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奇点长租|十月长租公寓报告:青客、蛋壳IPO 马太效应愈显 ——凤凰网房产广州
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奇点长租|十月长租公寓报告:青客、蛋壳IPO 马太效应愈显

奇点商业地产 2019-11-26 10:01

10月份长租公寓行业呈现出利好的趋势,头部品牌走上了二级市场融资的快车道,政策的监管使得行业的运作愈加规范化,行业逐渐过渡到理性发展阶段。

10月份,长租公寓市场从盲目发展逐步过渡到理性发展阶段,政策法规趋向严管。

在融资方面,无论是股权投资,还是债权融资,都开始向头部品牌集中,市场的马太效应愈显。在市场竞争的环境下,大多数存活下来的长租公寓企业从片面追求规模快速增长,转向稳健地做好运营。

分散式长租公寓品牌的上市曙光

倘若按背景分类,现有的长租公寓形态可分成地产系、中介系、创业系、酒店系,以及政府背景的“国家队”;按运营模式划分,可分成集中式、分散式和服务式公寓三类。

从截至10月的动态来看,分散式长租公寓品牌争相寻求上市成为了最大亮点。日前,青客公寓已在美上市,而蛋壳公寓、自如公寓也先后传出过IPO的消息。

不过,随着长租公寓的不断“爆雷”,以及融资的进一步收紧,长租公寓品牌从一级市场直接获取融资的机会将变得更少。10月份仅有蛋壳公寓一家获得了1.9亿美元的D轮融资。

青客、蛋壳公寓分别递交的招股书财务数据显示,蛋壳公寓2017财年、2018财年的营业收入则分别为6.57亿元、26.75亿元,同比增长307.15%,2019财年前三季度则约为50亿元。

青客公寓2017财年、2018财年的营业收入分别为5.23亿元、8.90亿元人民币,同比增长70.17%,2019财年前三季度则为8.98亿元人民币。二者的收入主要来源于租金和服务费,其中租金收入占比达90%以上。

从营收和净亏损来看,蛋壳公寓的增长幅度远远高于青客公寓,背后其实是规模扩张的较量。行业马太效应之下,市场规模的大小,仿佛成为了能否活下去的检验标准。

除了格外引人关注的上市动态之外,10月份,长租公寓行业的开业与“爆雷”事件仍在继续。据整理,共有4家长租公寓品牌“爆雷”,原因皆为资金链断裂;在开业的项目中,不乏有“国家队”、地产系的身影。

分散式长租公寓

未来市场空间

据悉,中国分散式长租公寓市场兴起于2017年,分散式长租公寓的兴起源于与传统租赁的不同。统一的装修风格、完善的配套形式吸引了青年人的眼球,随着行业发展和社会变迁,分散式长租公寓近年来也将迎来爆发式增长。

数据显示,中国的流动人口规模超过2亿,青年人占绝对比例,且他们的需求以租赁为主,简单统计表明目前有超过1.3亿青年人通过租房解决居住问题,一个不太严谨的估计表明这部分人的市场规模超过4000亿。

正是因为庞大的流动人口,催生了住房租赁市场的需求,激发了住房租赁市场消费升级,让分散式长租公寓迎来发展契机。

业内专家表示,中国真正意义的品牌公寓市场的发展正处于初期阶段,美国最大的公寓管理公司有超过20万套房源,而且市场上供应的房源中有超过60%都是品牌公寓。

考虑到公寓租赁属于本地化服务,承租人地域选择性强,出租人管理半径有限,再加上房源获取成本和资金需求较高等因素,造成了国内公寓租赁市场极度分散的现况。

目前租赁市场的主力军是中介和个人房东,真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小,未来行业整合的空间极大。

政策优惠与严管并存

行业洗牌愈发激烈

10月份,从出台的政策来看,整体趋势与前两个月基本相同:一方面是政府针对住房租赁市场的扶持,另一方面是对市场运作的进一步规范化,比如规范互联网租房信息发布,打击中介发布虚假广告等行为,保证房源信息的准确性,从而加强对租房市场的监管。

值得注意的是,深圳推出了全国首个稳租金商品房租赁试点项目,房源为南山区塘朗城广场的248套带装修商务公寓,该项目总租期最多可达60个月,年度租金涨跌幅范围不超过5%。有分析人士认为,这是一次在住房租赁市场供应结构上的创新。

而在土地市场方面,10月全国共成交4宗租赁住房相关用地,包含上海一宗纯租赁住房用地;三宗含有租赁用地部分的综合用地,上海、杭州、西安各成交一宗。

整体来看,10月份长租公寓行业呈现出利好的趋势,一方面头部品牌走上了二级市场融资的快车道,自身优势愈增,另一方面政策的监管使得行业的运作愈加规范化,同时尾部不良品牌逐渐被清洗出市场,行业逐渐过渡到理性发展阶段。

分析显示,消费者行为的变化,为互联网智能化改造公寓行业提供了潜在可能。

一次“网络租房调查”表明,二三线城市通过网络寻找房源的比例达到了54.2%,超过了北上广深的47.4%。76.9%的用户曾用过手机寻找房源,60.1%的网民愿意把房源信息放到网上,占到了绝大部分比例。

文章来源:综合整理自 观点地产网、小屋智能公寓

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