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奇点长租 | 长租公寓发展底线在哪? ——凤凰网房产北京
长租公寓行业的立法支持和相关部门的监管也须及时跟进 -来自凤凰新闻客户端
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奇点长租 | 长租公寓发展底线在哪?

凤凰网奇点长租 2019-12-17 09:52

长租公寓行业的立法支持和相关部门的监管也须及时跟进。

一路狂奔的长租公寓,还没迎来高光时刻,先被不断掉下的雷暴击倒:躲不过的“甲醛房”、止不住的群租与隔断、爆不完的资金池和租金贷……我们不禁要问:长租公寓的发展底线在哪?

长租多维度爆雷背后

与2018年单一的甲醛门不同,2019年长租公寓爆雷的维度更多,金融监管维度的资金池,城市管理维度的群租房与隔断间,甚至公安人权方面的偷拍门等屡见报端。

长租公寓近年来问题不断,被业内视为新兴行业蒙面狂奔的“后遗症”。更有市场观点称,“如果2015年以来的政策东风,让长租公寓扶摇直上,开始野蛮生长,那么2018年以来的爆雷、租金贷等一系列负面事件则将这个有点‘飘’的行业拉回地面”。

长租公寓运营企业加速扩张背后的考量,并不难理解。看似遍地黄金的长租公寓市场,实则投入成本高、资金回收周期长、盈利微薄,“盈利难”的问题始终横亘在各大公寓运营商面前。而要几乎成为了长租公寓运营企业抢占市场占有率最为“简单粗暴”的方式。

据悉,当前长租公寓的常规盈利来源主要是“托管业主房源-转租给租客”所形成的租金差,以及面向租客提供的增值服务,在此基础上,房源基数越大,盈利空间越大。同时,长租公寓涉足金融化,也更将其推上了规模与发展的快车道。但走得太快,难免栽跟头。

长租公寓发展需要的是风险厌恶、长期投入、资金成本低、投资回报率低的钱,就不会涉及资金沉淀抽调的问题。而中国的钱是 ‘短钱、热钱、贵钱’,资本市场不允许长期的低盈利表现,许多企业闻风而动又猝然离场。

“缺少符合长租公寓产业特色的资金支持,让行业融资发展步履维艰。”在中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖看来,当前长租公寓行业存在着产业属性和资本属性的不匹配问题。同时,租金收支错配、租金贷、租客押金沉淀监管缺失、租赁企业监管缺失以及出租房安全这五大潜在风险亟待解决。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,“租金差+增值服务+金融杠杆”的组合,是当前行业普遍认同的盈利模式,不过该种组合风险与机遇并存:

长租公寓加杠杆扩张虽可助力企业“攻城略地”,但也增加了企业生存的动荡可能。而“甲醛房”出租,在某种程度上就是在“中国式包租”模式下,企业或部分线下运维人员出于业绩压力,为了降低空置、提高房源周转的结果;

长租公寓隔断间出租屡禁不止,也恰恰反映出长租公寓对于规模以及利润的迫切要求。

扩张之后 企业自觉之外

据不完全统计,截至2018年底,国内活跃的长租公寓品牌超过80个;截至2019年上半年,全国长租公寓总体房源规模约335万间(约150余万套)。但现实情况显示,野蛮生长的“丛林法则”在助力长租行业快速规模扩张的同时,也回馈以行业短期的阵痛。

业内有声音称,长租公寓发展的底线问题,值得所有市场参与主体厘清。后续的长租公寓企业,更应该科学地思考如何建立适应自身的发展模式,而不是一味地野蛮生长,只有合理合规的发展,才能保证市场的细水长流,而在“企业自觉”之外,多位行业专家均认同,行业规范及国家标准也不能缺席。

首先,需要落实的是有待统一的行业标准。在长租公寓App规范方面,各家公寓运营商是否应该强制执行统一的信息披露流程,如户型图展示功能不得下架、房源核心信息务必展示等;

在房源空气质量方面,挂网的租赁房源空气质量达到何种标准方能对外出租,租房合同中是否应该明确列入“甲醛测试”相关标准,对于出现“甲醛超”情况该如何平衡双方举证责任?

其次,长租公寓行业的立法支持和相关部门的监管也须及时跟进。

胡景晖指出, 截至目前,长租公寓行业没有上位法支持,唯一能看到的,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令《商品房屋租赁管理办法》,地方政府层级也仅限于通知、办法,涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法,市场很难规范,老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,长租公寓行业第一阶段的“群雄并起”已近结束,目前处于第二阶段,即行业集中度提升的“寡头之争”。

这一阶段将持续较长时间,规模化之争的背后逻辑在于头部短期难盈利,但非头部企业未来的生存发展空间较小。他预计,未来2-3年长租公寓市场头部将占据七成以上份额;第三阶段是“产品力”制胜阶段,“产品力”成为第三阶段各方比拼的核心。

文章来源:北京商报

责任编辑:赵帅(P0268)

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