高力国际-成都2020第三季度物业市场回顾及展望

随着疫情后各项经济活动的重启，需求较上半年有所回升，全市空置率下降1.1个百分点至17.6%。本季度线上教育持续扩张，传统金融和房地产建筑行仍是支撑市场需求的中坚力量。

写字楼市场

01需求与供应情况

需求回升，空置率下降

> 三季度无新增供应，与上半年相比，三季度市场回暖需求回升，退租情况缓解，空置率下降。本季度线上教育持续扩张，录得大面积成交。新租户仍以受影响较小、经营能力良好的的传统金融、地产和企业服务类行业为主。

> 虽然租赁活动有所回升，但净吸纳量并未明显提升，在这些租赁活动中，搬迁和缩减面积的租户较多，新设立和扩张的公司较少。同时由于价格因素，导致市场上部分成本敏感租户流失至乙级写字楼。虽然需求复苏，但并未达到市场预期，部分项目持续推出特价房源等刺激手段，导致本季度平均账面租金环比下降0.9%至100.9元每平方米每月，除成华区外各子市场均小幅下降。

02 未来展望

新项目将于四季度入市

> 高力预计四季度市场需求将继续回弹，但年内应会保持低位，总净吸纳量为5.8万平方米，与去年相比同比下降66.1%。鉴于目前仍未完全恢复的经济与计划入市的新项目，以及，新项目普遍提供更优惠的租赁条款，以求快速去化空置面积，从而使业主间出现激烈的租金竞争，平均租金应将在四季度继续小幅下滑。

> 部分项目将推迟至明年入市，预计今年仅有位于天府广场的两个项目入市，体量约14.2万平方米。年内供应端压力缓解，预计年末全市空置率同比下降1个百分点至17.8%。

> 此外，预计今明两年市场将依然处于租户市场，高力建议业主提供更加灵活的租期、定制装修或精装房源来吸引租户，进一步稳定出租率。

03 说在最后

高力国际西南区董事总经理耿雪峰认为：展望未来，虽从过去经验看，写字楼主力租户看似长期来自传统金融、科技新媒体、房地产及建筑三大行业。但仔细分析发现，其下细分行业的办公需求每年均有显著变化。它们或受行业政策利好推动，或受资本影响，业务得以快速扩张，继而带动办公需求增长。从这一角度出发，结合当前政策环境，资本流动情况再来细说。首先政策环境：高力判断：在中国金融业进一步开放背景下，未来将有更多外商独资或控股的金融企业在蓉设点。同时年内全面普惠金融以及宽松的货币政策，也推动银行融资业务快速提升。在此基础上，为吸纳更多资金，银行理财、子理财也将加速落地。此外，为提高金融业整体服务效率和产品质量，金融科技企业的重要性日益凸显，且已被视为成都金融业差异化发展的重要路径之一。另一方面，基建拉动投资的趋势在疫情后将会更加突出，由此催生的建筑工程、建筑设计、工程咨询需求长期向好。

从融资情况来看，2019年至2020上半年，国内融资规模较大的行业主要集中于医疗健康、企业软件服务、消费电商行业。资本青睐的背后隐藏着规模化扩张的需求。

因此高力建议，业主不妨提前关注以上两类办公需求趋势，以便在未来更好的应对其新设立、升级和扩租需求。

仓储物流市场

第三季度，随着生产生活秩序全面恢复，成都仓储市场供应需求均录得回升。受益于线上消费的增长以及线下贸易活动的恢复，本季新兴电商和第三方物流仓储需求表现活跃，推动全市净吸纳量环比大幅增长至27.6万平方米。

市场供应较上半年录得回升

> 在经历了上半年的供应沉寂后，第三季度，远洋青白江物流园一期和卡行天下智能枢纽项目一期两个位于青白江的项目交付使用。

> 本季，生产生活秩序的全面恢复带动仓储需求显著回升。疫情使得居民消费习惯改变，首先，零售商持续拓展线上营销渠道；其次，以生鲜为代表的新兴电商业务在疫情后迅速扩张。季内服务于零售贸易商的第三方物流，以及生鲜电商的仓储需求活跃，全市净吸纳量环比大幅回升至30.4万平方米，带动空置率环比下降6.1个百分点至15.8%。

> 然而考虑到上半年疲软的租赁需求，以及短期内大量新项目入市的竞争，部分业主被迫采取以价换量的租赁策略。市场平均净有效租金环比继续下跌3.1%至24.5元每平方米每月。

未来展望

新增供应创新高，仓储需求将在年末进一步回升

> 随着年末零售旺季的到来，预计全市仓储需求将在第四季度进一步回升。但与此同时，从第四季度至2021年，将有约100万平方米的新项目投入市场，短期内大量新增供应将推高全市整体空置率，加剧全市租赁竞争。

> 鉴于以上，高力依然对成都仓储需求的增长保持长期信心。一方面，未来零售商们将更广泛的采取多渠道营销策略，带动仓配一体化服务外包需求增长，另一方面，除传统第三方物流以及电商租户外，高力国际观察到，来自生鲜电商、中央厨房等新兴租户的仓储需求也在快速增长。我们预计在稳健的仓储需求支撑下，市场整体空置率将在2022年逐步下降，同时租金止跌回升。

> 同时面对短期激烈的市场竞争，高力建议新项目或空置面积较大的项目业主，考虑定制库或定制改造方案，为快运、电商、连锁餐饮企业中央厨房等大面积，长租期，业务增长预期稳定的租户打造符合其需求特征的仓库，以实现快速去化。