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年报观察|中国信达 地产规模压缩与风险出清机遇 ——凤凰网房产北京
观点网3月29日,国内四大AMC之一的中国信达资产管理股份有限公司正式发布2021年财务报告。期内该公司实现收入总额人民币977.31亿元,同比下降2.4%,归属于母公司股东净利润120.62亿元,同比则下降8.95%。中国信达在回顾202 -来自凤凰新闻客户端
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年报观察|中国信达 地产规模压缩与风险出清机遇

观点地产新媒体 2022-03-31 01:30

观点网 3月29日,国内四大AMC之一的中国信达资产管理股份有限公司正式发布2021年财务报告。期内该公司实现收入总额人民币977.31亿元,同比下降2.4%,归属于母公司股东净利润120.62亿元,同比则下降8.95%。

中国信达在回顾2021年“大不良”主业时指出,公司坚决贯彻房地产调控政策,主动压缩房地产板块规模和集中度,稳妥推进房企风险处置。数据显示,去年该公司房地产类收购重组不良资产金额约625.12亿元,占总金额比例已从45.9%降至42.0%。

有投资者对观点新媒体表示,在3月30日召开的业绩交流会上,中国信达管理层认为,去年以来公司房地产集中度持续下降,体现了对周期和行业趋势的把握。

面对房地产市场加快风险出清大趋势,AMC需要承担更多职责,中国信达态度亦有担当。去年底至今,中国恒大董事会已迎来信达方面派驻的代表,同时市传融创在与信达等AMC洽谈项目合作。

上述投资者透露,中国信达预计在这一轮房企风险化解的过程,公司仍有较大的业务机会,相应房地产纾困债券也处于申报阶段。

地产不良资产压缩

不良资产经营业务作为中国信达收入及利润的主要来源,2020年及2021年间该业务分别贡献了收入总额的70.5%、78.9%,税前利润的54.1%、73.2%,以及这两年期末总资产的66.0%、63.8%,净资产的59.8%、60.5%。

据中国信达披露,不良资产经营业务在过去两年实现税前利润率分别达到14.4%、18.4%,平均税前净资产回报率分别为10.0%、11.9%。

中国信达的不良资产经营主要包括收购金融及非金融机构债权等不良资产,并进行管理和处置;投放、管理和处置债转股资产;通过综合经营方式开展不良资产业务,以及受托经营业务等。

不良债权资产在不良资产经营中的占比最大,去年末净资产约3367.97亿元,同比下降10.33%。同时,新增收购不良债权资产873.49亿元,同比下降16.86%;而且与2020年不同的是,期内金融类不良债权资产收购(485.64亿元)超过了非金融类(387.85亿元)。

参加业绩交流会的投资者对观点新媒体解释,这体现了中国信达在优化资产配置上的策略。

去年信达继续加大对银行不良资产包的收购和处置力度,同时资产行业和区域结构也出现调整,突出表现是房地产业务集中度持续下降。

从经营模式看,中国信达的不良债权资产经营分为收购经营模式、收购重组模式。房地产类不良资产主要存在于收购重组模式之中。2021年,信达收购重组类不良资产中房地产业收购金额占625.12亿元,同比下降29.50%,占比从45.9%降至42.0%。

投资者透露,去年信达主动压降房地产占比,收购重组业务新增投放中,房地产大约占比15%,较前年继续减少了16个百分点。

作为中国信达“大不良”业务的房地产专业平台,信达地产也出现了业绩的收缩。2020年及2021年,该子公司房地产销售收入分别为241.4亿元、202.9亿元,毛利率也从28.9%下降至17.0%,主要受交付项目规模减少,以及结转项目受限价等调控因素影响。

对此投资者表示,信达涉房业务存量规模有87%分布于一二线城市,包括粤港澳、成渝、京津冀、长三角及长江中上游业务余额占95%。“它的涉房业务大部分有抵押物,或者以存量项目的封闭管理为主,总体资产质量相对可控。”

上述人士续称,信达管理层预计存货板块(即涉房业务)结转及收入都会有一定幅度改善,主要理由是去年销售有所上升。

信达地产发布的数据也显示,去年累计实现销售金额约325.18亿元,销售面积133.09万平方米,据此计算同比增幅分别达54.6%、10.7%。

需要指出的是,不同于“大不良”业务,中国信达的信托业务截止去年底存续管理资产余额约1742.2亿元,存续项目达258亿元,同比分别增长21.83%、57.32%;其中房地产行业资产余额113亿元,上年同期则为96.62亿元。

应对地产风险出清

投资者对观点新媒体表示,2021年信达主动加大了低风险、稳健收益业务的配比,拓展国企、央企和行业龙头相关业务,最终导致风险较高的地产领域投资减少。

于房地产而言,这方面的典型案例或许是前年6月万科为广信资产包引入信达等7家战略投资者,信达同样是该资产包的主要债权人。此外,包括旭辉、绿城等房企,都曾表达过诸如与不良资产公司合作,通过代建项目拓展等想法。

与之相对应,去年信达地产与泰禾陆续终止了上海、深圳部分项目的合作。

对于2022年,中国信达在业绩发布材料中指,房地产“灰犀牛”风险加速出清,兼并重组、破产重整、危机救助等业务机遇不断涌现。

据投资者透露,信达管理层在业绩交流会上的确被问及,在面对地产风险出清时主要以怎样的身份参与其中。对此管理层表态,将主要围绕项目和资产并购重组,以及对流动性困难房企纾困,两个方面开展工作。

“信达仍主要以项目为导向,按照市场化、法制化原则积极参与出险房企的风险化解。”上述人士称,信达面临的挑战既包括项目和资产瑕疵影响估值情况,也包括当下融资环境趋于改善,并购领域有其他金融机构参与竞争。

“但信达仍相信在这轮房地产风险化解过程中,会有‘比较大的’业务机会。”

据观点新媒体了解,去年12月,中国恒大宣布设立风险化解委员会,包括中国信达副总裁赵立民等人士加入;今年1月23日,中国信达(香港)控股有限公司董事长梁森林获任为恒大非执董;3月22日,恒大宣布将于7月底前提出债务重组方案。

信达香港是中国信达境外资产管理平台,跨境不良资产主业业务协同平台,以及境外流动性管理平台,总资产规模达1300多亿元。投资者透露,信达计划全力支持和积极协调信达香港各业务稳健开展,积极化解存量风险。

除了恒大,另一家行业龙头融创也于3月初被传与中国信达在内四大AMC洽谈合作,资金规模或达百亿级,工作推进顺利。此外,包括世茂在内也在接触AMC等机构积极对接债权转让事宜。

相关融资政策实际上也在为金融机构介入房地产债务重组创造条件:3月,中国东方资产宣布发行100亿元债券,主要用于处置房企风险资产与不良资产纾困;长城资产也获批在全国银行间债券市场公开发行100亿元债券,用途同样涉及重点房企优质项目的风险化解及处置等。

“监管机构在鼓励金融机构进行融资层面的创新。”投资者表示,信达目前也有房地产相关债券发行计划,目前正在走审批等程序。

子公司层面,中国信达也开始有所行动。

信达地产3月29日披露,2022年预计与中国信达关联交易360亿元;其中中国信达收购第三方公司的债权后与公司进行债务重组,向公司投资业务提供债务重组、委托贷款等事项就预计达250亿元,与中国信达共同投资预计达90亿元。

上述人士续称,信达认为未来几年地产行业的业务潜力“非常巨大”,但总体风险偏好仍在下降,比如主要集中于大湾区、长三角、成渝、京津冀等区域。

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