ifeng_share_thumbnail
第三个十年 龙湖商业驶向增速跑道 ——凤凰网房产杭州
2020年,一场突如其来的黑天鹅事件,商业地产行业面临着前所未有的挑战。尽管目前疫情在国内趋于平复,但给商业地产带来的影响依旧是深远的。 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/hz/news/gongsi/2020_10_26-53355601_0.html
杭州
{{ifh_ad_material}}

第三个十年 龙湖商业驶向增速跑道

凤凰网奇点商业 2020-10-26 12:05

2020年,一场突如其来的黑天鹅事件,商业地产行业面临着前所未有的挑战。尽管目前疫情在国内趋于平复,但给商业地产带来的影响依旧是深远的。

也让我们意识到,商业地产企业不仅要拥有应对周期性危机的能力,还要有预见城市发展与经济复苏需求的眼界。

龙湖商业无疑是其中之一。

作为2000年开始就试水商用物业的老牌房企,其拳头产品“天街”的沉淀,被视为龙湖未来利润增长的“蓄水池”。而随着中国经济的发展,商业地产价值进入“钻石时代”,强者恒强的局面日益显现。

正如龙湖集团CEO邵明晓在一次交流中所言:“哪有什么白银时代、黄金时代,全是钻石时代。”

商业地产像一场马拉松

无论是加码多元化、转型成为城市运营商,还是剥离重资产走轻资产路线,对于每一个商业地产企业而言,这更像是一场漫长的长跑。

龙湖商业的开启之路并没有那么顺畅,面对无法预知的未来,他们在探索、反思以及试错中,力求走得更快、更稳、更远。

图为重庆北城天街

从重庆北城天街开始,龙湖全国43座商场的选址,非城市核心即新城市中心。拿重庆北城天街举例,那时重庆江北观音桥区域还是一片商业空白,面对巨大的现金流投入,龙湖商业选择迎难而上。

北城天街起初并不是一个完美的购物中心商业规划,在长达20年的调整规划中,从一开始的填铺、到调整、再到重新定位,所经历的是非、艰辛、曲折,也成为中国西南成功商业地产商的注脚。“这个项目也给龙湖‘持商业’的战略奠定了基石。而21世纪初的十年间,龙湖商业主要进行了经验积累和团队打磨。”龙湖集团CEO邵明晓说到。

在2000-2010的十年间,龙湖商业开业运营了6个项目,丰富了商业产品线,奠定了以“天街”系列为主的区域购物中心、以“星悦荟”为主的社区型商业中心,以及以“家悦荟”为主的高端精品家居馆。

2011年,商业地产被上升到龙湖战略高度,龙湖集团确定“持商业”战略。天街系列终于有了折腾的方向——每年销售回款的10%作为上限,用于持有物业投资,原来“散兵游勇”的状态开始体系化。

而北京东部地区最大的商业综合体长楹天街则是在第二个十年顺利开业的。2010年2月,龙湖在北京朝阳区常营拿下一块46万平米的城市综合体项目,龙湖的投标价45.4亿元,比第二名整整高了7.6亿元。

图为北京长楹天街

但北京长楹天街,东西区跨度长达750米,这在业内是受到非议的。当时在拿地款、项目规划上龙湖有着很大的压力。而后随CBD东扩、通州城市副中心确立、东坝第四使馆区规划,长楹天街形成了一个百万方级的超大商圈。

数次艰难选择后的坚定,也考验着这家公司的耐力与敏捷。

截止目前,龙湖在手商业项目已达到98个,已开业43座商场,到年底还将开业6座商场。明年将有10个左右商场开业。按照规划,至明年年底,龙湖累计开业商业项目将接近60座。

上半年业绩就显示,龙湖商场中期录得收入超过26亿元,管理层亦表示对该主航道业务充满信心,称每年收入将保持30%的增长速度,今年收入将达到60亿元。“C2是龙湖未来非常可期待的增长力量,会为整个集团带来稳定的利润贡献。”

