ifeng_share_thumbnail
麦家公寓曾添:大事者,不争一息,争百年 | 奇点长租·相对论 ——凤凰网房产北京
无论蓝海还是红海,运营与产品,都是每个长租公寓需要思考并做好功课的。七月的最后一天,一辆辆无人驾驶车环行着百度大厦 -来自凤凰新闻客户端
//m.iqidian.com/news/changzu/2019_08_12-52244398_0.html
北京
{{ifh_ad_material}}

麦家公寓曾添:大事者,不争一息,争百年 | 奇点长租·相对论

凤凰网奇点长租 2019-08-12 09:27


无论蓝海还是红海,运营与产品,都是每个长租公寓需要思考并做好功课的。

七月的最后一天,一辆辆无人驾驶车环行着百度大厦。奇点君在这见到了刚刚出席完活动的麦家公寓董事长曾添,聊起风波不平的长租公寓,曾添认真从容,侃侃而谈,带着诸多沉思与我们一起分享。 

问道:雷声何起何落

今年上半年,朗诗、远洋等大型房企选择剥离长租公寓业务。
7月,中国社科院数据显示,近期在租金涨速不及预期的情况下,部分长租公寓经营企业“爆雷”的可能性增大,应声而落的是“乐伽公寓暴雷事件”。截止7月底,已有至少26家品牌公寓出现经营不善、资金链断裂被收购、破产等情况。
“借着行业的东风,拿到大量的快钱。却不知道怎么用,怎么发展,爆雷是必然的。”在曾添看来,国家政策、地产存量市场的推动,让长租公寓行业掀起了一股热潮,各类玩家和热钱资本不断涌入,当不善运营的“生手”拿着快钱大胆扩张,崩溃的种子便由此埋下。
从行业优化升级的角度看来,“爆雷”淘汰了相对落后的企业和运营方式,不失为好事。
曾添认为,伴随着淘汰与升级,在一段时间内会出现较多的兼并和整合,经营不善或房源没有生命力的企业,就会存在出现危机并被兼并重组的风险。
而在行业整合的同时,长期以来困扰行业的租金设置与租客接受度、成本投入与长期受益等矛盾,也会找到相对合理的平衡点。按照曾添的预期,行业正在进行一轮洗牌,然后调整,最终实现良性发展。
“经过调整,这个行业还是会有利润,但会像各行业普遍一样不会过高,像房地产那么暴利不现实。”

求己:产品为王,运营为本

对于上文提到乐伽公寓,据媒体报道,麦家公寓评估之后认为乐伽公寓的资产质量并不符合战略要求,暂时没有收购的意向。
对此,曾添表示,不收购是因其经营方式存在“高进低出”等问题,且房源不符合麦家公寓的要求。
这也体现着曾添对长租公寓的思考重点,即关注经营模式与产品打造。
他认为,在市场没有较大变动的情况下,租金会保持相对稳定的态势,在整个运营体系中,占70%起到决定性作用的就是产品的打造和运营。
对外,在收并购的过程中,麦家公寓的选择标准是有较为完整的体系,且产品符合市场规律,“我们还是以报表来说话,有利润可以通过合理方式产生的,这一点可以达到的话,我们都会考虑。”
而在麦家公寓的自身经营中,如何保持了90%以上的出租率,曾添回应:“没有租不出去的房子,只有不适合的运营。”运营是保障出租率的最重要因素,同时综合管理体系、导流能力、品牌影响度等多方面,每一个环节都需要“抠细”,出租率才会起来。

顺应市场、保障利润,对于房源拓展与产品打造,并不一味求大,自有方寸。
“拿不了就不拿,等能拿的再拿,只能坚持这么一个规律。”基于这样的拓展房源的原则。围绕核心因素盈利模式,首先会对房源进行评估,再以相应的市场匹配价格,同时对应配套的管理模式,由此建立标准的SOP流程管控着产品成本和保障着产品利润。
这样的房源拓展和产品开发模式相对降低了市场规模的增速,但也同步降低了风险,解决了“活下来”这一大问题,为企业的长期发展奠定了基础。

