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​奇点长租思想汇 | 行至分水岭,大社区、智慧化是破局主力军? ——凤凰网房产北京
虽然如今长租公寓行业正值寒冬,但寒冬之下蕴藏着新生的种子和希望的火苗,相信等寒冬过去,长租公寓将会迎来一波新的增长。 -来自凤凰新闻客户端
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​奇点长租思想汇 | 行至分水岭,大社区、智慧化是破局主力军?

凤凰网奇点长租 2019-11-22 10:11

虽然如今长租公寓行业正值寒冬,但寒冬之下蕴藏着新生的种子和希望的火苗,相信等寒冬过去,长租公寓将会迎来一波新的增长。

城市,时代变迁的见证者;城市,时代创造的亲历者;城市成就未来,长租行业与城市息息相关。2019年的长租公寓市场回归理性,迎来“分水岭”。经过一番规模扩张,未来如何让长租行业健康发展,正成为长租人思考的新问题。
11月21日,由凤凰网房产、凤凰网奇点长租主办,乐宜嘉家居集团联合承办、小水滴科技协办的《纵横——产业连接助力租赁破局暨奇点长租思想汇》在上海威斯汀大饭店酒店举行,凤凰网奇点商业进行全程报道及网络直播。

本次思想汇围绕长租公寓政策、品牌成长、未来智慧租赁社区如何构建等话题展开探讨,为长租公寓上下游企业搭建交流平台,冲破产业合作阻力,达到产业连接,促进长租公寓破局。
现场汇聚长租全产业链精英30位。会上绿地集团公寓管理部总经理戴伟强、乐宜嘉家居集团战略发展中心总经理张钰婷、上实商管副总经理钱靖海、宝龙公寓总经理马宗民、奇点长租总经理王淼等人分别围绕上海及周边地区长租发展现状展开精彩的思想碰撞。

“大社区时代”下何去何从?

2019年长租公寓市场房源规模初步形成,在“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位下,租购并举、租赁用地入市等政策用地相继推出。
随着行业整合发展,大社区逐渐走入长租公寓发展赛道,从政策和产业链融合角度看,大社区的租赁时代似乎已经到来。
对此,绿地集团公寓管理部总经理戴伟强表示,在大社区租赁时代,无论是自持类型还是销售类型,长租公寓企业在高周转模式达到一定程度后,公寓开发商将向经营方面转型发力。此外,在很多业务以销量定产的背景下,长租公寓运营的另一大痛点是要解决“客从何处来”。


对于火热的大社区概念,唐巢公寓CEO朱裕佳表示:做社区,关键要靠向宏观,打造全社区这样一个概念。社区概念包含了住房买卖,租赁住房,其他一些综合配套,商业,学校,医疗,交通整体融合起来是一个社区的概念。 金地草莓社区上海地区总经理费嘉耀介绍道:现在流行做大社区,可是“大社区”三个字的定义该明确。大社区在性质上是住宅还是非住宅,划分的规模是怎样,必须要进行考虑。因此,如何看待大社区才是当下长租公寓制定标准和解决问题的基础和前提。
大社区何时来呢?上实商管副总经理钱靖海表示:大社区是一个趋势,它的出现在集中上市2022年左右,大家一直在谈二次用地,还有一个很大市场。
小水滴科技CEO冯玉光则认为,大社区租赁时代,长租公寓企业还有三个问题亟待探索:规划建筑、现金沉淀以及安全问题。冯玉光指出,今天碰到大社区问题,应从规划、资金和运营三个起点出发,组合行业资源实现三个目标:完善规划设计与解决方案、形成现金流闭环以及保障用户安全便捷。

在抢占机遇、飞速发展的同时,大社区租赁时代也面临着挑战。
“对于大社区而言,最大的挑战是物业的管理能力。”宝龙公寓总经理马宗民提出,不同的业态有不同的逻辑,大物业就需要拥有着管理各种业态的强大能力。因此,如果物业管理能力可以得到解决,综合体的开发就会互相加分,既能提升租金,又能够进一步吸引客源,形成一个良性的循环。