“商业地产应该没有上半场、下半场这一说,它是一个长期运营的过程,你可以把它想象为一场马拉松。” 龙湖集团副总裁、商业地产总经理李楠说,未来商业市场存在机会,比如存量资产、合作收并购等等,龙湖商业或许还会去尝试,因为你永远要在赛道上拼命地跑。

低成本、能力圈和基本功

不管是项目布局、定位还是资源积累,龙湖很少提到模仿,资产管理的外资模式和批量生产的模式都不是龙湖商业所想。

吸纳、总结并自我发展,在布满荆棘的道路上反复斟酌,是龙湖商业的一贯法则。“我们对标了很多公司,希望集各家所长,”恒隆、新鸿基等香港模式发展路径以及欧洲最大的购物中心运营商德国ECE的布局逻辑,给了龙湖启发。龙湖的做法则更加聚焦,他们坚守核心国内一二线城市做网格化精准投资。

即对重点一二线城市规划和发展做深入研究,并跟随城市进行业务布局,加速公司在TOD模式上的经验积累。邵明晓将龙湖的工作方法总结为三点:低成本、能力圈和基本功。

“低成本是商业地产的前提条件,它本质上是个资本游戏。”从成本上来看,龙湖是行业内少数没用过非标,没做过前端融资的开发商,这让龙湖长年保持60%以下的净资产负债率,且获得评级机构和资本市场的认可。

能力圈的定义则更倾向于组织的安全度。“包括团队、领军人物,尽管在节奏上我们把销售回款10%作为上线,但拥有一支强有力的团队,我们才能更加坚定地去加大规模。”

事实上,从2014年开始,近6年龙湖的商场回报率均保持6%以上,且整体呈上升趋势。这在一定程度上说明,团队在商业运营和投资管理能力都有在不断提升。

“精益求精把这些行活做好后,核心就在基本功。”基本功则是每个运营商应该明白的概念,把购物中心里的每一个体验、服务、环境串联起来,为消费者提供最好的消费体验感。

龙湖商业的最终目标是“传统行业、未来企业”,邵明晓认为,红利是时代带来的,所以模式必须面向未来;李楠的观点也类似,认为商业地产是一个劳动密集型产业,最终还是要通过创新来提升效率和效能。

对数字科技的应用,无疑是重要手段之一。这契合着马云所讲,“未来不是属于互联网公司的,未来属于拥抱数字经济,拥抱互联网经济的企业。”

据了解,龙湖整合了包括商业在内的各个版块,建立了底层数据打通的数字化平台。以商业为例,目前已经超过1000万会员。

TOD模式下的下一个十年

龙湖已经开启了商业征途的第三个十年。在第三个十年,以公共交通为导向开发商业综合体,即TOD模式将成为龙湖的重点发展方向之一。

“城市群、大交通,包括城市内如毛细血管一般的地铁交通,会成为未来中国老百姓长期面临的出行、生活、社交方式。”邵明晓表示。

也许,在下一个千亿时代,TOD模式将为龙湖的发展提供更多的加速度。相关数据显示,2020年上半年,龙湖商业实现租金收入26.7亿元,同比增长22%。6月19日南京龙湾天街也如期开业,招商率与开业率达99%。

龙湖天街选择的是一条有质量增长的平衡道路,邵明晓强调,有质量的增长,有回款的签约,有利润的增长是龙湖的一直所坚定的核心。“地产方面今年也有较大幅度增长,我们依然会守着10%的回款投入,保证商业稳健的增长。”

“龙湖商业目前在手的项目有98个,原计划2020年要开到50家商场,但受疫情影响,到年底应该可以开到49个并争取60亿租金。”邵明晓说,生意这个事不能急,因为最终你不能简单为了追求一个均衡。龙湖可以接受开发业务排名稳定在10名左右的座次,但希望商业业务能更进一步。

李楠也同样表示,龙湖已经在增速的跑道上做好准备,2020年、2021年均有10个左右项目要开业。

越是严酷的市场,越需要探索的坚持。龙湖商业敢于探索和实践,创新行业管理模式,坚持融入到商业地产升级转型的浪潮中,以强劲的运营和财务表现面对下一个十年。


责任编辑:张文静(PO408)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

一周热文排行

精彩推荐

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1