修为:金融智能以房为本

“这个行业说白了,离开金融行业,跑不下去的。”凭借在房地产行业和长租行业多年的经验,曾添认为,行业必然需要有金融的杠杆才可以实现快速的发展,因此企业也必须建立起相应的金融通道。
值得注意的是,引入金融的目的还是为了“房”,需要在体系内对金融进行分级管控,不能因资本的进入而盲目开发项目或改变经营模式。
如何对金融实现更加有效的管控,势必要借助科技手段。通过有效的科技金融的应用,实现对运营过程的评估,进行金融的风控管理,进一步降低风险。
而智能化的应用降低管理成本,提升整体效益,实现精细化运营,“抠出”更多的效益。与此同时,智能化生活场景的布置,也培养用户的使用习惯,提升了良好的客户粘性,构建稳定的客群基础。

麦家公寓“住房租赁生态闭圈”模型

由此,在不断优化长租公寓产品与运营基础上,麦家公寓打造出了在业内颇具一格的“住房租赁生态闭圈”。
据曾添介绍,立足于房源产品的优势,“住房租赁生态圈”构建起了品质公寓+智能管理+金融服务的租赁生活平台,实现了公寓、金融、智能化之间的有机协同。
以房为本,在麦家公寓的体系中,资本的进入和智能的落地最终都是要服务长租产品的打造与运营,通过金融和智能的助推,形成长租公寓的房源、产品、运营、品牌等多因素有机联动的良性模式,实现良好的利润空间和用户忠诚度这一主要目标。
据曾添透露,“租赁生态圈”这一系统在今年也将由原来同步推进的“三驾马车”,升级成为以品质公寓为核心的“一体两翼”,进一步优化长租公寓的运营模式。
不争:行业应该更加开放

手握特有的平台体系和成熟的运营模式,在仍处于扩张阶段的长租公寓市场,麦家公寓似乎并没有“大杀四方”的野心,更多思考的却是行业的融合和共享。
基于“租赁生态圈”平台,已开始对外进行系统输出,对于符合模式的企业提供评估、协助等合作,由此推动中小型企业的发展。而对于行业及社会而言,曾添也表示,对于租金评估系统产生的市场数据、租金指数等,可以行业及社会共享,为企业、租户、政府部门提供指导性建议,稳定行业发展。

“大家可以都透明一些。”在曾添看来,行业内各系统、各企业间的交流融合刚刚开始。
多个企业及系统间房源存在很大数量的重叠,各自又形成独立的数据及租金模式,重叠与独立之间,容易造成市场的波动。一旦各企业将各自租金系统的相关数据进行公开,实现行业的信息交流与共享,必将推动行业形成平衡稳定运行的机制,进入相对成熟的发展阶段。

初心:前景广阔,理性思考

法国留学、房企高管、长租创业,带领麦家公寓自成实力一派但也还需再攀山巅,回顾个人投身长租公寓,以及展望行业未来,曾添的态度依然是初心未改。
他认为,在国家政策的引导下,随着地产行业进入存量时代、市场需求快速增长、行业不断向成熟阶段发展,长租公寓将迎来更大的发展空间。
未来,无论行业多么火热,在曾添看来,麦家公寓要做的仍是真正做好运营和产品,有效利用科技、金融等多元手段,不断优化管理模式和系统平台,不断顺应新趋势、新发展。
同样,在蓝海还是红海,运营与产品,都是每个长租公寓需要思考并做好功课的。

我们在寻找中国地产多元转型的独特故事与视野,寻找引领中国地产创新与发展的力量。窄门之中,求索宽路。在金梧桐国际文旅产业峰会,我们将通过观察、记录和对话,让文旅与地产碰撞出思想的火花。8月23日,金梧桐国际文旅产业峰会落地北京。峰会报名通道开启,扫描图片二维码参与报名>>


奇点商业地产原创

转载请联系并注明来源

奇点 · 新媒体矩阵

头条号丨大风号丨百家号丨新知号

大鱼号丨一点号丨企鹅号 | 雪球号


责任编辑:刘波(P0264)

免责声明:本文仅代表作者个人观点,与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

24小时热文排行

精彩推荐

加载中...

©奇点商业 让商业地产独立思考 iqidian.com

京ICP备18064481号-1