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旭辉领寓张爱华:在长租领域做自己|奇点长租·相对论 ——凤凰网房产北京
好的企业是需要能给客户、给社会创造价值,如果能做到这样,企业上不上市都不影响它成为一家好企业。诗人萨迪曾说:“有了知识不应用,如同农民耕而不种。”教育家陶行知说:“行动是老子,知识是儿子。”到底是知易行难,还是知难行易 -来自凤凰新闻客户端
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旭辉领寓张爱华:在长租领域做自己|奇点长租·相对论

奇点商业地产 2019-11-12 19:10

好的企业是需要能给客户、给社会创造价值,如果能做到这样,企业上不上市都不影响它成为一家好企业。

诗人萨迪曾说:“有了知识不应用,如同农民耕而不种。”教育家陶行知说:“行动是老子,知识是儿子。” 

到底是知易行难,还是知难行易。很长一段时间这是一个鸡和蛋的问题。近年,王阳明的相关书籍销售火爆,人们开始重新推崇知行合一的观点。

近日,奇点君在与旭辉领寓总裁、CEO张爱华的交流中看到一位知行合一的长租人身影,也看到一家努力践行自己品牌口号“在我的领域做自己”的企业。

知之,行之

2016年,许多企业随波逐流,搭乘政策便车匆匆进入长租赛道,没有想好可能遇到的困难和应对策略。随之而来的是长租公寓暴雷不断,问题丛生。 

旭辉领寓也是在2016年进入长租行业,三年多时间这家长租公寓在规模上就能占据房企系长租公寓前三的位置,是同批进入企业的佼佼者。奇点君一直好奇其中的原因,在与张爱华交流中,奇点君感到她和团队在工作中思考的更深,想的更长久,并能将想的落到实际中或许是取得今日成绩的原因之一。 

3年多前,身为一家房地产公司高层的张爱华觉察到,行业增长的瓶颈期已经来到,她决定去寻找行业新的风口。“中国前20多年的经济更多属于依赖于资本增长类型,地产行业就是其中之一……那么未来房地产行业可能是靠运营型的经济增长模式发展。”张爱华带着奇点君回忆了当年打算进入长租领域前那场思考的全过程。 

办公、酒店、文旅……都是房地产下设的细分领域,张爱华结合从业经验判断到,未来长租公寓是其中刚需最为强劲的领域,加之当时利好政策初现,她决定放弃已经取得的成就,在一个全新的房地产细分领域展开工作。 

判断好方向就应该开始实践了? 因为前期经过很认真的思考,想在长租行业做出一点成就——成为长租领域的头部企业,张爱华和她的团队在行动前关于发展战略、发展模式、产品线、经营模式、销售模式都提前有详细规划。 

旭辉领寓是业内少有的从开业之初就设立多条产品线共同发展的长租公寓公司。已经推出的柚米寓是目前旭辉领寓拥有房源占比数最大的产品线,大约达到总房间数量的80%,主打工作稳定的职场白领人群。博乐诗和菁社则是服务于高端商旅人士和刚出校门的职场新人。

每一条产品线针对租客的某个人生阶段,满足他们的多元化需求,不仅增加了客户粘性,让顾客在租房阶段一直选择旭辉领寓,而且让致力于成为行业头部的旭辉领寓,能在规模扩张阶段不受限制,更好地实现规模扩张。

 

柚米寓上海南翔地铁站店

 此外,张爱华笑道:“希望即使有一天租客买房,能因为之前和旭辉领寓结下的租房缘分,而优先选择购买旭辉的房子。”目前,旭辉领寓运营房间数达到6.8万间,排名房企系长租公寓第三。

除了产品线,旭辉领寓还在成立之初就确定轻重并举的经营模式、以及由公司总部层面统一派单的销售模式,这一切都是为让旭辉领寓能在长租公寓领域走的更远,成为行业头部企业,而率先在发展之初就想好,并按之实践的。

行之,知之

在选择进入长租公寓,和如何进入长租公寓这件事情上张爱华更多的将思考至于行动之前,但思考和行动是一个反复的过程,有时知就是行,有时行就是知。 

“轻重并举”的模式是在旭辉领寓成立之初就确定的发展模式,但该模式并不是从公司成立之初就执行的。旭辉领寓通过包租模式切入市场,如今这一业务模式占比仅仅在20%—30%。

选择“轻重并举”的模式能解决现在许多长租公寓还在探索如何盈利问题,这是张爱华和团队在成立初期就思考好的。但进入长租领域后他们发现,作为业内新人一开始就买重资产,是一件试错成本很高的事情。即使当时旭辉领寓的团队里不乏来自住宅地产的精英,人员配置上并不像一家初创公司。

