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集体土地做长租 或将破解租赁市场增量难题 ——凤凰网房产北京
在掌声与质疑声中,长租公寓行业已走过三个春秋。曾经站在风口上的各家品牌公寓近期备受关注。部分长租公寓停止运营,也映射出这一新兴行业面临的困境。部分分散式长租公寓运营商并不具备雄厚的资金实力及运营经验,而为获取盈利,更常常忽略客户需求 -来自凤凰新闻客户端
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集体土地做长租 或将破解租赁市场增量难题

北京日报app 2019-10-29 11:34

在掌声与质疑声中,长租公寓行业已走过三个春秋。曾经站在风口上的各家品牌公寓近期备受关注。部分长租公寓停止运营,也映射出这一新兴行业面临的困境。部分分散式长租公寓运营商并不具备雄厚的资金实力及运营经验,而为获取盈利,更常常忽略客户需求。亦有观点认为,分散式长租公寓只是获取、改造租赁市场上的存量房源,而解决部分城市租赁房源失衡的内因,需要给予市场更多新增可供租赁的房源。

为此,2017年11月,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》,明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业),可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。根据规划,2017年至2021年,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。集体土地上开发集中式长租公寓,让业界看到破解租赁市场增量难题的希望,也让企业有更多机会参与到长租公寓的建设中。两年来,万科在京已先后获取6个集体土地建设租赁住房项目,总投资额约90亿元,建筑面积75万平方米,计划供应约21498间租赁房源,有效增量的同时,为行业注入“新动能”。

高品质租赁房源呈现较大市场缺口

随着城市化进程加快,城市人口基数日渐庞大,人才涌入推动城市繁荣发展的同时,也撬动了城市租赁市场的巨大潜力,“租房时代”正在到来。数据显示,2018年有报告预计未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元,未来租房人群占比或将持续上升。

与此同时,有调查数据显示,城市租房人群年龄多集中于35岁以下的80后、90后,其中,21至25岁占比最高,达到34.4%,这意味年轻化已成租房人群的关键词。

伴随着人民生活品质提升,人们对“租房”品质的需求也随之不断升级。作为新一代“租客”,大部分80后、90后的年轻人为独生子女,他们对生活品质有更高的追求,对租住环境要求较高,对高成本生活接受度较高。

因此,就租房而言,越来越多的人不愿意继续生活在各项条件较差,只有租金从优的出租房里。“温暖”、“整洁”、“安全”、“舒适”逐渐成为租房关键词,人们愿意付出成本,换取更优质的生活居住环境。房屋性质从单纯的栖身之所,转变成对品牌服务的追求、对社区品质生活的向往、对归属感的渴望。

“行业痛点恰恰在于符合租客预期的房源较少。”一名长租公寓业内人士表示,庞大的市场需求、错配的供需问题,让房企、中介甚至投资机构纷纷涉足这一新兴行业。

据克而瑞研究中心提供的数据显示,截至2018年年底,TOP30房企中,已进军或表示将布局长租公寓的房企已达到了近20家。

其中,“房企系”的万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓分别以累计拓展23万间、10万间、5万间位列集中式运营商前三。截至今年十月,万科泊寓、龙湖冠寓开业规模分别是8.2万间、6万间;旭辉领寓、朗诗寓、碧桂园碧家国际社区等,总计新增体量超1万间。

资金有限模式待解 部分长租公寓陷运营困境

市场前景虽美好,由于参与者能力参差不齐,从而给行业带来一些问题,首先是分散式长租公寓的安全隐患。

部分分散式长租公寓将出租房屋设置在存在线路老化,管道堵塞等基础设施老化问题的老旧小区,更有在房屋内增加隔断的现象。由此带来的安全隐患,导致租户生命财产安全难以得到保障。

2018年9月,一篇有关“甲醛房”的报道再一次将长租公寓推上风口浪尖。上述业内人士称,长租公寓扩张迅猛,资金压力较大。有运营方为降低装修成本和提高房屋使用率,在室内空气质量不达标时就出租房源,给租房群体带来了健康风险。

为了加快租金回笼速度,部分长租公寓运营商诱导租客使用“租金贷”,租客按月交租,房东按季度收租,中间的差额则被企业提前支取用于扩张,但因为市场需求的波动导致空置率上升,企业的资金链变得极其脆弱。

迄今为止,已有20余家长租公寓品牌终止运营。究其原因,多为运营商经营能力有限,资金实力不足从而导致资金链断所致,但其资金风险的后果,往往需要由租客、业主一同承担。

“长租公寓不仅仅是房屋,对一座城市来说,长租公寓承载了锁住人才、培育城市竞争力的使命。”上述人士表示,住房租赁市场同时成为年轻人在城市扎根逐梦,实现“住有所居”的重要载体之一。

分散式公寓部分集中在城市老旧小区,周边餐厅、咖啡厅、电影院、健身房、宠物店等配套不太齐全,难以满足年轻人的生活需求。此外,部分老旧小区,社区绿化、垃圾分类、车辆违停等方面尚待完善。

与此同时,租赁市场上常见的分散式长租公寓,大部分仅是获取、改造租赁市场上已有存量房源。解决部分城市租赁房源供需问题,则需要给予市场新增更多可供租赁的房源。

集体土地建设租赁房 一举多得增加租赁房源

与分散式长租公寓相比,集中式长租公寓运营商资金充裕、运营经验丰富,并始终致力于改善房屋品质,助力人们美好生活落地,更符合当下人群租房需求。

“集中式长租公寓在打造过程中,坚持以人为本,更加注重租客的体验感,打造公寓社区概念,让在此生活的人们更有归属感。”据某房企旗下品牌运营商透露,大品牌旗下长租公寓依赖集团多年的运营经验,社区环境良好,并针对目标人群完善周边配套设施建设,能让租客感受到真正的便利。房屋质量以及对社区的科技化管理使租客安全有保障,避免担心面对因出租方原因而被迫搬家的尴尬。

产品虽好,前期投入亦不是小数。为填补租赁市场空白、增加房源供应,规模房企与各区、镇、村三级政府一起,积极研究路径,经营合作,集中式长租公寓应运而生。

为促进此类公寓的发展,2017年11月,北京市规划国土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》明确集体租赁住房是农民集体持有的租赁产业(租赁物业),可依法出租获取收益,不得对外出售或以租代售。根据规划,2017年—2021年,北京将供应1000公顷集体土地,用于建设集体租赁住房。

作为新增房源,集体土地集中式长租公寓,让业界看到了破解租赁市场增量难题的希望。

在设计之初,集体土地租赁房就被认为是一举多得。对于租赁市场而言,随着集体土地租赁房源不断入市,市场上可用于租赁的房源将越来越多,业内相关人士称,“普通的分散式公寓是运营商接手业主房产。”而集体土地租赁房源属于新增房源,切实地为租赁市场注入了新活力,有效起到增加供应。

对集体而言,与房企合作,虽然要在集体土地上盖房,但土地性质不变、权属依旧是集体,集体依旧能获得收益。

对于租房刚需人群而言,集体土地住房运营方为规模房企,无论生活环境、出租房质量及人身安全等方面均能得到保障。在集体地块周边有地铁或产业园区,生活便利、成本低。

对运营商而言,与集体合作开发获取土地成本相对较低,前期投入小,风险也相对较小。房企有更多时间探索开发长租公寓运营及收益模式,同时,因占用集团现金流较少,且规模房企有资金实力可做大规模开发运营。

责任编辑:刘波(P0264)

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