然而,在协信家总经理徐锋看来,“大社区”概念很大程度上是被动产生的。徐锋认为,大社区无非三个来源:租赁房、开发商自持或短持以及机构投资者。他认为,只有当便宜的土地价格对国企民企同时开放并拥有很好的退出机制时,才能迎来真正的大社区时代。

智能化,真的智能?
在大社区租赁背景下,智能化成为与之辅助相伴而生的概念,但是智能化在使用过程中虽能给租户带来智能化体验,可在前期投入中它对企业并没有那么智能化。
水滴科技副总裁董文斌介绍:长租公寓在智能化方面踩过很多坑,以早期的智能门锁为例,至少有百分之六七十以上的品牌是看不到。云云对接的方式,会导致设备联网问题,这是系统性、灾难性的风险。

光明华都运营总潘景之对此表示认同。 
“在公寓智能家电应用上,要考虑到业主的真实痛点。对于长租公寓的企业而言,如果要自身去采购,其成本价格要远高于专门的装修企业。因此,长租公寓应该和上下游企业进行合作,进而节约自身的成本。”乐宜嘉家具集团战略中心总经理张钰婷结合工作经历谈道。

奇点长租公寓总经理王淼则指出:长租公寓的安全问题始终是一个必须关注的话题,智慧化的家具设计如何提升租户的安全,既需要长租公寓企业的关注,也需要产业链的协调努力。
未来,谁将是智慧社区的主导者?智能家居公司?智能硬件公司?BAT公司?系统集成商?物业管理或公寓管理SaaS公司? 平安城科租赁事业群总经理金喆提出对于租客而言,智能家居、智能家电到底有没有用?他认为:长租行业应该始终坚持从客户的角度出发,客户需要的是更舒适的环境,更便利的操作,而不是简单的硬件堆砌。单纯的硬件堆砌并不是智慧公寓,这已经脱离租客的初衷,也同样对企业自身是不利的。

在麦家公寓副总裁张戟晖看来,智慧化不仅需要帮助租户带来便捷还需要帮助企业带来便捷。他介绍道:房源数量增加,以及怎么样在日新月异当下能够帮助我们解决一些技术上整合,和提升效率问题,是我们行业内一些公司面临的问题。

2020:寒冬之下仍需前行

从去年至今,长租公寓暴雷始终围绕着行业,挥之不去。一度让整个行业大洗牌。可等洗牌结束,活下来的企业必须要思考的问题就是下一个发展的机会在哪里?长租公寓的未来在哪里? 魔方公寓副总裁李亮认为,在长租公寓企业的所有决策当中,应始终坚持运营为王。从特别的角度来说,租赁属于服务业,而并不带有传统的投资属性。因此,作为消费业务的一部分,专业的精细化运营对长租来说至关重要!

对精细化运营,安歆公寓蔡兴华也表示同意,随着市场需求多元化发展的深入,“小社区时代”将要来临。“小社区”时代将对长租公寓企业在业务聚焦、经营资金、行业资源和专业能力等四个方面提出更高的要求。 

针对于社群内部运营问题,中骏方隅唐颖则认为,传统公寓销售模式通过网络或中介获客,但获客速度与客群发展速度已经开放慢。现如今,对于长租公寓运营商来说,利用企业内部社群营造点对点的社群推荐,效果反而更加明显。

虽然如今长租公寓行业正值寒冬,但寒冬之下蕴藏着新生的种子和希望的火苗,相信等寒冬过去,长租公寓将会迎来一波新的增长。
青客公寓董事张晓斌表示:未来长租公寓发展拥有坚定的信心是最重的!
12月,奇点长租思想汇将在广州举办,敬请大家关注!


责任编辑:柳瑶(P0269)

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