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奇点长租 | 并购、IPO、转型, 蓝领公寓出路在哪? ——凤凰网房产北京
35岁的高杰,来北京工作已有十五个年头,期间换过十几个住处,去年,他搬进了位于东四环的一处蓝领公寓。“目前住的是公司集中安排的宿舍,一间房8个床位,有24小时热水。”高杰是一家安保公司的员工,在东二环朝阳门的一座写字楼做保安 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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奇点长租 | 并购、IPO、转型, 蓝领公寓出路在哪?

凤凰网奇点商业 2019-08-01 20:25

35岁的高杰,来北京工作已有十五个年头,期间换过十几个住处,去年,他搬进了位于东四环的一处蓝领公寓。

“目前住的是公司集中安排的宿舍,一间房8个床位,有24小时热水。”

高杰是一家安保公司的员工,在东二环朝阳门的一座写字楼做保安。他告诉投中网-Proptech研习社,公司租了三层楼的十多个宿舍,安排高杰的一百多位工友集中居住一起,八个工友住一间房,能和熟悉的人住在一起,让他比较安心。

从临汾来到北京,没有学历背景的高杰只能在劳动密集型的服务行业工作,饭馆服务员、搬家工人、酒店保洁、家政、外卖员、快递员,这些工作他都做过。 

高杰说,“对于我们这种外来务工的人来说,吃饭容易解决,出行也方便。最难的就是住宿,前几年什么恶劣的环境我都住过。”

高杰的处境并非个例。容纳了2100万人口的北京城,有800多万外来人口在流动、往来。进入城市后,在哪里落脚?成为所有北漂人的刚需。

蓝领公寓千亿市场

海底捞员工们的住宿刚需

尽管外来务工人员住宿刚需一直存在,但过去很长一段时间,蓝领群体的住宿都是由非正式的群租房来满足。直到近年,随着长租公寓的兴起,针对劳动密集型行业从业人员设计的蓝领公寓,也成为市场追逐的优质标的。

在长租公寓持续爆雷的当下,蓝领公寓以其稳健与更高的回报率,被投资圈视为一片新的蓝海市场。

据央视财经报道,这一行业的融资额, 2018年已经突破 100 亿元,比2017 年翻了一倍,蓝领公寓市场正在快速成长。

那么,蓝领公寓的生意到底有多大?

保守估计,一线城市——北上广深四城就有1500万务工人口,务工人员住宿市场规模超过千亿,而这一数据还不算蓝领群体住宿需求所衍生出的其他需求。

虽然在外界眼中这个市场仍是一片蓝海,但在新起点蓝领公寓创始人、CEO孙文利看来,区别于互联网行业,蓝领公寓是一个需要耐心的传统产业。 

与高杰公司安排员工集中住宿相似,新起点的一个重要客户是海底捞,在北京拥有超过50家的海底捞火锅门店。

“新起点最早的一个客户是海底捞的一个店,租了我们180个床位。”孙文利说。

过去,海底捞解决员工的居住需求是在小区租十几套三房两厅,然后雇佣三个宿舍阿姨管理。如今,蓝领公寓成为这类零散、非专业居住服务的一个替代方案。

在床位单价相对更高的情况下,海底捞为什么愿意选择新起点这类蓝领公寓?

孙文利告诉投中网-Proptech研习社,虽然短期看床位单价要高,但搬到蓝领公寓后,公司只要招一个宿管阿姨就行,再加上蓝领公寓服务商提供的集中管理服务,企业负担的成本其实更低。

“越是大的正规企业,选择蓝领公寓就越有保障的,综合成本会越低。”孙文利说。

但孙文利也坦言,尽管蓝领公寓解决的是市场痛点,未来需求巨大,新起点的每个项目都是盈利,但本质上蓝领公寓是个慢钱生意。如果资本轻易冒进,不计成本进行扩张,很可能导致如长租公寓般频频爆雷的命运。

蓝领公寓天花板:

拿楼难,垄断价格更难

时下盛行一类创投逻辑:
当一个商业项目能解决市场刚需时,资本迅速跟进,将这一商业项目迅速复制到全国各个城市,前期以补贴方式获客,待市场规模形成事实上的垄断后,掌握定价权,期待通过提价来获得盈利。
蓝领公寓是否也可以复制上述模式,迅速扩张?
“我觉得不可能,它是一个相对传统的行业,而且蓝领群体住宿的解决方案也有多种多样,如果价格特别高的话,企业会采取其他的方案来解决。”孙文利给出了他最直接的回应。
孙文利解释称,相对长租公寓来说,蓝领公寓偏向于To B模式。尽管公寓运营方是为服务业从业者设计居住产品,但公寓运营方是和企业做生意,为海底捞、安保公司这样的劳动密集型企业销售公寓产品。因此,蓝领公寓难以形成To C产品那种绝对的价格垄断局面。
自2014年进入蓝领公寓赛道,经过五年发展,孙文利所创立的新起点已经成为蓝领公寓领域中重要的一员,“但到目前为止,我们一共19家店,床位数约15000张左右规模。”
根据市场数据,在北京,蓝领公寓一张床位租金在500-700元/月,即新起点当前的租金规模在1.2亿元。相对于蓝领公寓潜在超千亿元的市场规模,新起点的规模并不算大。


