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深一度 | 被评跑输大市, 越秀房托缓速滑坡 ——凤凰网房产广州
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深一度 | 被评跑输大市, 越秀房托缓速滑坡

奇点商业地产 2019-08-06 12:30


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这些年零售行业的大市场环境不佳,越秀房托手中的商业项目因为持有的项目地理位置佳,已经属于行业中的高个子。


8月1日,越秀房地产投资信托基金(以下简称“越秀房托” 00405,hk)在港发布2019年中期报告。公司2019年上半年收入约为10亿元人民币,同比微降0.3%。其中,物业收入月7.29亿元人民币,同比增长0.3%。中期分派每个基金单位月人民币0.136元,同比下降2.8%,按年计算分派收益率为5.8%。

 

越秀房托认为,上半年公司整体经营收益保持稳定,业绩表现符合预期。

 

8月2日,美银美林发布研报下调越秀房托(00405.HK)目标价至4.9港元,评级跑输大市;大和则重申其5.45港元目标价,维持“持有”投资评级。截止当天收盘,越秀房托报价5.32港元每股。


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稳健高收益成过去时


作为首只在港上市内地REITs基金,越秀房托基金因分红较丰厚及发展态势稳定,曾长期受投资者追捧。

 

2011年至2016年,越秀房产基金(简称“REITs”)分派率始终超过7%,其中2016年更是高达8.0%的平均分派率(香港上市REITs的平均分派率在6.5%-7.5%之间)。然而,自2017年起,分配率再也没回到7%以上,2017-2019年中分配率分别为:6.5%、6.4%、5.8%

 

目前,越秀房产基金旗下有8处物业,包括位于广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、国际金融中心,上海越秀大厦,武汉物业以及位于杭州的维多利商务中心,共计八处物业,产权面积共约96.9万平方米,都位于各城市核心商业区域。2019年上半年越秀房托物业经营情况如下:


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  来源/公司公告


对此,越秀房托董事长林德良表示:受去年广州项目出售影响。去年底,越秀房产基金以11.78亿元出售越秀新都会。

 

美银美林的下调评级,则是因为8处项目地点优越,故出租率按年仅跌1.4个百分点至96.5%,属满意水平。不过,以五年期间去看其每单位分派相信难录增长,重申跑输大市评级,目标价由5.2港元降至4.9港元。

 

按出租率看,近年购入的杭州和武汉两地物业颇具看点。


在武汉物业出租率来到70%以上,从收购以来一直稳步上升,但是,其租金回报率一直是排名靠后,仍需要其他项目帮助其填补利润空缺。去年底出售的越秀新都会所得款项,用于支付基金收购武汉物业的递延代价。

 

早年林德良将6.5%-7%的高分派归结为融资成本低,彼时越秀房托的整体融资成本仅2.88%,而2018年的融资成本达到4.04%

 

虽同为成长型物业,杭州维多利中心出租率首次进入报表就到达90%以上,其中不可忽略的原因是,被越秀房产基金收购的维多利中心B幢面积仅2.2万平方米左右,截至交易公布时,已有的18个租户就让出租率达到了90%左右。

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来源/公司公告


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“白马”渐行渐远


在8处物业项目中,白马大厦,广州维多利广场、国金中心、武汉物业四处包含有商业项目。

 

其中写字楼项目出租率基本呈现90%以上的稳定出租,而购物中心项目虽也保持在90%左右的高出租率,但业态传统、体量小,周边竞争激烈都是很难解决的问题。

 

坐拥优越地理位置的白马大厦,连续多年保持100%的出租率,是批发商场,营面积约6万平方米,毗邻广州火车站,位于广州著名商贸会展区——广州流花商广州最大的服装批发零售城贸会展区的核心位置。

 

摩肩接踵曾是白马大厦内部的真实写照,但随着电商的冲击、生产地的内迁、服装采购商的分流等等,近几年白马大厦的成绩并不如意,在2017年年末更是成为唯一一个收入同比减少的项目。


2018年业绩显示经过商场内部调整,白马大厦2018年的经营收入同比增0.4%至3.67亿元,在总收入中占比18%,出租率、租金收缴率100%,人流量同比增3%。


在业绩会上,白马大厦还是让林德良感叹“难做”。程九洲表示称,对于白马大厦而言,今年以来不仅将解决传统批发方面的问题,还将在批零电这三者的融合上面临非常大的挑战。

 

而位于珠江新城CBD的国金天地,原址是广州友谊商店,营业地点位于商场负一层和4、5楼,当年因为百货业务低迷,改造成购物中心。结合国金中心的整体定位,国金天地更多的是满足在附近上班的CBD精英的多元化消费需求对应客群相对较窄。而同样位于天河的维多利广场也有类似的问题。在繁华的购物中心林立的天河商圈优势并不明显。

 

对于越秀房托商业项目,“美银美林的评级已经比较清楚地分析了越秀房托近几年分配率走低的问题。”某业内人士向奇点君表示:“这些年零售行业的大市场环境不佳,越秀房托手中的商业项目因为持有的项目地理位置佳,已经属于行业中的高个子。”行业的本益比在不断走低,零售售况又不好,相应的派息率走低,这是一个趋势无法避免。

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