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奇点长租思想汇 | 模式决定行业宽度,慢下来创造行业价值 ——凤凰网房产北京
找到一条适合当下中国长租公寓发展的模式,或许才是当下的重中之重。城市,时代变迁的见证者;城市,时代创造的亲历者;城市成就未来,长租行业与城市息息相关。2019年的长租公寓市场回归理性,迎来“分水岭” -来自凤凰新闻客户端
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奇点长租思想汇 | 模式决定行业宽度,慢下来创造行业价值

凤凰网奇点长租 2019-12-03 10:33

找到一条适合当下中国长租公寓发展的模式,或许才是当下的重中之重。

城市,时代变迁的见证者;城市,时代创造的亲历者;城市成就未来,长租行业与城市息息相关。2019年的长租公寓市场回归理性,迎来“分水岭”。经过一番规模扩张,未来如何让长租行业健康发展,正成为长租人思考的新问题。
12月2日,为更好地开启住房租赁新时代,全国十八省、市房地产租赁协会倡议发起“2019中国住房租赁企业家领袖峰会·白云山论坛”,暨凤凰网奇点长租思想汇(广州站),在广州东方宾馆举办。此外,凤凰网奇点长租提供全程网络直播。
本次会议通过探讨中国住房租赁行业的转型升级与新一轮的发展机遇,顺应时代环境,把握政策先机,整合各方资源,提振行业信心,做大做强企业品牌,推进中国住房租赁高质量深层次发展。

现场汇聚中国住房租赁人士近千位。广东省公寓管理协会、广州市房地产租赁协会会长刘昕出席会议,并致欢迎词。中宣部原新闻局副局长武家奉出席会议并致辞,建设银行广东省分行副行长梁海燕,中国建筑装饰协会住宅租赁产业分会秘书长杨春雨,广东省公寓管理协会专家委员会主任委员刘策,中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林,经济学博士、空·白创始人杨现领等嘉宾出席会议并发表主题演讲。

唯快不破不适合国内租赁事业

2019年,中国长租市场经历不寻常的一年,“暴雷”、 “上市”、“剥离”……都是长租人这一年所经历的。面对新的市场环境,中国住房租赁企业需要改革创新,自我超越,解放思想,团结一心。
未来,如何发展,找到一条适合当下中国长租公寓发展的模式,或许才是当下的重中之重。
选择美国的偏向于重资产持有模式、日本偏向于轻资产托管模式、德国的房东直租+小型机构为主,国家融资和信贷政策支持模式、集中式、分散式、包租还是托管模式?中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林分享了自己的研究成果与心得。

通研究成果显示,我国的租赁事业源于春秋战国,兴盛于唐宋,式微于明清。可以说租赁业务是盛世的象征物,社会的稳定仪。
以史为鉴,现在的政府不仅实施市场管理,而且直接参与住房租赁市场。穆林认为,基础房屋租赁行为,尤其是核心城市、低收入群体的住房租赁,具有很强的基础性、政策性和保障性特征,很多事只有政府才能干。
以邻为鉴,无论美国模式,日本模式,德国模式,穆林认为既没有规律也有规律可借鉴。规律的,他总结为住房租赁的统一模型:CG(B)C。
追古思今,穆林在现场对租赁企业未来选择我那条路发展提出自己的看法与建议。分散式长租公寓:房屋托管、房东直租税收和风险低于包租经营,核心城市空置率会走入历史谷底,存量住宅耗尽。
经济学博士、博士后、空·白创始人杨现领表示,长租公寓的战略点,是要为房东、为租客创造价值。“做好才能做大。只有提供好的品质,才能创造价值,只有创造价值,才能带来规模,只有规模才能带来效率,只有效率才能带来利润,这是我们生存的根基。”

他指出,长租公寓的战略点,是要为房东、为租客创造价值。
穆林则认为,未来长租公寓的发展要点是找到合适的土地,便宜的钱。穆林并不看好REITS在中国的发展前景。他认为,通过金融工具创新实现退出机制,行业才有大规模发展的空间。如果没有在供给量上两到三倍的增长,中国核心城市租金不知道涨到哪里。
杨现领提醒道,长租公寓的运营本质不是快,而是服务,是价值创造,“没有速生论,慢下来、活下来,建立慢的能力,我认为才是真的能力,这是一场持久战”。
杨现领解释:首先,长租公寓没有源源不断的资金,其次没有很高的租金回报率,还没有完整的产业链架构。“快的结果就是我们整个行业要为之买单、付出代价,要花更多的时间去消化我们的‘快’。”
 “长租公寓能活过五年,就能活过下一个十年;核心就是建立慢的能力,希望我们能够坚持下来。”杨现领说。

