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奇点长租 | 一拍即合的长租公寓和REITs ——凤凰网房产北京
目前,打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好,更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。 -来自凤凰新闻客户端
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北京

奇点长租 | 一拍即合的长租公寓和REITs

凤凰网奇点商业 2019-05-21 19:16

“目前,打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好,更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”

日前,平安不动产与旭辉领寓签署战略合作协议,未来3年内双方总投100亿人民币用于住房租赁项目的投资、开发及运营,并签约落地首个合作项目——浦江镇综合型租赁社区。

平安不动产借此次合作开拓了轻重资产结合路径。平安不动产相关人士透露,公司在长租公寓设定了发展目标,拟用10年左右的时间,使长租公寓资产管理的规模达到2000亿元。平安不动产董事长兼首席执行官邹益民表示,除了与旭辉等房企在长租公寓领域达成协议,接下来平安还会与一些房企合作。

中国地产行业的资产证券化将在创新中走向成熟,向着公募REITs的目标不断迈进。长租公寓行业发展三年,俨然已行至深水区,在公募REITs于国内落地前,资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见,长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。

风云变幻的长租公寓市场

长租公寓作为都市年轻人青睐的居住方式之一,近年来备受市场欢迎,各种社会投资甚至国家投资不断涌入。同时,长租公寓也通过资产证券化,盘活市场存量,进一步打开住宅租赁市场。

2015年,住建部出台了租赁型用房指导意见,2016、2017年的政府工作报告相继提到支持租赁型住房市场的发展,公寓作为租赁市场新兴力量,进入发展快车道。

根据中国饭店协会的统计数据,目前国内重点城市共拥有长租公寓超过2000家,公寓间数超过16万间,房地产开发商如万科(“泊寓”)、龙湖(“冠寓”),房地产服务商如链家(“自如”)、我爱我家(“相寓”),创业型长租公寓运营企业如新派公寓、魔方公寓、蘑菇租房等纷纷进入长租公寓市场,长租公寓市场已进入快速成长期。


同策房地产研究院的统计数据显示,2018年随着大量资金涌入,长租公寓行业十几家企业全年总融资规模超过700亿元。并且,融资方式丰富多元,无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债,还是创新型融资方式,均彰显出资本市场对长租公寓行业的认可。  

然而从2018下半年开始,市场出现转折,住房租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2018年四季度以来,就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止,总规模超过200亿元。 

同策方面的研报还指出,从2018年年报数据来看,房企布局的租赁公寓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为,作为一种新兴业态,长租公寓的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”,虽行业前景可期,但目前为止,尚无企业能给出清晰的盈利模式。

中国指数研究院公布的3月份长租公寓市场研报显示,当月,租赁相关用地成交面积较上月继续下降,纯租赁用地仅有一块成交,较上月明显减少,当月供应地块主要为部分自持土地,且自持比例较低。

5月14日,朗诗绿色集团有限公司公告称,公司旗下间接全资附属公司于近日与控股股东朗诗集团签订五项协议,将处于亏损阶段的长租公寓业务以及包括提供物业管理、建筑设计、园林绿化景观等的非地产业务剥离至控股集团。

对此,朗诗绿色集团董事局主席田明表示:“对于长租公寓,我们长期是看好的,只是放在地产上市公司内培育不太合适,朗诗绿色地产要成为专业化、业务清晰的上市公司,提升其盈利能力和股东价值。长租公寓剥离后,由朗诗控股集团培育其长期发展。

正如房东东学院创始人全雳所指出,现阶段长租公寓盈利能力确实很弱,甚至直言“如果想要赚钱就不要进来”。

千呼万唤的公募REITS

在“住房不炒”的大背景下,存量地产的金融化、证券化、资管化发展,成为了重要的趋势与方向。不论是房地产领域的资产证券化产品,还是已发行的部分类REITs产品,抑或是千呼万唤的公募REITs产品,都成为了现阶段市场关注的焦点。

所谓房地产信托投资基金(REITs),是房地产证券化的重要手段,即把流动性较低的、非证券形态的房地产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。

“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs,戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易,像投资股票一样,每人都能持有一部分的份额,享受该部分的收益,这部分的份额流动性较好。

尤其就公募REITs而言,鉴于其市场容量庞大,因此有望成为普惠金融的重要工具。特别在国内个人投资者历来缺乏中等风险收益特征投资产品的背景下,公募REITs如能推出,有望填补这一空白。

在光大证券固定收益总部资产证券化业务负责人看来,未来两大领域或将成为公募REITs市场的“发力点”和重点发展方向。其一就是长租公寓。中国有很多大型、特大型城市,而诸多流动青年人口有着很强烈的居住需求,所以长租公寓的需求市场是非常庞大。供给端更是如此,不论是开发商,还是一些分散型房源,供给量同样十分可观。鉴于市场中既有强烈的需求又有充足的供给,则公募REITs必然能在该领域“大展身手”,挖掘出一片“蓝海”。

日前,上海证券交易所相关债券专家谈及国内REITs市场的发展时也透露,一季度通过走访部分房地产企业发现,目前企业对于轻资产运营主要关注收益率,对于4-5%的年化收益率虽然能接受,但对物业未来升值空间预期较大。而在产品发行时,若项目达不到上述收益率,物业评估值就要相对下调。上述人士指出,目前这个矛盾还需寻找平衡点,才能促进与推动房地产资产证券化更多元发展。

REITS或能和长租公寓相得益彰

长租公寓选择REITS已经悄然在业内形成风气。为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年,各种背景企业的REITs 类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

来自克而瑞研究中心的报告指出,不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年快速增长了168%;综合优先级票面利率仅为6.05%。此外,截至2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局规模。

戴德梁行北中国区高级董事胡峰分析认为,在国家大力推行租赁住房的背景下,预计未来长租公寓资产证券化市场将快速发展。“目前,打通租赁住房金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好,更是让租赁住房物业与金融工具REITs一拍即合。”

“租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度,REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”胡峰强调,“一方面,政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产;另一方面,目前租赁住房的退出方式比较单一,而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”

“尽管不少业内人士预计,公募REITs的推出尚需时日,尤其要解决税收、立法等相关问题,但个人认为,我们可以先探索试点再规范发展,先重点突破再整体推进。”北京市奋迅律师事务所合伙人朴文一认为,“我国的资产证券化就是从试点开始逐步发展的,REITs也可以这样,先推出有示范效应的标杆项目,比如基础设施REITs,提升市场的兴奋度,然后再规范整体,逐层递进。立法往往是滞后于实践的,这是正常情况。”

文章来源:整合自网络

责任编辑:李昕宇

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