为何连新起点这样成熟的企业,也难以将规模做大?
对此,孙文利告诉投中网-Proptech研习社,与白领公寓承租私人住房所不同的是,蓝领公寓要大面积承租,常常承租整栋楼。因此,拿楼难,成为扩大规模的根本瓶颈。
“你拿一栋楼需要评估很多东西,包括他的法律风险、租金、业主、未来发展等一系列东西,如果容易,我们就不会是19个项目,可能是190个项目。” 
除了“拿楼难”这一痛点以外,规模经济在蓝领公寓行业内也并非绝对,“规模不经济”有时也会存在。 
对于出租公寓而言,核心盈利来自于租金差,即经营方从房东处承租价格与最后出租价格的差额。对于蓝领公寓,成本一项还需要加上装修成本、公寓运营管理成本,因此,蓝领公寓的前期投入巨大。
孙文利指出,在蓝领公寓行业,基本上不存在单体项目毛利是在20-30%,做10个项目以上毛利40-50%,做100个项目可能更高的情况。
“因为拿项目越多,可能总部成本越高,销售费用等等各方面都在增加,单项目的成本没有降下来。”
更重要的是,在拿房成本难以降下来的基础上,租金价格的调整也不是企业说了算。
“举个例子,一个外地人在北京,能接受的是3000块钱的租赁标准,如果你涨到3200,他可能还忍受,你如果涨到3500,他原来住三环,他可能就会住到四环,相当于用时间来换价格。如果你再涨到4000的话,他就要住更远,最后他就不在北京待了。” 孙文利说。
孙文利告诉投中网-Proptech研习社,这一点对所有长租公寓都一样,无论是To C的个人公寓,还是To B的蓝领公寓,价格的调整,都须有度。

并购、IPO、转型,

蓝领公寓出路在哪?

面对目前存在的“蓝领公寓是一片蓝海”的观点,在服务行业耕耘多年的孙文利则一直强调,蓝领公寓其实是一个传统行业。

那么,这一“传统行业”的出路在哪里?

在政策面,蓝领公寓近年来利好政策不断出台,鼓励市场力量发展针对蓝领群体的租赁性住房。因此,孙文利亦直言做蓝领公寓具有很好的社会民生效益,是为社会解决痛点。

在东四环集体公寓住了一年的高杰,直言蓝领公寓让他住得舒心,“最重要的是安全有保障,公寓内不准私接插座,大功率电器也限制了,还有定期消防排查,这是我过去自己租群租房都没有的。”

对于劳动密集型服务型企业而言,选择蓝领公寓,看似付出了比过去承租群租房稍高的价格,但蓝领公寓在消防安全、服务运营、后勤管理上提供了更专业的服务,让这些企业降低了雇佣人员的流动率,更利于企业专注自身业务的提升。

有了放心的居住环境,高杰也告诉投中网-Proptech研习社,这是他愿意留在现在供职的这家安保公司的重要原因。

得到市场认可的蓝领公寓,在资本的助力下,继续前行。孙文利指出,未来的蓝领公寓会继续成为市场主体的一种专业服务提供方,“我个人觉得这个行业未来的发展可能会,它只有两个层面的出路。”

孙文利说,第一个层面上的出路,从供应端的角度来说,整个蓝领公寓是资产的一个解决方案,变成一家资产运营管理公司的一个分支或者一个部门。

第二个出路,是从客户端的角度来说,蓝领公寓相当于蓝领服务公司的蓝领住宿,而这家蓝领服务公司可以提供蓝领的综合解决方案,又可以发工资,又可以做金融,又可以做招聘,都可以解决。

但无论哪个方向发展,孙文利称,核心的任务是做好自己的企业。“只要你的企业能够有一个相对稳定的这样一个发展,还有一个相对比较好的盈利,剩下的交给市场。”

对于传统蓝领公寓的商业模式,但孙文利直言资本投资时需要耐心,投1年、2年就直接退出的做法,基本不可能盈利。

此外,对于市场竞争,蓝领公寓的各个企业主体可能出现合作,比如新起点、魔方公寓“9号楼”等,可能彼此间直接进行合作,或者一些大的行业帮助蓝领公寓主体之间进行整合,再一起打包去上市。

“但这一切的前提建立在我们自己首先能活下去,并且能活得很好这样一个基础之上,其他东西我没有办法去强求。”孙文利说。

(应受访者要求,文中高杰为化名)

责任编辑:刘俏(P0266)

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