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奇点长租 | 面对住房租赁,我们该向日本、德国学习什么? ——凤凰网房产北京
住房租赁事关民生,当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁机构爆仓跑路”时有发生,住房租赁市场亟待规范。日本和德国是租赁市场运行的典范,日本以机构运营为主,德国以居民自主管理为主。深入研究日德如何监管租赁市场,以资借鉴 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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奇点长租 | 面对住房租赁,我们该向日本、德国学习什么?

凤凰网奇点长租 2019-08-23 15:09
住房租赁事关民生,当下“恶意涨租”、“租金贷”、“租赁机构爆仓跑路”时有发生,住房租赁市场亟待规范。
日本和德国是租赁市场运行的典范,日本以机构运营为主,德国以居民自主管理为主。深入研究日德如何监管租赁市场,以资借鉴。

日本、德国分别代表

“集中”和“分散”式住房租赁市场

租房管理方式是日本、德国在长租市场存在的最大区别。
日本以租赁机构集中管理为主。日本家庭租房率一直稳定在36%左右,三大都市圈租房率占比更高。
90年代后期,日本开始发力住房管理业,逐步建立了以机构主导的租赁市场。2010年机构参与管理运营的民营租赁住房比重就高达90%,市场运行规范。
德国以居民自主管理为主。德国的租赁市场非常发达,2017年,德国55%的人口选择租房居住,远高于其他欧盟国家。
德国住房租赁市场呈分散式,以居民出租为主,机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场占比分别为50%、25%、25%。

健全的租赁公寓法律体系

在日本,长租公寓相关的法律法规相当健全,与租赁公寓相关的法律主要有1991年开始实施的《借地借家法》、1896年开始施行的《民法》和1952年实施的《宅地建物取引业法》,并且这三部法律都在近年做了修正,不断完善。
立法保护租约。日本以“普通租约”为主,到期后自动续约。日本租赁法律体系以《民法》为核心,以《借地借家法》为主要依据,普通租约占比超过90%,租期通常为1-2年,到期后自动续约,除非租赁双方均同意解约,否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。

日本法律对租赁公寓的管理很细致,比如,法律规定,日本业主即便有正当理由,也要提前半年跟租客提出退房请求,否则租客完全有理由拒绝。而且,业主不能在租赁中途涨租,合同期满后才可调整租金。所以,在日本像国内因为随意涨租而引起纠纷的情况几乎不存在。

德国则默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同,必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用,合理用途仅限于:
①希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住;②合理的拆除、改建或修复住房的需求,如果继续出租将给这些举措带来巨大困难;③有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。房东不得随意解除租约,提供解约保护。
仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同,其中包括:
①承租人违反合同规定;②房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住;③通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益,如若继续租赁,房东将遭受重大经济损失。
保持租金稳定
在日本,房租变动是有条件的,以防止“恶意涨租”。
法律规定,只有在以下情况,才可变更租金:①房地产相关税收及其他负担的增减导致租金不合时宜;②房地产价格涨跌及其他经济变动导致租金不合时宜;③与同区域同类别房地产相比,租金不合时宜。另外,租金托管机制赋予租户议价能力。
当房东要求租金上涨超过租户预期,租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住,不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。租金委托后,可继续与房东协商,或寻求调停,甚至通过法律来解决。
德国出台相关的法律对房租进行了严格限定,根据实际房租情况的统计资料来确定某地区的「租房价格表」,并且每两年公开更新一次。
房租的具体价格应当在「合理房租」上下波动。如房东所定的房租超出「合理房租」的 20%,则作为「房租超高」论构成违法行为。如果房东所定的房租超出「合理房租」的 50%,则就作为「房租暴利」论,构成犯罪行为。
《住房中介法》则避免了租房者被中间人乱收中介费。因为这项法律规定,如果中介商任意提高佣金,一经发现,将被处以高达 2.5 万欧元的罚金。


此外,德国实施《住房补助金法》,若租户的家庭收入不足于支付租金,联邦政府会发放补贴补足差额,2015 年共有 46 万户家庭获得共计约 6.8 亿欧元的住房补贴。
提高从业门槛

建立管理机构信用披露、保证金制度

日本住房中介从业门槛视较高。

在日本从事住房中介业务需要通过全国统一考试,取得从业资格证,即“宅建士”,该考试通过率仅为15%-17%。住房租赁公司设立分店时,须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士,且每五名员工中必须有一个宅建士,重要事项必须由宅建士解释说明,合同必须由其签字盖章才能生效。以此限制机构盲目扩张规模。

日本还创设住房租赁管理者登记制度,提高住房管理人员的信息透明度。租赁住宅管理业务从业者需在日本国土交通省进行登记,机构信息向社会公开。通过登记信息,房主将住宅委托给更有资质的机构管理,违规操作的管理人将被登记系统除名。

设立营业保证金,是严惩管理机构欺诈行为的制度。

日本《不动产交易商业法》规定,从事不动产业的公司,需在法务局存入一定金额作为营业保证金(总公司为1000万日元,如有分公司,则每一个分公司存储500万日元),用以保障接受服务方的利益。一旦存在消费者欺诈行为,将利用营业保证金直接赔偿租户,如不够赔偿,将取消公司经营资格。

以市场化手段促进租赁住房供给

日本租金收益率远高于银行定期存款和10年期国债收益率,房主出租动力足,社会资金也积极参与。

2008年以来,日本银行存款利率、10年期国债收益率几乎为零,相较而言,2015年来,日本公寓租金收益率平均在5%以上,收益率可观吸引资本参与,REITs支持建设的租赁住宅数量显著增加。

德国租金收益率也较高,同时利用税收和金融手段,促进租赁住房供应量。德国住宅租金收益率稳定在3%-5%的较高水平,远超德国10年期政府债券的收益率,房主主动出租房屋意愿强。

同时,政府对用于出租的房屋提供融资支持、税收优惠等政策,鼓励私人资本更多地建设用于租赁的住房。如社会住房建设,由政府提供无息或低息贷款;对于出租房,折旧率要高于普通住房,以此降低应纳税租金收入,减轻税负。

虽说国情不同,但在供需不平衡的国内房产市场,长租公寓的发展是必然的。目前有不少品牌房企都在紧锣密鼓地布局长租公寓,激烈的竞争环境下,以国外为鉴,不断提高服务水平和产品多样化,将更好实现长租公寓的健康持续发展。



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文章来源:综合整理自夏磊地产观察、安居客、冯仑风马牛

责任编辑:刘波(P0264)

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