ifeng_share_thumbnail
奇点长租 | 渗透率不足5%,机构公寓房如何讨年轻租客欢心? ——凤凰网房产北京
对在外打拼的人们来说,租房成为其寻找落脚之处的主要手段。也正基于此,过去几年长租公寓已成为一个标准化行业,且已经初具规模,形成多层次、广覆盖的供给体系。 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/changzu/2019_07_31-52224179_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

奇点长租 | 渗透率不足5%,机构公寓房如何讨年轻租客欢心?

凤凰网奇点长租 2019-07-31 19:10

对在外打拼的人们来说,租房成为其寻找落脚之处的主要手段。也正基于此,过去几年长租公寓已成为一个标准化行业,且已经初具规模,形成多层次、广覆盖的供给体系。

此外,公寓产业链也正在形成,在房源、开发、运营、资金,以租住服务为核心的产业链闭环逐渐形成。在链家研究院发布的《集中式长租公寓白皮书》中,以北京为样本,可以看出长租公寓目前发展的一个典型情况,随着年轻群体成为市场的主力需求,品质租房的时代正在到来。


北京集中式长租公寓发展状况:

公寓客们更年轻

我国目前拥有13.7亿人口,租赁人口为 1.68 亿。一线城市公寓数量占比60%,租金规模约324亿元。全国共有近百家集中式长租公寓品牌,门店分布全国35个城市,上海约240 家门店数量排名第一,北京排名第二,拥有110家左右,60%的门店数量集中在一线城市,一线城市毫无疑问是租房领域的最大市场。

2017 年被称之为是长租公寓发展的元年,行业的快速增长直接体现在自持性租赁住宅地块出让面积的增加。截至2017年,北京自持性租赁住宅地块出让面积最大,出让25块土地共126万平方米。

其中,北京共有 800 多万租赁人口,随着越来越多租客选择集中式长租公寓,公寓客们享受的租房面积远低于总体的平均水平,他们只能与更多人一起共享房屋。

据链家研究院发布的《集中式长租公寓白皮书2017-2018》显示,合租是公寓客更为普遍的居住状态,77.78%的公寓租客采用合租模式,远远高于全样本下的 59.93%。公寓中居住人数 3 人及以上的比例为72.55%,而所有出租房屋内居住人数3人及以上的占比是 60.79%。

在北京,公寓房多数是改造房屋,面积集中于50-70 平方米,居住人数更多导致人均居住面积在10-30 平方米之间。链家研究院把租住集中式长租公寓的人群与整体租户之间做了一个对比,结果显示,这是一群特征更加鲜明的年轻人。

在公寓房的租客中,每10个租客中有4个可能是程序员。男性以 52.3% 的比例略多于女性,年龄 95%在35 岁以下,88%为流动人口。基于这群租客的普遍收入水平和学历判断,集中式长租公寓的租客们,是一群高学历、高流动性,且以未婚人群为主导的年轻人群。

公寓客更为年轻的年龄结构以及更高比重的未婚人群使得公寓客合租比例高达 77.8%,80.4% 的公寓客月租金低于 3000 元,但公寓相对较高的租金使得 43.8% 的租客月租金支出在 1501-3000 元之间。从租金负担来看,80% 公寓客租金收入比低于 30%。

同样,更为年轻的年龄结构使得北京公寓租客在北京租房年限相对较短。具体来看,70.6%的公寓租客租房年限长于一年,低于全样本下的 76.9%;租房时间“半年到一年”的占比为 20.92%,“五年以上”的占比为18.3%,分别较全样本下高出5.68%,减少6.53%。

这群人同样是依据交通和价格挑选房屋,但对这群决策果断的年龄人来说,他们更愿意优先避免租房过程中出现的虚假房源、随意克扣押金以及其他安全隐患。超过 50%公寓租客中认为遭受过虚假房源的诱导。

其次,38%的公寓客认为其租住公寓存在安全隐患,并在租住过程中遭受克扣押金的问题。公寓客的租房渠道互联网化特征明显,通过大型房地产中介机构以及第三方房地产信息平台获取公寓信息比重高于全样本的情况,公寓平台网站占比相较于全样本情况下明显增长。

意外的是,公寓客最终实现签约比例高的租房渠道是大型中介机构官网以及中介门店,意味着中介机构仍然是公寓企业的重要客源渠道。

标准化的装修配置以及高品质的租住体验恰好戳中了年轻人的痛点,集中式长租公寓更受年轻人群青睐自然也成为意料之中的事情。

北京集中式长租公寓发展预测:

品质竞争时代来临


2017 年底北京的一场火灾让长租公寓行业遭受重创,一时间大量城中村内的违规违建公寓被拆除。目前,北京共有租赁房源200万套,本就房源紧缺,这次的整顿似乎再一次加剧了紧缺的困境。
不过,无论是租赁人口数量占比,还是租赁房屋套数在总房屋数量中的占比,行业里的经营者们都认为,与国际上发达国家之间的数据差异,意味着我国房屋租赁市场大有可为。国际上的发达国家,租赁人口占比30% 左右,我国目前的租赁人口占比仅为 12%。租赁房屋套数占比,美国、日本、德国等发达国家都超过 35%,我国目前这一数据是 19%。
另一个让经营者们欣慰的消息是,未来五年,作为中国租房市场机构化渗透率最高的城市,北京预计通过新建的方式新增近 50 万套房源。根据自持性地块面积推算,有人预测,未来1000家店以上的大盘将成为房源增量建设的主要部分。
在行业整顿的背景下,消防的审查报批和日常检查将会更加严格。显然,可以预见的是,在消防设计和配置上更为规范,工培训和日常演习等管理方面普遍较为重视的品牌公寓,或许将迎来市场占有率逆势上升的局面。
当然这些变化对经营者来说也并非都是好消息。供应量过快导致出租率下降,租金水平将直接受影响。房屋租赁的利润空间比不得房屋销售行业,以往地产行业的运作周期通常在 2-3 年,从拿地到开盘这一环节,碧桂园、龙湖可做到半年,一年即可实现资金回笼,在房价上行周期里,可以运用高杠杆去撬动更多资金,获得超额投资回报。
租赁是慢周期行业,投资回收期通常在十年以上。以北京为例,已成交的四块 100% 自持的地块楼面价均在25000 元 /平方米以上,假设建安成本 3000 元 /平方米,运营成本粗略按 50000 元 /平方米,各种税费按照 17% 计算,以目前周边自如的租金水平来算,想要实现回本要超过25 年,甚至有的地块能到 50 年,盈利遥遥无期。
由此看来,经营者想要从房屋租赁行业中获利,不仅要有足够的资金能力,不借助高杠杆盲目扩张,提升房屋的运营效能变得更加重要。当然,对集中式长租公寓企业的经营者来说,这或许是一展雄风的好时机。

