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奇点长租 | 长租公寓不受险资青睐? ——凤凰网房产北京
市场上,险企一直是市场上手握巨资的“金主”,四处寻找投资渠道。险企的资金一贯受到诸多管控,投资渠道也备受监管部门的关注 -来自凤凰新闻客户端
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奇点长租 | 长租公寓不受险资青睐?

奇点商业地产 2019-08-23 11:05

市场上,险企一直是市场上手握巨资的“金主”,四处寻找投资渠道。险企的资金一贯受到诸多管控,投资渠道也备受监管部门的关注。

在保险资金被允许参与长租公寓领域一年之后回看,市场上真正投入长租公寓的险资并不多,仅有中国平安、中再资本进行了相关布局,险企对长租公寓的投资还处在一个探索阶段。
有关专家表示,长租公寓不受险资青睐的原因在于,投资周期过长,行业盈利模式并不清晰,加上近期频繁爆仓的市场新闻,使得长租公寓在资本方面吸引力严重不足。

险企获准进入长租市场

市场上,险企一直是市场上手握巨资的“金主”,四处寻找投资渠道。险企的资金一贯受到诸多管控,投资渠道也备受监管部门的关注。在2018年中,长租公寓这个新兴领域被允许险资涉足。
2018年6月1日,银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》(以下简称《通知》),明确了保险资金参与长租市场的有关要求,并于即日起施行。

《通知》明确,保险公司通过直接投资、保险资产管理机构通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场,所投长租项目应位于人口净流入的大中型试点城市,满足效益、权属、土地使用性质和审批程序等方面的要求。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹曾表示,险资的进入有利于解决困扰住房租赁市场发展的一大核心问题,即 " 钱从何处来 " 的先天难题。

长租项目的经营通常包含两个阶段的成本,一是前期拿地新建或拿房改建的成本,二是后期运营管理和物业维护的成本。其中前期投入建设的资金量较大,仅靠租金作为回款来源会导致回收期限较长、资本周转效率低等问题。

部分险企涉足长租领域

但上述文件发行了一年多的时间内,险资对于长租公寓的反响平平。据不完全统计,目前仅有中国平安、中再资本进行了长租公寓领域的探索。

中国平安是最先与长租公寓领域建立联系的险资企业。

2017年11月,朗诗旗下青杉资本与平安不动产共同收购的上海森兰项目所改造的长租公寓——朗诗寓森兰店正式开业。当时双方表示,未来三年内,将在北上广深一线城市及多个强二线城市投资长租公寓项目,目标资产管理规模100亿元,为“居者有其屋”贡献力量。

2018年12月24日,上海证券交易所信息显示,“平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产支持专项计划”获得通过,拟发行金额为50亿元。这也意味着国内首单合作型长租公寓储架REITs(房地产信托基金)正式获得通过。

资料显示,该专项计划为REITs产品,由平安不动产有限公司联合深圳平安大华汇通财富管理有限公司共同实施,平安不动产担任原始权益人及増信安排人,平安汇通担任专项计划管理人,朗诗集团担任増信协调人。

平安不动产表示,该产品采用储架发行机制,储架规模达50亿元,可在无异议函有效期内分期发行。其中,首期产品发行规模为10.68亿元,期限18年,每3年设置开放期,优先级证券获得了3A最高信用评级,底层资产为位于上海市浦东新区外高桥板块的朗诗寓森兰项目。中国平安在长租公寓领域持续推进。

2019年4月,平安不动产和旭辉达成了合作协议,根据约定,平安不动产主要提供资金运作、资产证券化等一揽子金融解决方案。双方合作范围包括一线城市和部分强二线城市长租公寓项目的投资收购、工程改造、运营管理、资产证券化产品的发行及退出等。

中再资本管理有限责任公司则是首单落地长租公寓项目的险资。

2018年8月,由中再资本、南京江宁开发区、协鑫集团三方共同打造的长租公寓项目在南京签约,这也是中国保险业首单拟通过保险私募基金投资的长租住房项目。

据报道,“中再资本-协鑫长租公寓项目”总投资额约为80亿元,建成后可以为南京提供超过4000余套绿色智慧新居,房源全部由项目公司长期自持并租赁。

险企投入长租公寓领域有诸多顾虑

险资一贯青睐房企,许多险资已经入股龙头房地产企业,比如大家保险(原安邦集团)、国寿集团、华夏人寿、泰康人寿等多家险企持有众多龙头房企股票,为许多企业的发展提供了充足的资金支持。

近年来,随着政策的大力支持,众多房企均加大了在长租公寓领域的投入。克而瑞研究中心提供的数据显示,房企作为长租公寓领域中的主力军,经过几年沉淀,目前国内TOP50规模房企已有近一半企业布局长租公寓。但相比之下,房企近年来大力投入的长租公寓领域,险资却兴趣缺缺。

实际上,保险公司的投资方向一直十分“挑剔”,其投资往往具备鲜明的特征,即安全性、收益性以及流动性,险资对于房企的青睐,也源自于房企本身较高的财务回报率,以及风险相对较小的特点。

宋清辉表示,房企近年来大力投入长租公寓领域,但对于长租公寓行业如何运营、盈利等问题,还处于一个摸索的阶段,积累了较高的风险。保险资金天生有风险厌恶的特性,总体而言兴趣不大。

其实保险资金难进长租公寓,几个关键问题:一是行业利润太薄,保险公司看不上;二是行业规模太小,容不下大资金,保险公司投资至少3亿起,而真正能有实力接盘的,也不会超过10家;三是品牌公寓,真正能做到全面纳税的,更是凤毛麟角,存在一个合规性问题;四是包租类的投资风控很难,一旦出问题,这些资产收益权将很难兑现。

责任编辑:李昕宇(P0265)

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