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奇点长租 | 拆掉“墙”的长租公寓拿什么补? ——凤凰网房产北京
“我是一个半夜被清退隔断的中年人。”坐在床上,曹海君看着房间里几百册书发呆。11月20日,曹海君被自如管家告知,他租住的房间因是客厅隔断,第二天就要被拆除,需要找新的住处并尽快搬家 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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奇点长租 | 拆掉“墙”的长租公寓拿什么补?

凤凰网奇点长租 2019-12-19 17:31

 

“我是一个半夜被清退隔断的中年人。”坐在床上,曹海君看着房间里几百册书发呆。

11月20日,曹海君被自如管家告知,他租住的房间因是客厅隔断,第二天就要被拆除,需要找新的住处并尽快搬家。

来不及愤怒,一再确认没有回旋余地后,曹海君打开各个租房软件,预约搬家公司,像每次出差前来不及收拾行李一样,这一次搬家也没法打包全部的家当。第二天,曹海君租住的隔断如期被拆除。

今年7月,新版《北京市住房租赁合同》和《北京市房屋出租经纪服务合同》示范文本正式发布。除了对租赁方式、租金等内容进行规定外,再次强调了以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住等有关禁止违法群租的规定。

隔断出租房成为历史,已出租的隔断房源,被要求限期、分批拆除。对于长租公寓运营商们,如何对拆掉的“隔断”进行补缺更为迫切。

两种补偿方式

这是曹海君大学毕业后租的第一个房子,承载着他对生活的期望和事业的起点。几个月前租房时,管家未提及是隔断间。被要求搬走时,自如管家仅提供500元、一次性使用的搬家券和“无责退租”作补偿。

自如管家还截取了自如租房合同上的一段话:第六条第三款规定,“因自然灾害、拆迁、市政改造等不可抗力导致本合同无法继续履行的,或因客观或不可归责于双方的原因需调整房屋现有户型,导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除,且双方均不承担任何违约责任,甲方应提供新的房源信息供乙方选择。”

“我最后还是同意了。”曹海君表示,“维权、诉讼的过程漫长又繁琐,搬一次家,我已经筋疲力尽了。”

和曹海君有着相似遭遇的还有谢韵。今年9月初,租住自如的谢韵被告知房间是隔断房,即将被拆除,且不提供任何赔偿。有着八个月身孕的她到丰台区人民法院起诉自如。两个星期后,法院通知谢韵和自如方进行调解。

“刚走进调解室,自如的法务就说愿意赔偿一个月租金。”令谢韵不解的是,立案前她与管家、大区经理沟通要求赔偿的正是一个月租金,但沟通无果。

走法律途径后,她只需要到法院提交自如的工商信息、租房合同及相关证据,换来的是自如截然不同的态度和赔偿。这一过程,她共花费两个上午时间到法院交材料及调解,两个星期内解决。

对于截然不同的赔偿方案,管家吴其透露:“管家的权限很小,半年以前我们收到通知,如果拆除优化间(隔断间),自如提供500元搬家券和无责退租,管家可以协助提供其他房源,但仍得按照原价租;至于一个月租金赔偿,需要租客走法律流程,才会提供赔偿。这是不同部门的权限和职责,我们也没办法。”

虽然拆隔断行动还在进行中,长租公寓与租客的纠纷时有发生。据知情人士透露,目前,隔断间仍作为正常房源出租,一些长租app上甚至删除“优化间”字眼、下架合租板块中的户型图以规避检查。

N+1模型被拆掉

无论是俗称的隔断间,还是被包装后的优化间称谓,在长租公寓行业被称之为“N+1”模式。

所谓N+1,是指对于那些客厅、起居室面积较大,或有独立客厅的房屋,经租赁机构装修后,作为独立一间房源出租。

此类房源虽然能够拉低成本,但一方面原本的客厅、起居室本不具有居住功能,另一方面还可能侵占疏散通道,增加消防安全隐患,再加上隔断房的隔断材料是否具备防火效果也未经检测,在一定程度上存在较大隐患。

在北京房地产中介行业协会秘书长赵庆祥看来,“N+1”的逻辑不难理解,假设机构收一个两居室,付给业主的房租是4000元/月,通过装修转手出租,每个房间每月收取2500元租金,合计5000元,赚取的价差是1000块;如果将两居室打隔断改成三居室,每居室收2200元租金,满租情况下,每月租金收入是6600元,赚取的价差扩大到2600元,是原来的2.6倍。

赵庆祥表示,隔断间的租金一定程度上也能覆盖装修成本,假设装修一套房需要20000元,仅一间隔断间10个月的租金便能收回装修成本。而且打隔断后单间房的租金下降了,也有利于提高出租率。

中房经联主席胡景晖表示,租客有通过合租分摊租金成本的需要,中介机构、租赁经营机构有做‘N+1’提升单套房屋额外租金收益的需求,这是市场隔断房层出不穷主要原因。”

胡景晖直言,截至目前为止,长租公寓行业没有上位法支持,唯一能看到的,全国范围的、立法级别最高的,仅为2011年2月施行的住建部6号令住建部《商品房屋租赁管理办法》,地方政府层级也仅限于通知、办法,涉及几十万亿的产业最高法律仅为部门办法,市场很难规范,老百姓的权益很难得到保障。同时阶段式运动式监管治标不治本,监控机制不能常态化有效运行。

中原地产分析师张大伟表示,当前许多长租公寓采用“二房东吃差价”模式,如果某一隔断房源被拆除,那么原本由各个居室协调而生的租金及成本模型将不再适应,其成本与利润的平衡关系也将被打破。如果没有多一间(N+1)的可能性,现阶段租赁行业无利可图。

“如对隔断房的监管,往往‘野火烧不尽,春风吹又生’,动用行政力量,成本高且不高效。”胡景晖认为,规范国内长租公寓行业的发展,可适当可借鉴国外经验,比如日本的保证会社制度,英国的租赁押金保护政策、合租房牌照制度等,租赁市场还须尽早规范。

文章来源:经济观察报及网络 

责任编辑:刘波(P0264)

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