源板块的红唐购物中心开业,体量约10万平方米;疫情后,成华区杉板桥板块招商花园城购物中心开业,体量约5.3万平方米,与区域内天荟万科城市广场和龙湖滨江天街形成差异化互补,在“竞”与“和”之间完成了新兴商圈的构建。特别值得关注的是,该项目在场景方面,着重文创+生活的氛围营造,引入文轩BOOKS、永辉Bravo、CGV国际影城、威尔士健身四大主力店,共同构造以“阅”为主的家庭消费优越场景。此外,传统百货持续关店,位于双楠商圈的千盛百货晋阳店停业。

在“中优”战略下,存量物业加速改造升级,核心区位的商业价值再获凸显。百货持续优化调整,增加非零售业态面积,其中客流集中的低区和地下空间成为调整焦点。例如伊势丹百货将负一楼超市面积缩小,扩容美食广场,引入多家餐饮首店,借此引流提升业绩。同期,春盐商圈的晶融汇、财富中心、北京华联双桥子店开启整体改造,金沙光华商圈(原乐宾百货)将改造为曼购城市奥莱,凯德广场金牛店将负一楼进行封闭式改造。

疫情前品牌的持续引入奠定疫情后市良好基础,成都商业市场仍具韧性。

疫情前,新一轮品牌调整已经完成,新签品牌于上半年陆续开业,其中不乏首店亮相,包括Ulysse Nardin西南首家旗舰店、Canada Goose中西部首店、Yohji Yamamoto山本耀司大陆首间旗舰店、Harmay美妆等。此外,随着城南商业逐渐成熟,国际奢侈品牌在蓉开设的数量增加,银泰中心in99引入Balenciaga、Tiffany、Alexander Wang、Ermenegildo Zegna品牌将相继入驻。从成都城市发展格局看,近十年中心城区南部区域是成都新经济蓬勃发展的重点区域,交子公园商圈作为高端服务业承载地和高素质人口聚集地,商业硬件基础坚实,吸引越来越多的国际知名品牌进驻,具备建设世界知名商圈条件,推进成都建设国际消费中心城市。在资本浪潮的推动下,国内美妆集合店进入集中爆发期,名创优品旗下的WOW COLOUR进驻悠方、锦华万达等;KK推出的THE COLORIST调色师进驻金楠天街、大悦城等;KKV进驻环球中心、大悦城等。

商业退租导致零售物业空置率增至9.6%,租金由升转跌。

由于部分租户的现金流仅够维持约三个月,二季度市场品牌退租进一步加剧。疫情在全球蔓延,迫使国际品牌重新审视全球经营战略,部分品牌关闭业绩较差的门店,甚至退出中国市场,例如英国潮流品牌Superdry在成都的三家门店计划于七月相继关闭。因此,疫情诱发的零售商业退租潮,导致成都优质零售物业市场平均空置率上升至9.6%,环比上升2.2个百分点。为快速填补空置面积,维持日常运营,多数购物中心纷纷下调租金预期。仲量联行数据显示,成都优质购物中心首层平均租金报362.3元/平方米/月,较2019年末下降1.5%。

市场恢复势头良好,夜间经济和地摊经济推动商业复苏。为全面释放街区新活力,结合当下夜间经济与地摊经济效应,融入夜市概念,多个购物中心通过统一运营的方式,借助地摊经济,帮助客流恢复,如EGO的制噪市集、龙湖西宸天街时光市集、鹭洲里市集等,带动零售商业有序规范恢复。根据支付宝数据显示,今年端午夜间出行人数同比去年提高了46%,人流的活跃让夜经济相比去年呈现出了更强的增长活力。受益于客流的回归,城市商业快速恢复。据锦江区商务局统计数据显示,端午前两日春熙路商圈人流量恢复至去年同期的九成水平。春熙路商圈IFS、太古里等14家大型商场实现销售额2.7亿元,同比增长3%,其中王府井开展周年庆促销活动,增长高达20%。

后疫情市场焦点—零售商业退租分析业态:餐饮退租率以及退租面积均居首,娱乐、线下教育受影响同样较大

餐饮业态退租最严峻,按面积计其退租率位居各业态首位,达到12.4%;其退租面积占成都购物中心退租总面积的35.3%。由于电影院尚未恢复营业,客流下滑显著,导致电影院周边的餐饮门店普遍停业。

时尚业态退租率为8.6%,其退租面积占比33.3%。其中,服饰、配饰、鞋包退租占比排名前三。疫情导致中产阶级收入预期下降,也是导致购物中心消费下滑的重要因素。

体验业态退租率为3.7%,但整体存量面积较小,因此退租面积占16.8%,主要以线下培训和娱乐体验为主。

未来展望

下半年,多个大型开发商的优质项目仍有望准时开业,包括龙湖上城天街、万象城2期、青白江万达广场等购物中心项目,新增面积近80万平方米。至年末,成都零售总体量有望突破950万平方米。鉴于疫情逐渐受控,零售消费市场进入恢复期。预计下半年餐饮、教育等需求有望进一步回暖。而零售业态,由于疫情对国外的影响加深,国际零售品牌受到较大冲击,该类品牌的需求或将持续放缓,不排除继续闭店以减少成本支出。由于需求不确定性增加,整体市场仍处观望态度,项目方的租金预期也呈现较大差异。对于成熟优质项目而言,尽管出现少量商户退租,空置率小幅上升,但整体收益仍相对稳健,降租有限;而营业困难的项目是解释全市租金下滑的主要原因。

仲量联行华西区研究部总监朱建辉表示:“成都经济与消费的恢复速度超过多数同能级城市,超年初预期。疫情正加速商业市场洗牌,商业创新未来将引领消费市场转型,激发消费新触点。决定消费的因素有诸多维度,人口导入尤其是高端人才引进、经济增长、市场就业、消费载体、商业运营、城际交通等因素都正在影响甚至改变一个城市的消费规模与结构。未来,我们对零售商业的研究不应局限于消费端本身,而须将视野拓展至经济体以及城市的整体吸引力。经济持续增长、人才持续引入,才是零售消费市场能够催生全新动能之根本。成都若真能够成为‘来了就不想走’的城市,消费便自然走上‘有了就不会掉’的道路。”


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