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锐见|青客公寓冰与火:成功上市后,棘手难题何时解? ——凤凰网房产北京
曾经在自如与蛋壳中长时间悬而未决的“长租第一股“,如今花落青客。 -来自凤凰新闻客户端
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锐见|青客公寓冰与火:成功上市后,棘手难题何时解?

凤凰网奇点长租 2019-11-06 11:02

2018年,曾有人将“长租公寓”列为楼市年度关键词之一。风起云涌的一年后,长租行业除了没完没了的“爆雷”之外,还迎来了头部企业的上市热潮。

曾经在自如与蛋壳中长时间悬而未决的“长租第一股“,如今花落青客。当地时间11月5日,青客公寓成功登陆纳斯达克,股票代码为“QK“,开盘价17.35美元,较发行价上涨约2%。

截至上市首日美股收盘,青客公寓股价报17.64美元,涨幅3.76%,市值超8亿美元,最高股价一度触达19.00美元。

青客副总裁在朋友圈发文称:“我们没有资源、没有背景,有的只是求生的本能。”结尾时,他还激动地写下“青客新起点,租赁大未来!”。青客公寓的成功上市,对于长时间如履薄冰、艰难前行的长租行业来说,无疑是注入了一针强心剂。

然而,资本寒冬下,成功IPO绝不意味着高枕无忧。就在上市前四天,青客公寓刚刚更新了招股书,将发行规模腰斩过半,只为换取顺利IPO。

成功上市之后,如何调整运营与盈利模式,如何利用资本“输血”扭转连年亏损,又如何解决久被诟病的押金退款和租金贷问题,成为青客公寓在新赛道上亟待思考的难题。

上市在即,临时下调发行规模

国庆假期结束后的第一天,青客公寓便向大洋彼岸的美国证券交易委员会(SEC)提交了公开募股文件。

该招股书披露,青客公寓预计融资1亿美元以上,将以“QK”为股票交易代码在纳斯达克上市,摩根士丹利和中国国际金融有限公司将共同担任此次青客公寓IPO的承销商。不过,这份招股文件并未披露价格条款。

企查查数据显示,青客公寓2012年成立于上海,注册资本为人民币5000万元,法定代表人、最终收益人为创始人金光杰。截至2019年9月30日,青客公寓旗下已有97297间可供出租的房源,业务范围涵盖上海、杭州、南京、武汉、北京等城市。

根据2018年的租金收入以及房源数据对比,青客目前是国内第三大长租公寓运营商,仅次于自如和蛋壳。

10月25日,青客公寓更新招股书,宣布将发行520万股ADS(美国存托股票),发行区间为每股17-19美元,最高将募资近1亿美元。

行业老三的IPO抢跑之路,似乎已经万事俱备。

出人意料的是,11月2日,在距离上市仅剩4天时,青客公寓再一次更新F-1招股文件,并将发行规模从此前的520万股ADS临时下调近一半至270万股ADS。

这次临时调整,将直接导致青客公寓上市募得资金减半,其最高募得资金将从近1亿美元的估值腰斩至约5000万美元。IPO后,包括创始人金光杰在内的高管和董事合计将持有34.8%股份,并拥有80.5%的投票权。C轮投资方凯欣资本的持股比例将降至28.9%并拥有8.6%的投票权。

国际地产资管公司协纵策略管理集团联合创始人黄立冲认为,IPO资金下调或因市场对其缺乏足够的兴趣,而对于青客公寓来说,顺利完成IPO才是首要任务,因此才导致其临时下调IPO。

财经评论员严跃进则向奇点君表示,企业IPO初期规模大预期好,但目前房地产和长租市场正在降温,外部环境、租客租金等多重因素都会对青客公寓IPO产生不利影响,因此资本市场也会感受到压力,降低预期。

