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奇点长租 | 爆雷接连而来,万科等长租公寓该如何破局? ——凤凰网房产北京
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奇点长租 | 爆雷接连而来,万科等长租公寓该如何破局?

凤凰网奇点长租 2019-08-26 16:51

今年以来,长租公寓爆雷不断,曾经入局的行业大佬们纷纷撤退。头部房企万科则不得不承认,长租公寓在经营上确实有压力。

曾经被资本捧在手心的长租公寓行业,为何在短短两三年内成了资本的“弃儿”?整个行业又该如何破局呢?

老大万科也亏损

在万科刚刚召开的2019年中期业绩推介会上,万科总裁兼首席执行官祝九胜主动提及了万科长租公寓项目目前的亏损状态。
万科长租公寓的“万村计划”近期被传出主动违约,与已签约城中村房东洽谈违约赔偿事宜,放弃部分已签约房源。
对此,祝九胜坦承,长租公寓在经营上确实有压力,但目前即使亏损也会在股东接受的范围内。
同时,万科管理层表示,今年长租公寓已经具备了独立成军的条件,万科泊寓已成立了专门的事业部,会长期坚持做下去。
不过,就在一个多月前,刚上任履职一个半月的万科长租公寓事业部总经理薛峰被传已提出辞职,而万科官方对此也予以确认。
其实,万科长租公寓的项目运营在业内并不算差。
财报显示,截至6月30日,万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市,累计开业8.2万间,其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市,开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

行业衰退已有先兆

其实,行业衰退、企业退出早有预兆。
今年5月,房企系中较早进入长租公寓的房企之一朗诗发布公告称,将处于亏损阶段的长租公寓等五项业务剥离至控股集团。根据官网数据,2018年朗诗拥有4万多间房源。
财报显示,2017年-2018年朗诗在长租公寓板块两年总亏损达到2.34亿元,随着业务规模扩张,亏损还有进一步扩大的趋势。
今年6月,有消息传出远洋集团将剥离旗下长租公寓“邦舍”业务。
2016年远洋集团开始涉足长租公寓,2017年远洋旗下的长租公寓邦舍进入7个一二线城市,管理房源5000间。不过,到了2018年底,其房源数就已减至3452间。
今年七夕,乐伽公寓通过其官方微信平台发布公告,确认停止运营,无力履行合同和偿还欠款。
乐伽公寓在南京、苏州、杭州等8个城市均有布局,成立了300多家签约中心,为超过40多万客户提供服务,管理的房源超过20万套,目前大量租房者正在维权中。

乐伽公寓不是第一家“爆雷”的长租公寓运营商。2018年以来,从杭州鼎家到上海寓见再到号称运营着20万间公寓的乐伽,长租公寓行业雷声不断。

然而当我们把时钟往回拨两三年,市场却又是另外一番景象。
2016年开始,在“租售并举”的顶层设计之下,长租公寓行业进入快速发展阶段。行业曾经受到资本热捧,在2019年以前,就连开发商也相继进入长租公寓领域试图分一杯羹。
进入2019年,形势似乎发生了变化。一方面是包括朗诗在内的部分开发商在剥离或收缩长租公寓业务,另一方面是不止一个长租公寓运营商难以为继,据不完全统计,2018年至今已有20多家长租公寓出现资金链断裂的情况。
曾经是“香饽饽”的长租公寓频出事故背后,是行业出了问题,还是企业的运营模式值得反思?

破局唯有慢下来

空白研究院院长杨现领认为,多个长租公寓爆雷的原因在于,企业没有办法获取充足的资金来进行规模扩张或日常经营。

据业内人士介绍,长租公寓传统的盈利模式是:一套房源月租5000元,平台以4800元到4900元的价格签下,一年只给11个月房租,权责托管签3年,长租公寓运营方赚的是一个月房租,赌的是之后2年租金上涨的差价。

再来看看已经爆雷的乐伽公寓是如何运营的:

月租5000元的房子,乐伽公寓直接给房东5500元,以求短时间快速抢夺房源。而在房屋租赁市场疲软的情况下,乐伽公寓经常以低于市场价1000元/间的价格抛出,并且以优惠去游说租客半年付或年付,而支付房东却是季付,用更多现金,去拓展新的房源。

这就是如今长租公寓行业普遍存在的“高收低租”现象。

杨现领表示,判断一个行业具不具备长期盈利的能力,关键看成本结构,今天长租公寓这个行业的成本结构确实有一定不合理的因素,就是房租占比太高,有的企业占到百分之七八十,集中式大概百分之五六十。

除了房租之外,国内的长租公寓需要进行较大的装修投入。

杨现领调研发现,分散式公寓一间的装修成本大概为8000元至12000元,集中式公寓一间的装修成本大概为40000元至60000元,但对于租客端,长租公寓的客户群体主要是居住刚需人群,租金承受能力存在上限,这就导致长租公寓的租金很难出现较大幅度的持续上涨。

2019年长租公寓租金相较2018年租金不涨反降。在存在租客端租金天花板的情况下,如何低成本的扩张将是长租公寓行业急需突破的瓶颈。

“像乐伽公寓这种靠高价收房低价出租占领市场的模式,更是天然不赚钱的,只能靠资金期限的错配和高杠杆实现快速扩张,但这种模式背后的隐忧在于,一旦资金链吃紧,整个模式将迅速崩塌。”杨现领说。

一位在长租公寓行业资深人士分析到,长租公寓企业要想活下来,唯有打破原来“高收低租”不合理模式这一条路:

“之前,整个行业都是以资本、现金流、高收低租的模式去做规模,市场上大家都不缺现金流,缺的是现金储备。但是,在目前行业趋冷、资本收手之时,资金活水便不足了,现金流状况也不太好,各种雷都爆了出来。我认为要破局只有一条路,就是让市场租金与业主租金达成平衡,让目前市场上的长租公寓企业先能够活下来,才能谋求进一步的发展。”

“近十年,长租公寓行业用固定不变的模式运营,并呈现出高速发展的态势。如果还是这样发展下去,整个行业都很危险。现在已经到了要改变模式、该慢下来的时候了。”该资深人士分析道。

不过,多家长租公寓爆雷,是否意味着长租公寓行业进入了下行期?

杨现领亦认为,当前部分企业出现问题主要是行业的盈利模式不清晰,部分企业为寻求快速扩张而铤而走险,采用“高收低出”“租金贷”等违背商业规律和职业道德的方式去寻求投入资金的快速回笼所造成的,行业内企业的个别行为,不代表整个行业发展阶段和必然过程。未来的长租公寓一定会出现有成熟盈利模式的赢家。

文章来源:综合整理自上海证券报、法治周末、中国青年报

责任编辑:刘波(P0264)

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