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奇点长租 | 朗诗寓被迫剥离,长租公寓如何破局? ——凤凰网房产北京
长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的,但无论是房企还是专业的运营机构,却始终在“吐槽”长租公寓不赚钱 -来自凤凰新闻客户端
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北京

奇点长租 | 朗诗寓被迫剥离,长租公寓如何破局?

凤凰网奇点商业 2019-05-20 18:40

长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的,但无论是房企还是专业的运营机构,却始终在“吐槽”长租公寓不赚钱。

从2017年底与平安不动产子公司成立合营公司收购项目改造为中高端公寓、2018年初再次公布与平安不动产在长租公寓领域开展战略合作,到2019年5月14日宣告将长租公寓等5项业务剥离至控股公司朗诗集团,朗诗绿色集团布局长租公寓戛然而止。

事实上,近年来,在持续的政策红利下,不少房企纷纷布局长租公寓,不过,运营和盈利模式仍是普遍存在的难题。

朗诗寓被剥离

预计未来两年内亏损

5月14日,朗诗绿色集团有限公司公告称,公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。

根据公告,此次剥离后,上市公司所得款项净额估计约为人民币9.81亿元,录得除税前总收益约人民币6180万元,所得款项净额用作投资于公司主要地产业务及作为一般营运资金。近10亿的出售交易中,长租公寓业务所占的比例最大。

数据显示,2017年朗诗获得了1.5万间房源,分布在国内主要一线二线城市;2018年达到了4万多间,而两年间该业务合计为上市公司带来亏损2.34亿元。2018年朗诗实现收入75.6亿元,净利润为14.4亿元,若剔除长租公寓的亏损,其净利润可达16.3亿元,净利率提高2.5个百分点到21.5%。

对此,朗诗解释称,处于孵化期的创新业务压低了集团的年度利润额,一定程度上影响了公司的股价。剥离这些非地产业务,公司的利润率、总资产收益率、净资产收益率,预计同比将会有进一步的提升,并有助市场充分认识公司的盈利能力。




朗诗绿色集团为何剥离长租公寓等亏损业务?朗诗绿色集团董事局主席田明表示:“对于长租公寓,我们长期是看好的,只是放在地产上市公司内培育不太合适,朗诗绿色地产要成为专业化、业务清晰的上市公司,提升其盈利能力和股东价值。长租公寓剥离后,由朗诗控股集团培育其长期发展。”

在2018年业绩会上,田明曾表示,长租公寓回本周期在3-5年,这个业务需要培育,在一段时间里都会产生比较大的亏损。朗诗的长租公寓采用二房东模式。田明预计,2019年、2020年,长租公寓还将继续亏损。

“对于长租公寓等项目,从企业发展角度看,其不光没有盈利,反而形成了亏损,这对于企业是有拖累效应的。”易居研究院研究总监严跃分析,从项目本身来说,需要经历一个培育期,但是很显然企业没有太多的耐心和定力,这也是比较无奈的地方。剥离出去后,某种程度上有助于形成更好的投资机会,产业也会更加聚焦,这一点是值得肯定的。

长租公寓为何不赚钱

将长租公寓市场形容为“盐碱地”的,是来自贝壳研究院的名誉顾问杨现领。事实上,长租公寓的市场需求和行业发展潜力是毋庸置疑的,但无论是房企还是专业的运营机构,却始终在“吐槽”长租公寓不赚钱。在杨现领看来,国内长租公寓之所以一直未能找到盈利模式,企业生存艰难,最主要原因在于两方面:租金回报率低、资金成本高。

虽然去年长租公寓机构一度因为推高租金被口诛笔伐,但实际上,目前及未来很长一段时间内,长租公寓的主力客户群即都市新白领所能承受的整体租金水平有限,而随着市场竞争加剧,房源获取成本越来越高,长租公寓租金回报率低的问题或更加凸显。




另一方面,长租公寓行业的发展离不开资本的支持,该资金成本相对租金回报而言却是偏高的。绿城前执行董事曹舟南就曾在2018年初的业绩会上向媒体“诉苦”,表示现阶段长租公寓的投资回报率约2 .3%,但融资成本普遍在5 .7%左右,因为很少有银行机构能够提供成本在2 .3%以下的贷款,因此旗下长租公寓尚未开始运营就直接亏了3个点,绿城也因此没有大范围扩张,主要利用获取的地块中自持部分的面积做长租公寓。长租公寓的投资是长期的,盈利周期长,而投资该领域的资金却是高成本且短期的,这就导致了“短债长投”的现象。

房东东学院创始人全雳指出,现阶段长租公寓盈利能力确实很弱,甚至直言“如果想要赚钱就不要进来”。但长租公寓可获得稳定的现金流,未来可凭此获得发行公募R E IT s(房地产信托投资基金)的机会。值得一提的是,基于越来越多的银行、保险等金融机构被允许介入长租公寓领域,还开始有公募融资的试点,全雳认为未来长租公寓领域的资金成本可能会因此有所降低,并不会缺资金,最缺的是管理和运营能力。

如何破局和盈利

借鉴国际经验,长租公寓基本采用的是轻重资产两大模式。第一种是轻资产品牌输出模式,帮助客户获得资金回报,从而收取一定的管理费,目前国内很多创业公司也在尝试轻资产模式;另一种是REITs模式,即通过资金收购来改造、运营管理,再做REITs,从而形成资产管理的闭环。

对此,张宏伟表示,未来房企也要考虑将轻重资产相结合,“重的比例要控制在两到三成,顶多不超过三到四成。”

为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

“目前来看,房企都在尝试创新,都在熬,还没有看得很清楚,哪天能实现盈利,哪天能上市,或发行REITs。”杨红旭表示。

不过,全雳也提醒,如果本身项目无法盈利,通过不断高成本融资,那就是饮鸩止渴。长租公寓必须回到居住体验和服务属性,而不能一味追求金融创新。




长租公寓是品牌加资本的行业,不是简单装修与物业管理。问题在于,房企布局长租公寓,如何破局与盈利,未来如何发展?

郭毅向记者表示,长租公寓需要长期运营才能体现价值。从利润周期来看,越到运营中后期,利润的最大化效果才能显现出来,其中,管理较为重要,要最大化的控制成本。

与此同时,郭毅还指出,在产品和客群方面,未来房企要进一步细分,针对不同需求的客群,开发定制型的产品。此外,在服务上形成客户黏性,再进一步深耕,为租户提供更长尾的延展产品和服务。

“一手控成本,一手增收入,加上政策倾斜和资金扶持,长租公寓才能有更为清晰的明天。”郭毅表示。

文章整合自网络


责任编辑:刘林

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