在通过包租模式成功进入长租领域后,张爱华和团队对行业了解更加深刻,团队内部的磨合也愈加成熟、产品在市场的认可度不断提高……此时,轻重并举的模式提上日程。 

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柚米寓房间内部实景

 目前,轻资产端,他们通过与国企、开发商等合作提前介入到租赁用地的开发运营。如他们正在与张江高科集团合作的智慧租赁社区、与平湖经济开发区合作的人才公寓项目。据悉,每一个项目房源数量都超过千间。

重资产端,他们通过股权模式、资管双轮驱动有条不紊地模式进入市场。如与平安不动产和旭辉集团等公司合作。目前已经施工的项目分布在上海,杭州、北京等城市。随着,各大型社区项目的建设,旭辉领寓的青年家庭社区产品线也随之于明年面世,从而实现从一间房,一栋楼到一座“城”的产品搭建。 

在行与知的转换之间实现公司的发展与成长。这种转换不仅应用于公司大的发展模式调整,还应用于公司的日常工作推进中。 张爱华坦言,创业不容易,即使她的团队成员多数是经验丰富的职场人士,即使领寓前面有旭辉的title,但是他们一路走来并不轻松。创业以来,张爱华每个月休息时间仅2、3天,剩下的时间都在工作,每天从早上7点左右出门到晚上9点左右回家,已经成为常态。 

日常工作中张爱华和团队一边在评估各个项目的可行性,一边他们在按计划有条不紊地推进工作。每年十月前后,他们就制定好下一年度工作规划,大规划制定好后,他们再在工作中推进季度目标、月目标,周目标的落成,一旦发生偏差,就及时调整,找出问题所在,确保年计划的顺利完成。 

在旭辉领寓的办公楼内,奇点君发现每个月他们都对已经开业项目进行考核评估,评出自己的红黑榜。

马不停蹄的工作外,张爱华选择通过跑步放松。不过在奇点君看来,她只是选择换一种方式工作。“一些工作灵感就是在在跑步时得到的。”张爱华介绍道。此外,她在跑步时常听书,创新类的、兵法类都是她的偏好,而这些书都是能在工作上带来启发的。

知行合一践行核心价值

与多数房企系长租公寓不同,旭辉领寓并不是母公司一个下属的事业部,而是一家相对独立的联营公司,也让旭辉领寓在发展过程中更加独立,特别是在融资端。旭辉领寓既没有靠旭辉集团来征信,也没靠和母公司合并财务报表,提亮自己的业绩,而更多是靠自己品牌、经营能力来获得金融机构的认可。

2018年,旭辉领寓成功发行国内首单长租公寓储架式权益型类REITs,这是国内民企租赁住房证券化的破冰之举。

不过在张爱华看来,无论是发行类REITs还是提出2023年公司上市计划,都是一种融资手段,不能作为衡量一家公司经营好坏的标准之一。“一家好的企业是需要能给客户、给社会创造价值,如果能做到这样,企业上不上市都不影响它成为一家好企业。”张爱华表示:“未来拥有稳定现金流、差异化的竞争优势、领先行业的战略格局才算是成熟的长租公寓企业。”

企业要想创造社会价值,就应该拥有核心价值,即不可替代性。张爱华认为:“找到自己核心价值的企业,它的经营便不可能仅仅是一门只创造经济价值的生意,更重要的是还能为社会创造价值。”张爱华更看重后者的价值。 

在过去3年多的经营过程中,在一次次知与行的转换过程中,其实张爱华和团队都是为了在推动企业目标的落成,促进旭辉领寓核心价值形成。如今旭辉领寓在产品端,运营端、数据技术端与市面上都做到有所不同,逐渐形成自己的核心价值。

产品端,旭辉领寓拥有自己的研发基地,每年都会有相应的支出用于产品研发,让产品能做到约每半年一次大迭代,每个月一次小迭代。

运营端,销售速度也颇让张爱华感到骄傲。和一些长租企业不同,他们依靠自己的线上产品销售中心负责销售工作,门店更多的是承接流量工作。这让他们的出房速度得到提高,约是传统门店的三倍。

数据技术端,他们的系统已经能渗透到经营管理、产品建设、运营各个阶段,并不是仅仅停留在PMS开发使用阶段。这不仅提高公司经营效率、也提高公司决策的准确度。 

靠着这三点在行业处于领先的能力,以及在知与行之间不囿于条框灵活转换,奇点君看到了一家在长租领域做自己的企业,而不是一家做长租的企业。


奇点商业地产原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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