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奇点长租|长租公寓的角逐之年,资本暴利下面临的行业痛点 ——凤凰网房产北京
站在长租公寓的风口,只有行业直面“痛点”,让政策与市场共同发力,建立起科学健全的标准机制,才能走得更远,更稳健。日前,新华网联合长租平台自如,通过市场调研及大数据分析,共同发布《中国青年租住生活蓝皮书》(以下简称“蓝皮书”) -来自凤凰新闻客户端
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北京
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奇点长租|长租公寓的角逐之年,资本暴利下面临的行业痛点

凤凰网奇点长租 2019-11-11 14:42

站在长租公寓的风口只有行业直面痛点让政策与市场共同发力建立起科学健全的标准机制才能走得更远更稳健

日前新华网联合长租平台自如通过市场调研及大数据分析共同发布中国青年租住生活蓝皮书(以下简称蓝皮书)这是继2018年长租公寓被不断爆出租金暴涨风波租金贷风波甲醛风波等事件后长租公寓终于有了一系列的整合措施青年的租住问题同时也是社会问题庞大的市场迫切需要夯实的分析研究让政府与行业更加深入了解毕租族的租住意愿和需求从而有效指导相关工作的开展和政策的制定

据相关调查数据显示当下越来越多的毕业生倾向于选择长租公寓2019届毕业生约70%选择租房居住租房需求量仍在高速增长

当代城市租住群体消费不断升级六成以上的人表示更倾向于通过长租平台来租房近八成人会用心布置租来的房间有近四成的95后租客愿意把40%以上的收入作为租金追求更高品质的租住体验与此同时2018—2019年度90后租客占比达到75%成为城市租住人群的主体

2018年国内长租公寓市场规模已突破1.5万亿元行业融资规模近770亿元然而随着长租公寓快速发展进入门槛低市场却出现诸多问题甲醛超标空置率高租金贷模式单一成本高盈利期长今年以来多个中小长租公寓亏损连连爆雷要么被收购要么被兼并或者跑路在租房需求高速增长的火爆期长租公寓市场迎来了肉搏与竞争无论开发商创业者中介等主体都在试图抢占长租市场席位

快速扩张竞争压力加大

据相关数据显示中国的租赁市场规模超过万亿元潜在空间巨大公开数据显示截至目前已经有30余家长租公寓累积融资超过50亿元市场竞争加剧自如面临强敌虽然自如在资金房源上储备丰富但对手依然不容小觑

首先是同行业像蛋壳公寓之类的长租品牌前不久蛋壳公寓传出消息将要赴美上市与自如争夺长租公寓第一股但这类品牌与自如差距较大除了估值和资金以外就房源而言自如透露拥有85万间房而排名第二的蛋壳仅有45万间房

快速扩张下自如和蛋壳等这些长租公寓独角兽纷纷选择赴美上市以解决目前融资压力和行业竞争而就算上市了目前的困境也没有解决多少那些大型房地产企业也选择布局长租公寓自如的压力更大了

房企中万科龙湖等房地产入局长租公寓,龙湖集团披露上半年已经开业6万间全年开业8万间的目标不变同时维持全年收入10亿元的目标而万科今年上半年新开业101个项目总计2.06万间虽然从房间数量上看两者和自如差距较大但是房地产企业的房子大多来自自身与自如租来的房子不同成本更低风险更低而且房地产企业大多资金雄厚随着他们规模的扩大自如想要和他们竞争难度较大

如何在利润与品质间平衡

目前整个长租公寓都面临诸多问题自如当然也不例外虽然目前自如蛋壳并没有披露相关数据但从其他公司的盈利情况可以看出其盈利艰难在竞争方面虽然不断有公寓品牌倒闭但也有诸多房地产公司加入战局

而投诉更是通病在快速扩张之下房间质量已经成为了牺牲品在林兆新村地铁站旁自如收购的一处房屋了解到目前公司的经营状态并不理想租客大多是青年群体大学生刚毕业的大学生

这些先不论就目前来看首先在长租公寓到处扎寨的情况下品质是首要的

根据走访的印象笔者具体弊端划分了几类1. 房屋质量差大多都是改造房而自如改造后的格局并不理想隔断房太多并且目前上海严禁隔断房的情况下只有像这种偏远的郊区管理较松动2. 平台可以提供贷款模式说的是针对大学生免息利息由公司承担但是仔细想那你们公司是如何实现自己赚钱的是否存在安全隐患不得而知3. 定期保洁和蛋壳模式一样而且只针对公共区域每月才两次收取租客租金里的百分之十是月交和年交这样是否合理

客和房东损失谁买单

除了盈利和竞争以外自如还面临着严重的投诉问题其实整个长租公寓行业都面临严重的投诉问题自如当然也不例外甚至因为房源多而更加严重目前自如面临的投诉主要来自两方一个是用户例如甲醛问题维修问题虚假宣传问题等另一个来自业主主要是租金过低非法群租等这些都反应了自如在扩大规模中出现的问题

一位同学在刚毕业后就租住了蛋壳公寓的一处房屋两人合租蛋壳管家之前并没有说清楚押金和退租的问题并且频繁让人赶紧搬进来交钱过后同学因为工作原因要转租提前说了但是蛋壳并不买账押金不退还要交别的费用

首先目前刚毕业或者创业的大学生来说长租公寓价格并不比普通房屋低廉各种服务费还有年付押一付三比普通的房屋贵了不少长租公寓市场体量庞大而以甲醛超标为代表的空气质量问题却层出不穷长租公寓扩张迅猛因此资金常处于不足状态企业为降低装修成本和提高房屋使用率往往在室内空气质量上不达标时就出租房源给租房群体带来了巨大的健康风险

长租公寓在上市之后还会加速扩张这样一来原本就严重的质量问题或许还会加重虽然自如也在加强宣传改善形象但如果无法从根本上解决质量问题仅靠社区活动等难以彻底解决

如何解决行业痛点

作为一种新兴业态长租公寓的痛点在于地贵钱贵周转慢自我造血能力不足只能靠外部输血不断融资虽行业前景可期但到目前为止尚无企业能给出清晰的盈利模式

目前国内长租公寓市场大部分企业采用的是二房东包租模式即拿房装修租赁赚取差价这一模式下盈利最大的问题在于相比房价房租投资回报率偏低而房租跟收入水平相比又不低导致租客在房租承受力上有天花板所以造成长租公寓运营型现金流无法扩张不断压缩成本和运营质量二房东模式下不同企业在设施装修服务社群软件等方面陷入了同质化竞争

当下长租公寓需要改变单一运营模式随着租客群体的变化以及消费升级提高细节与品质以及性价比以迎合市场的需求做好租赁的稳健经营和规模扩张之间的有效平衡在行业市场快速发展的今天需要用长远和发展的眼光看待行业变化以满足租客需求提供品质租赁服务为核心促进行业在正确的轨道上前进

对于长租公寓的市场参与者来说当前所最重要的事情是一定是规范化发展为市场提供真正高质量的长租公寓只有这样子一个深化服务而不是纯粹追求量的发展才有可能在市场发展中获得一个长期的竞争力

所以长租公寓市场虽然向好但是也需要一个较长的发展阶段站在长租公寓的风口只有行业直面痛点让政策与市场共同发力建立起科学健全的标准机制才能走得更远更稳健

文章来源中国房地产报长三角观察

责任编辑:刘波(P0264)

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