如何盈利

应贯穿租赁业务发展各个阶段

盈利问题一直是长租公寓有待解决的问题,高负债成为企业发展绊脚石,破解盈利问题的关键是什么,除了上市融资还有什么方法解决这个问题?
对此,世联行集团资产运营发展中心总经理史剑华有着自己的看法。史剑华表示:关于企业利润的问题,首先要解决企业自己未来的盈利的稳定性、增长性的问题。他介绍道:"实际上,在投资方做企业调研的时候,企业的运营能力是第一位,这就意味着,企业从拿地开始就要保证这个项目未来是能发展的(盈利的)。"

自如公寓(广州)城市总经理魏美旺介绍到:从2016年到现在,长租行业已经从创业期进入竞争期。资本、技术、客户的需求上而言,对产品和服务要求更高。企业应该把更多的时间聚焦在产品和服务的体验上、在员工的未来发展上。”他进一步说道:只有产品的迭代速度应该跟上客户的需求,才能在将来实现盈利。
碧家国际社区全国运营总经理王敏表示,降低房屋空置率,才能实现盈利。
YOU+青年社区创始人、董事长兼CEO刘洋认为,长租公寓行业进入特殊阶段,需要一个全新思考的逻辑,“原本计划30年做这件事,现在抱着3年态度成长,必然会出现问题。”

产品、运营、服务作为行业的打磨重点,也是行业未来发展的方向,未来5——10年,长租公寓的运营打磨重点将放在哪里?
魏美旺表示:90后的需求区别于80后,企业可以从美学设计、智能化的配套服务入手。他介绍,自如在2019年花了很多时间,在产品品质和标准、租金智能化、服务升级三方面。2020年,他们同样也会聚焦这三个方面。
在长租公寓的运营方面,王敏指出,让客户从三房两厅或更大的面积里面出来,认可长租公寓的“15㎡”。首先认可的是“有良心的产品”。她认为,客户住公寓,看的是位置、产品、服务,住进来所有的运营。
做有良心的产品,要从整体定位出发,“我们的心要正,全行业联合起来,做有良心的事情,有良心的运营方,做有良心的企业,这样才会有客户的粘合度。”

甲醛的问题源头不在于长租企业

会议现场,以“全产业链视角看行业新风向”为主题的圆桌对话受到广泛关注,对话由凤凰网奇点长租总经理王淼主持,寓米集团董事长张晚华、铂顿国际公寓CEO郝磊、乐宜嘉家居集团战略中心总经理张钰婷、云丁智能副总裁陈耿、吉田概念创始人CEO钟洁5位企业领袖参与讨论。
5G时代已到来,从物联网到大数据,在整个信息化和智能化的管理上面,长租公寓走过许多弯路,也有不少新的体会与发展新思路。

郝磊介绍到,人工智能进入长租公寓行业,首要作用是降本增效,改变物流模式、人工模式的运营,模糊短租、长租的边界。
“对整个公寓行业来说,信息化是势在必行的趋势。信息化、人工智能新技术会提升租客的体验。”陈耿指出。
张钰婷则认为,可以用数据来分析人群,通过数据去分析这个区域人群对于产品的喜好等细节。目前,可以做到管控到装修的每一个步骤。她表示,随着5G时代到来,相信很快业主、租客能通过手机看到租的房子的装修状态,能真切的体验到住的这个房子怎么来的、怎么打造出来的,没有隐蔽的问题,安全问题也不用担心。 吉田概念CEO钟洁表示,从长租公寓本质来说,信息、数据化都是有用的。未来,行业可以通过深耕5G实现流量的转化。
长租公寓甲醛超标是绕不过去的话题,长租上下游企业,如何能够帮助租客和企业去平衡这样的问题?
钟洁直言:“这个是矛盾的问题,长租公寓就是租金差,材料其实是需要成本的。解决这个问题的时候,我们还是从成本的角度入手,没有办法抛离成本,只不过说含甲醛的材料简化。”
张晚华指出:“甲醛有15年的释放时间,所以要用好的板材,这是根本。”
 “现在基本上每家装修企业单论单项施工交付质量,都能达到空气质量标准,但是叠加在一起,有的项目就空气超标。”张钰婷现场表示。
随着产业的成熟,郝磊认为上下游企业有责任去解决该问题。他认为,智能化跟这个问题做结合的话,新的模式就出来了。现在是没有任何在技术上的障碍,只是说企业是否愿意把这个事情推进下去。

张钰婷对此表示认同并指出:甲醛的问题源头是在于我们(家装行业)。自如出的甲醛问题,他们挺无辜的。装修落地单位问题,对于我们这类企业来讲,原材料上是一个问题,环保应该是我们交付的底线,而不是增值服务。

奇点长租原创

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