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啊啊啊!!!我买的房子为啥不涨反跌? ——凤凰网房产广州
对楼市稍有了解的人都知道,“同一个楼盘,总是越卖越贵”。这既是因开发商惯用的操盘策略,开盘伊始通过 -来自凤凰新闻客户端
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广州
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啊啊啊!!!我买的房子为啥不涨反跌?

广州好房 2019-06-09 20:30


对楼市稍有了解的人都知道,“同一个楼盘,总是越卖越贵”。

这既是因开发商惯用的操盘策略,开盘伊始通过价低吸引人;又是大多数楼盘都先卖位置、朝向较差的楼栋,然后越往后越好,给人感觉也就一期比一期贵了。

然而,市场不会千篇一律,房产君在查阅广州房价时,就发现一个板块的楼价保持着岿然不动的姿态,就连新开楼盘也不例外。

增江板块部分一手住宅
楼盘 2018年6月价格 2019年6月价格
增城一品湖山 1.52万/平 1.55万/平
增城春晓花园 1.9—2.4万/平 1.8万/平
金时花园 1.85万/平 1.85万/平
绿地珑玥府 2.2—2.3万/平 2.35万/平

这个板块,就是增江。

相较于一年前,增江板块多个在售新盘,有5个跌了1-4千/平,只有2个楼盘微涨了300—500元/平。

而且,这样的行情还是发生在成交热门增城,乍看着,实在让人匪夷所思。

增城的实力,大家有目共睹。自2012年起,其一手楼成交连续7年稳居全市榜首,近4年来,置业占比更是一路上升。

其中2018年,增城成交套数达到2.7万套,全市占比逾3成。这意味着,广州每10个购房者中,便有3人在增城置业。

| 数据来源:中指院

增城虽热,可实际上却难以做到“一碗水端平”。我们通过具体分析,发现增江板块“两头不亲”。

其一,增城销量逐年递增,并长期稳占广州成交榜单C位,这和广州客的贡献不无关系。

其实不仅仅是增城,外围区域南沙和黄埔亦是,近年来,得益于大批广州刚需客的涌入,区域成交直线上涨,而北部花都和从化则温吞得多。

相对于中心区域的高房价,作为洼地的增城很好地承接了市区外溢的需求,其中尤以距离市区较近,又有地铁优势的新塘和朱村为代表,销量占比高企。

| 新塘TOD线路图

|地铁21号线线路图

通过地铁13号线和21号线,从新塘和朱村出发,可以“一小时到市区”,吸引了大批工作在市区的刚需人群前来置业。

而增江板块,位于增城荔城,距离广州市区较远,硬件上无法满足“广州客”的通勤需求。

其二,荔城楼盘的客源主要来自本地,他们看中增江河畔优质的居住环境,这些人群更喜欢增江西岸的荔城板块,对东岸的增江板块并不买单。

增江航拍图

从交通位置看,增江西岸的楼盘区位确实优势明显,坐拥荔城最优质的交通、教育和商业配套。

荔城板块一手住宅
楼盘 均价
碧桂园中心 25888元/平
创基天峰
23500元/平
实地蔷薇国际 21000元/平
荔城尚东 19000元/平
融信天樾府 25000元/平

荔城板块的楼价并不比增江板块同等楼盘高,区位却优异得多。像碧桂园中心,步行可达增城万达广场和21号线增城广场站,学位也是一等一地出挑。

相较来说,增江目前并没有地铁线路经过。

其三、从地理位置上看,增江板块位于增城东部,为广州最东部,是广州、惠州、东莞等城市相互交接之处。

惠州和东莞两地本身楼市存货丰富,外溢需求少,没办法利好增江板块。

|增江街增江新城

在这一点上,位于南沙的南沙湾板块就不同,其虽然和增江板块一样远离广州主城区,但是与深圳隔海相望。深圳地少人多,购买力强劲,很多深圳客喜欢跑到南沙买房。

此外,从产品内部看。增江板块的楼盘均价2万/平,售价并不低,客源局限。其中绿地珑玥府、首创碧桂园悦山府更是以中高端产品面世。

在本地客不买账,外地客又够不到的情况下,增江板块处境尴尬也就不奇怪了。


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