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奇点长租 | 空置率低于7%,美国长租市场有多成熟? ——凤凰网房产北京
导读美国租赁市场由第二次工业革命开始,经过数十年发展,现已进入成熟阶段。相较于正处于起步阶段国内租赁市场,美国租赁市场通过数十年的发展已相对成熟。 -来自凤凰新闻客户端
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奇点长租 | 空置率低于7%,美国长租市场有多成熟?

凤凰网奇点长租 2019-07-24 19:00


导读

美国租赁市场由第二次工业革命开始,经过数十年发展,现已进入成熟阶段。


相较于正处于起步阶段国内租赁市场,美国租赁市场通过数十年的发展已相对成熟。美国租赁市场由第二次工业革命开始,经过数十年发展,现已进入成熟阶段。近年来,美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数的 31%-37% 左右,租赁住房空置率 6.9%。尤其是长租公寓,2017年接近满租状态。

租赁市场需求广阔

空置率较低

1、租房需求:近四成美国家庭租房

纵观美国业主等价租金的住宅CPI,十数年来一直处于攀升趋势,由于可租房源有限,而美国人口结构及居住观念改变,租房需求不断扩大,房屋租金价格持续上涨。

根据美国统计局数据显示,近50多年来美国租房家庭的比例始终保持在全美家庭总数的31%-37%左右,2017年租房家庭达4337万户,占全美家庭总数的36.4%。美国租房空置率在5-10%左右,自2007年起空置率持续下降,2017年仅为6.9%,进一步说明美国租赁住房市场需求广阔。


2、租金水平:全美 89%城市房租上涨

根据房屋租赁平台RentCafe和房地产研究及信息服务平台Yardi Matrix201联合发布的最新报告,2018年8月,在全美252个城市中,房屋平均租金同比上涨了 3.1% ,有89%的城市房租都出现上涨,租房者集中城市的租金最高上涨率达7.7%(奥兰多)。只有10%的城市租金持平,租金下跌的城市仅占1%。

3、长租公寓出租率:接近满租状态

2017年美国长租公寓约有 4710 万套,其中 4400 万套处于在租状态,出租率达 93.6% ,为全国住房总供应量的35%。根据 2016 年美国社区调查显示,在全国 100 个最大的地铁城市中,最高的租赁率出现在纽约(45%)和洛杉矶(39%)等经济发达、人口聚集的高成本市场,以及西雅图(34%)和奥斯汀(33%)等经济快速增长的地区。

以EQR为例

看美国长租公寓的运营及盈利模式

1、投资、经营、管理环节都相当成熟

美国长租公寓的盈利模式是怎样的?其投资收益基本上由租金收入+资产增值两部分组成。美国长租公寓行业在投资、经营和管理3个环节都相当成熟。

投资环节:投资商、开发商、运营商、房地产信托基金,地产产业基金还有社保基金,都会进入公寓行业的投资环节。

经营环节:主要是整体持有,统一经营,有利于品牌统一输出,增益价值提升空间更大。

管理环节:各类服务机构在公寓运营管理方面非常完善,已经形成了一个完整的生态体系,第一类服务机构是供应商,既是公寓投资商和开发商,也是建设商和运营商。出租公寓所有者多为地产公司,投资、建设和运营一体化操作。还有一类是行业服务机构,包括资讯、公寓租赁平台、数据分析、金融、软件开发、维修清洁、家居建材、生活服务类。

退出环节:主要通过资产整售、资产证券化、再贷款置换本金等方式退出。

2、EQR公司运营案例

以美国第一家上市的长租公寓REITs——EQR(Equity Residential)为例,来看美国长租公寓是如何运营的。

EQR成立于1969年,20世纪90年代,其通过美国独特的REITS平台融得大量资金,并在全国范围内大规模收购资产,实现了初期的快速扩张。

伴随着入局者越来越多、美国长租公寓市场的渐趋成熟与分化,EQR采取了聚焦核心市场的发展战略,通过剥离低收益资产的手段聚焦核心城市,将其在纽约、波士顿等、华盛顿等六个核心市场的占比提升到了95% ,以寻求更高的租金与收益率。

盈利模式方面,EQR主要采取「运营收益+资产增值」的模式。资产运营收益主要依赖于EQR持续优化布局并降低运营成本,提升租金利润空间。此类收益来源于项目持续良性运营带来的稳定利润。

资产增值部分收益则更为可观。EQR将持有房源集中于经济发展好、需求旺盛的地段,获取更多的资产增值收益,同时在市场上寻找低价收购的机会,通过资产置换提升资产质量。 2005-2017年间EQR共完成了价值19亿美元的公寓开发,实现了33%的资产增值。

责任编辑:龚婉玲(P0263)

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