奇点长租 丨警惕“长租”变成资本野蛮扩张的工具

无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。长租公寓接连“停摆”

长租公寓，曾乘着资本东风而起遍地开花。

它始于2015年，作为房地产租赁市场全新的供应模式，却在2018年以后迎来行业风险集中爆发年。

杭州鼎家、寓见公寓、好租好住、北京昊园恒业、苏州乐栈等公寓接连出现资金链断裂。最新的一起，是管理超过20万套公寓的乐伽公寓宣布停止经营。 据了解，日前南京市多部门已启动审计调查程序，对乐伽公寓的账目进行审计调查。 8月12日，南京市住房保障和房产局有关部门负责人在接受央视财经记者采访时，介绍了南京市即将开展的住房租赁企业专项整治行动。南京启动住房租赁市场专项整治行动，治理“高进低出” 挪用资金等乱象。

据了解，此次检查由南京市房产局、公安局等四部门联合开展，覆盖南京市1100家房地产经纪机构和住房租赁企业，重点检查利用银行贷款等融资渠道获取的资金抢占房源等九类违法行为。 据此，在房客已经交付房租的情况下，可以视为房东已经收到房租，应当保障承租人的租赁权。当然，对于每个个案来说，需要根据具体的合同条款及证据材料予以判断。 在南京市开展的专项行动中，检查的重点包括：强制或诱导使用“租金贷”“租金挪用”“高出低进”经营的模式。无论是租金贷还是租金挪用，都涉及到“资金池”的问题，这正是近两年来，爆雷的长租公寓核心问题所在。

成也资本，败也资本

长租公寓是在大力发展租赁市场号召之下的新兴租赁模式，原本作为补齐租赁市场短板的一个重要组成部分，长租公寓可以获得很好的发展，也给有着租赁需求的租房者提供了一个统一管理，环境优良的房源。

近年来，长租公寓凭借简约的装修风格、完善的家具配置、独立的生活空间、定期保洁和管家服务，获得诸多年轻人青睐。公开数据显示，国内体量前十大城市，租赁人口是可租赁房屋量的4到6倍，一居的品牌长租公寓有巨大的市场空间。

资本正是看准了这块市场蛋糕的利润丰厚，加之多城纷纷推出“租赁试点”“集体用地建设租赁住房”“鼓励 REITs 发展”等政策红利，让鱼龙混杂的地产企业纷纷入局长租公寓市场。

然而，长租公寓市场的发展，却“成也资本，败也资本”。

得益于资本介入，让长租公寓的扩张有了充足的资金来源，有了规模效应的金钱支持，却也因“高额融资+快速扩张”的发展模式而埋下巨大隐患。

长租公寓集中暴雷，最大的风险点就在租房贷。

租房贷，是指长租公寓与第三方机构合作，让租户以借贷方式实现分期付款。这样的租赁方式，让刚步入社会的年轻人得以通过月租的方式支付租金，而长租公寓企业以租客的个人征信为依托，从机构一次获得整年租金，进行资本运作。

很多刚入社会的年轻人，本来只想租个房，却稀里糊涂以个人征信为代价，背上了租房贷，一旦平台爆仓，为之埋单的却是这些年轻人。

 “资金池”问题怎么破

业内人士指出：除了资金运用上存在风险之外，市场中很多所谓的“长租公寓”都处于监管的空白地带。

长租公寓接连出现问题背后，资金链问题或成为其主要原因。

《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。

如果做不到90%的入住率，极可能发生资金链断裂，衍生平台爆仓风险。对较高的出租率以及最大限度缩短空置率的追求，也诱发了长租公寓进行伪劣装修，空置期不够，“甲醛门”频发，置环保标准于不顾、置租客健康若罔闻的行业乱象。

乘着资本东风而起的长租公寓，缺乏有效的监管和制约，一旦沦为金钱野蛮扩张的工具，那些刚迈入社会的年轻租客，将会遭遇人生中第一次无家可归和维权无力。

7月30日，中共中央政治局会议重申“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

长租公寓市场也应当以此为镜鉴，找准市场定位，别让住房租赁市场沦为资本野蛮扩张加杠杆的工具。

文章来源：综合整理自彭拜新闻、经济信息联播、中国经营报等

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