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大宗交易再破千亿元 上海商业物业高位承压 ——凤凰网房产广州
2019年1月14日,上海市土地交易市场通过官方网站对外发布静安区南西社区C050401单元115-12地块的出让方式。由于有效申请人数为3人,因此该地块将采用挂牌方式出让。虽然只是一幅商办用地,但许多业内人士预判,这将是一场激烈的角逐 -来自凤凰新闻客户端
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大宗交易再破千亿元 上海商业物业高位承压

中国房地产网 2019-04-23 09:58

2019年1月14日,上海市土地交易市场通过官方网站对外发布静安区南西社区C050401单元115-12地块的出让方式。由于有效申请人数为3人,因此该地块将采用挂牌方式出让。

虽然只是一幅商办用地,但许多业内人士预判,这将是一场激烈的角逐。南京西路的罕有供应,与成熟的区位及商圈氛围,似乎预示着这里将成为南京西路CBD商圈接下来发展的最大亮点。而开发企业对于上海最核心区位商办用地的“狂热”也并未因市场的变化而消散。

近几年,随着上海土地资源日益稀缺,市中心及郊区商办用地的供应相对收紧。但从整体来看,2018年上海商办用地市场的供应仍保持着稳定增长的态势,而供应主要集中在浦东新区、闵行区等人口大区。

新的商办土地供应支撑着上海各个区域商业项目的增量,使写字楼、商业综合体等各类项目如雨后春笋拔地而起。而在茂盛生长的背后大量的大宗物业交易、活跃的存量改造以及市场需求的微妙变化都在说明上海商业地产市场在拥抱新机遇的同时也面临诸多挑战。

大宗交易再破千亿

2018年,中国大宗物业投资金额创历史新高,总量达到2517亿元,同比小幅增长4%。其中上海几乎占据了“半壁江山”,并且与其他三个一线城市北京、广州、深圳进一步拉开差距。

2018年,上海的大宗物业投资市场交易总额实现1176亿元人民币。虽然与2017年1227亿元的成交金额比较有小幅下滑,但总量依旧可观。且纵观近3年来的成交情况,上海一直保持着千亿元上下的成交水平。北京2018年大宗交易总额达565亿元,同比上升4%;广州2018年大宗交易水平有所下滑仅有187亿元;深圳则延续前两年态势,成交量保持在超过200亿元的规模。

从投资者策略偏好来看,2018年上海大宗交易成交中资本增值型及机会型的投资占比61%,由此可见上海投资市场的投资边际与以往相比变得更加广阔,投资走向更多元化,其中零售物业、工业物流及酒店的投资比例都有明显增加。

另一方面,观察2018年的成交可以发现一个新特点,即外资在上海大宗物业交易中的参与度有明显提升。无论是外资私募基金,抑或是外资地产开发商,甚至是外资零售巨头,都在加紧扩大在中国商业地产的布局。例如,新加坡凯德置地以127.86亿元收购了上海虹口星外滩的商业、办公项目;美国黑石基金收购了12万平方米的超大型商业综合体怡丰城等。

睿意德方面认为,当前国内房地产融资渠道收紧,那些融资乏力、现金流不济的企业都会选择出售资产,相对来说外资更有机会“捡漏”。加上境外投资者有相对低廉的融资成本,用美元购买就会有溢价空间。另外,外资机构的资产管理的方法是全球配置,背后依托的LP有国家主权基金、养老基金、机构投资人,追求的长期投资、安全性、抗风险能力的成熟物业,选择的资产标的都是集中在中国一线城市的核心地段。

“虽然未来总体经济增速将呈放缓之势,但上海作为中国最成熟的商业地产市场及经济动能引擎,加上中国作为美国经济体系对冲市场的情况下,仍将吸引外资持续积极布局。在需求坚实与可投资标的物充足的情况下,我们认为市场仍将持续活跃。”世邦魏理仕华东区投资及资本市场部主管何树奇表示。

第一太平戴维斯中国市场研究部预测,2019年中国政府短时间内将不会放松对房地产企业的融资把控,但大型开发商仍然会享有更多的融资资源。另外,面临高偿债压力,预计国内业主会不得已通过出售资产来保持现金流。而卖家处于周期下行阶段的市场,预计2019年大宗市场成交价格将有所盘整。

世邦魏理仕方面则认为,展望2019年,经济增长和贸易环境不确定性并未排除。在大宗交易方面预计外资将持续活跃,内资投资热度回升,资产端的供给也将较为充裕。

市场压力与机遇并存

在茂盛的大宗物业交易背后,上海的新增供应也在不断释放。单看写字楼市场这个分支,供应继续放量仍将是新一年里年上海市场的一大挑战。而按照第一太平戴维斯的预测2019年,上海核心商务区和非核心商务区预计还将各自迎来超过100万平方米的新增供应。

增量的持续,意味着上海写字楼市场的“盘子”越来越大,但总量的扩大同时意味着市场竞争的加剧与去化难度的增加。

就2018年上海写字楼市场的整体趋势来看,从下半年开始受外部经济形势新变化,加上市场供给体量维持高峰,企业的观望心态滋长,租赁决策周期平均延长1到2个月。最终上海全年净吸纳量同比下降22%,空置率因而推升至15.2%。比较年度空置率数据可见,当前,上海写字楼的空置率水平,已经达到近十年来的峰值。

世邦魏理仕方面认为,在需求下滑与持续充沛的新增供应叠加作用下,国内主要城市平均空置率预计将在2019年末突破20%,二线城市平均空置率将接近30%。

随着新供应不断入市及市场心态的转变,上海写字楼的报价逐渐走向平稳,项目之间的竞争日趋明显并逐步反映在实际成交价格中,所以2018年全年平均有效租金较上年同期有1.2%的下滑。

在空置率上升、去化周期延长的背景下,上海写字楼市场虽然承压,但新的变化也在同时发生。例如,人工智能、云计算和物联网等子行业继续高速发展,并通过与金融、制造、零售、医疗、教育和交通等各个经济领域的融合创造出新的商业机会。

据世邦魏理仕华东区顾问及交易服务办公楼部主管张越介绍:“从2018年写字楼需求来看,上海已逐渐告别过去金融、科技与制造业三大行业巨头主导的局面,这三大行业占比同比缩小9%。反之,来自新媒体、新能源、文体娱乐等行业的需求逐渐跃升,与其它国际大都会的租赁结构更加相近。”

另一方面,随着中国对外开放的力度进一步加大,新增外商投资及外资金融机构的入驻将为写字楼需求带来新的增长点。

在存量改造方面,对于向来重视存量改造的上海而言,商业项目的改造是实现城市更新的一大落脚点。如何唤醒占据核心商圈、交通等优势但在商业竞争中发展停滞的存量资产已经成为当前上海商业地产发展的重点之一。

然而,上海在迎来一波城市更新项目重新入市的高峰后,众多项目进入到了运营后的客流“瓶颈期”。因此,除了如何准确把握、精准定位,将低效资产重新带回市场以外,怎样让改造项目“叫好又叫座”,并通过改造创新让其回归商业运营和租金收益的最大化,或将是2019年城市更新项目面临的核心课题。


责任编辑:赖彦卿(PO355)

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