显而易见的是,依靠此次临时下调发行规模的策略,青客公寓顺利上市。并且借募资“缩水”,躲过了行业预期的破发现象。

“二房东”的难题:连年亏损,资不抵债

宁愿放弃一半IPO资金,也要坚持促成上市的背后,或是青客公寓连年亏损、急需资本“输血”的资金困境。

招股书中的财务数据显示,2017财年、2018财年以及截至2019年6月30日的前9个月,青客公寓净收入分别为5.22亿元、8.9亿元和8.98亿元,但净利润却分别为-2.45亿元、-4.99亿元和-3.73亿元,近三年连续亏损合计超11亿元人民币。

“青客主打的分散式公寓比集中式公寓的效益更低,”黄立冲认为,分散式公寓的投入成本更高,并且会随着规模扩张不断增加,他向奇点君表示:“结合目前的财务数据来看,青客公寓的存量项目在未来一段时间也很难盈利。”

公开资料显示,成立至今的七年中,青客公寓已进行过四轮融资,由纽信创投、达晨创投、凯欣资本等投资共计数亿元人民币。

但据招股书显示,青客公寓总资产为20.3亿元人民币,总债务却高达27亿元。多轮融资并没能扭转青客公寓如今“资不抵债”的局面。黄立冲表示,充足的资金反而意味着更长时间的亏损,很多公司都希望借上市解决与PE的对赌问题。

事实上,长租行业中,并非青客一家面临资金与盈利难题。优淘网总裁、地产资深人士薛建雄表示:“目前长租公寓品牌和资金压力都非常大,正想尽一切办法让利和变通业务模式,以获得资本市场的稍微支持。”

今年以来,长租行业接连爆出资金链问题,近20家长租公寓相继倒闭,而头部企业则纷纷赴美递交招股书,争夺行业第一股。“爆雷”与IPO戏码同时上演,行业两级分化逐渐加剧。究其原因,只怕都是“烧钱”惹的祸。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟指出,长租公寓“活下去”的前提是形成可循环的盈利模式,而这个思考题并不能依靠简单的“烧钱”来解决。

租金贷、退押金等小题未解,“谋全局”愿景如何实现?

除了财务数据上的难题,青客公寓还存在一些运营问题,尚未体现在招股书中。

比如,首份招股书递交十天后,青客公寓就被曝出了涉嫌隐瞒贷款的事实。

招股书披露,截至2019年6月30日,青客公寓已与11家金融机构达成了合作,其62.5%的租户均使用了租金贷服务。但据部分租客反应,他们是在租房管家带领下,完成看房、交定金、用身份证拍照、录视频等一系列流程后,才通过电子合同中的“银行”“代扣”等字眼,得知自己“被贷款”。

在租客不知情的情况下,诱导其签订租金贷款合同,“租金贷”变为“套路贷”,让不少租客对青客公寓产生质疑。

不仅如此,青客公寓在退押金这件小事上,也久遭用户诟病。

奇点君查询发现,在聚投诉公开平台上,青客公寓投诉量达到263起,而其中绝大部分租客投诉的问题均与退款、退押金相关。

在聚投诉平台发帖的多数租客均表示,自己在青客公寓退房后无法顺利退回押金。青客管家与客服人员向租客声称,退款将在N+1个工作日后退回到租客的青客宝(青客内部退付款结算工具)中,但一大部分的租户未能在预期日期收到退款。

11月5日青客公寓上市当天,聚投诉平台仍收到4份相关投诉信,目前处于待处理状态。

简单一笔押金迟迟不退,究竟是流程上的漏洞,还是资金运转出现了问题?奇点君就此问题多次致电青客公寓,但截至发稿前尚未有人接听。

青客公寓创始人、拥有多年法律顾问经验的金光杰,曾在在接受采访时表示,任何一个企业的发展都要着眼于大局,“不谋全局者不足谋天下”。

然而,细节决定成败。

对于一个已经成功登陆纳斯达克的上市公司来说,若连最基础的退款业务都无法得到妥善处理,又如何能完成上市前“谋全局”的愿景呢?


责任编辑:刘俏(P0266)

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