集中式长租公寓行业现状:

机构化已成为大势

据不完全统计,“十三五”期间(2016-2020 年),将有至少300万套房源投入房屋租赁市场。政府加大房源投入数量,有人说,房屋租赁市场3万亿元规模可期。

在中国,用于租赁的房源有三种获取方式:包租、自持、加盟/托管。根据房屋供应主体,租赁房又分为集中式公寓、分散式公寓、城中村租房、个人普租。集中式长租公寓,顾名思义就是集中布置(整栋或整层),有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上的租赁型公寓。分散式公寓就是相对整栋、整层布置的公寓。集中式公寓和分散式公寓因为都是统一的运营管理,所以又被称之为“机构化”公寓房。

链家研究院发布的报告中,统计了全国重点十城租赁住房供给情况。从十城整体来看,个人普租占比超2/3,城中村占比超1/4,机构化房源占比仅为5%。个人普租仍是大多数城市的主流,苏州这一比例最高,超90%。城中村在个别城市的占比也非常高,比如在深圳,近70%的租赁住房供应都集中在城中村。

机构化公寓房是近两年才在我国被重视。到2015年,开发商和中介机构加大对长租公寓的布局,万科、旭辉、龙湖、招商、绿城、保利多家房地产开发商都表现出了对长租公寓的兴趣,并跨门而入。


追溯长租公寓在中国的发展,时间并不长。2010年我国才出现面向青年租客的长租公寓模式,包括以魔方公寓、you+公寓、未来域为代表的集中式长租公寓,以及自如、青客、优客逸家为代表的分散式长租公寓。

经过萌芽期发展,2013年,资本开始进入长租公寓行业,魔方、新派公寓、青客、优客逸家等初创公司获投,并且在资本的介入下,新公寓品牌出现,长租公寓行业呈现出酒店、中介公司、互联网、投行等多元背景的格局。

对消费者来说

集中式长租公寓因为有统一的服务

因为有标准,所以更稳定。与此同时,运营者经营集中式公寓房,提供标准化服务也更容易增加产品溢价,管理成本降低的同时,经营也能更稳定。比起参差不齐的个人普租,集中式长租公寓显然更具备双赢的潜质。如果从社会整体发展来说,机构化公寓房在租房市场中的占比,背后实际上代表的是城市房屋租赁市场的成熟度。
目前,我国机构化公寓房的渗透率不足5%,远远低于国际发达国家。国际上发达国家房屋租赁的机构化比重平均都在30%以上,日本的机构化房源占比更是高达83%。就机构化公寓房的占比来说,租赁热点的十城中,北京以10.3%的占比位列第一,是惟一超过10%的城市。长三角四城(平均6.9%)高于京津冀(平均5.6%)、珠三角(平均2.6%)、杭州、上海、南京、苏州位列前茅,远远领先珠三角和中西部地区城市。
随着越来越多的机构运营者参与其中,加之政策的倾斜扶持。链家研究院预测,近五年内,我国房屋租赁行业的结构化占比各城市都会有 2-5 倍的增长,尤其是上海和深圳都推出了 100 万套机构化管理计划,北京、上海、深圳三个一线城市机构化占比将逐步趋向于国际发达城市,要知道纽约的这一比重是60%,东京是90%。
“未来每 3 个租客中将有 1 个是与专业机构直接签约;杭州的比例将超过1/5,是二线城市中机构化租赁的龙头;6个城市的结构化比重将超10%。”链家研究院对机构化公寓房的发展信心十足,无论是从国际趋势还是政策导向来看,B2C的机构将越来越成为租赁人群选择的新型住房解决方式,规模化专业机构的崛起似乎也是大势所趋。
从2013年开始,国家政策层面对房屋租赁市场的扶持力度越来越大。2017 年 7 月,九部委联合下发通知《关于人口净流入的大中城市加快住房租赁市场的通知》,从信息管理到住房建设改造,鼓励企业转型为住房租赁企业,到开设新建、改建租赁住房项目立项审批通道……这个首次联合了九部委的通知,也是自 2015 年1 月开始,为了贯彻 2013 年提出的租购并举的“房地产长效机制”,国家部委第 12 次发布有关房屋租赁市场的通知意见。
这些政策从供应主体、租户的支付能力、税收、租赁金融等方面都寄予了相应的政策支持。北京、上海、深圳已经出台具体落地方案,支持公积金支付租金、公租房补贴及人才补贴、支持多样化市场补贴方式;武汉、南京、成都、郑州政策中明确,给予租赁住房企业和个人更多的税收优惠条件。
至此,整个行业已经形成共识:房屋租赁新时代到来。

责任编辑:龚婉玲(P0263)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

24小时热文排行

精彩推荐

加载中...

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1