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探讨:集体土地租赁住房样本 ——凤凰网房产北京
每样事物的发展总离不开先行者们的探索与试验,新世代也因此随之而来。长租公寓的新世代,正在集体土地租赁住房中萌芽 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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探讨:集体土地租赁住房样本

观点地产网 2019-12-30 14:56

每样事物的发展总离不开先行者们的探索与试验,新世代也因此随之而来。长租公寓的新世代,正在集体土地租赁住房中萌芽。

国家政策明确房住不炒,租售并举,这是对整个房地产行业最基本的定位,自2016年开始,国务院更明确要加快培育和发展住房租赁市场,随后租赁住房行业迅速崛起。

但两年过后,资金、运营、盈利等等各种问题开始浮现,接二连三的“爆雷”,也使不少企业谈长租公寓色变。有观点甚至认为,只有集体用地能做租赁住房项目。

因此,作为集体用地租赁住房的先行者之一,首创置业成为我们探讨这一模式的样本。

北京,一个清朗和煦的冬日上午,首创置业副总裁胡卫民、副总裁兼财务总监范书斌同时接受了观点地产新媒体的采访,详述集体用地租赁住房发展的模式和经验。

为了扭转外界对于租赁住房的印象,范书斌特意指出:“我们看到爆仓的(长租公寓企业)比较多,但是细分可以发现,爆仓的企业不是长租公寓概念,是二房东概念。我们完全不一样,完全是两个产业的概念。”

胡卫民更强调:“我们不叫长租公寓,我们不是二房东,应该叫集体土地租赁住房。”

在首创置业的讲述中,这是一个多方共赢的模式,过往浮躁的住房租赁行业将看到一条可持续发展的新路。

“有国家政策支持”

中国自古将安居乐业比作美好生活的一种形态,现今,虽然大多数人仍追求“居者有其屋”,但对于超过2.4亿的流动人口来说,其中80%只能通过租房解决居住问题。

单从北京看,租房人口就达到855万人,租房成交每年在200万套次左右,而且每年有7%的复合增长率,市场很活跃。不过现实是,近几年长租公寓虽发展迅速,但也仅占到北京整个租赁市场的10%,其它90%还是散户供应。

数据显示,中国租赁市场规模现在已经达到了1万多亿,预计2030年将达到5万亿,需求巨大。为了让更多人实现美好生活,推动住房租赁市场发展已成为国家政策的重要一环。

“北京落实房住不炒的政策,从两年前开始试行集体土地开展租赁住宅,明确从2017年到2021年五年时间供应1000公顷的集体土地,用来建设集体土地租赁住房,每年推200公顷。首创置业作为首创集团控股上市公司,也参与了一些项目。”胡卫民指出。

事实上,首创置业不单是最早参与集体土地租赁住房的企业之一,还是目前最大的集体土地租赁住房项目发展商。

据了解,今年2月份,首创签下了朝阳十八里店集体用地租赁住房项目,是目前北京乃至全国最大的租赁住房项目,按照规划,将打造成北京市租赁住房领域的标杆。北京市政府规定,此类合作,乡政府是集体用地的土地方,以土地出资,占51%股权,其他入股的开发公司占49%。

十八里店集体土地租赁住房项目总建筑面积达41万平方米,一共有3个地块,规划了12个组团,共6100套租赁住房,是北京市目前规划套数最多的公寓项目。户型除了开间,还有一居室至三居室,覆盖全生命周期——单身白领-组建家庭-增加人口-养老服务——可以生活一辈子。

“这个项目我们精心规划和设计,第一,面向80后、90后,从市场来讲他们是经济的主力,但是暂时没有拥有自己的住房,对住房又有迫切需求,又有比较高的支付能力。第二,产品规划设计、户型方面完全按照租赁住房客户使用的需要设计它的功能,让每一平方米的空间合理规划,最有效地充分利用。”

胡卫民对这个项目充满信心,关于装修选材、社区配套等也如数家珍。

“装修选用环保、有利于健康的材料,配置的家具也是量身订做的,完全符合人体工程学需要。另外,我们在离高铁比较近的一面采用了三层玻璃、双真空的玻璃,隔音降噪。”

首创置业还划出了将近5万平方米的商业配套面积,满足住户所有的生活配套需要:“我们要完全避免一些社区居住的人很满、生活配套不全、不方便的问题,特别是要符合年轻人的需求,包括吃饭、娱乐、健康、休闲、商务等,一站式全部实现。”

“这完全是按照城市综合体的规格来打造了。”我们对此感到惊讶。

“对,这个项目有幼儿园,旁边规划了学校,还有一些医疗的必要设施。”如此看来,这的确已经不能用以往的长租公寓来定义。

另悉,面对未来大量的租赁住房推向市场,首创置业早从2017年就开始打造所需的运营团队,建立了自身的运营系统。胡卫民说:“我们希望不光是把项目高标准的产品建设好,后面的运营也是高水平的服务运营平台。”

开发集体土地租赁住房,首创置业可谓占得先机,而且与过往的长租公寓企业相比,首创置业的起点和基础是完全不一样的:“我们的集体土地租赁有政策法律的完全保护。从这个方面来讲,我们非常有信心。再加上还有一系列的配套支持,包括金融方面的支持。”

但胡卫民并没有否定同行公司,而是肯定他们为租赁住房做了很有益的探索,“他们是市场的先行者”。

“有效解决租赁住房难点问题”

住房租赁行业刚刚起步,市场先行者们在过去几年难免有失规范,商业模式中也隐藏了很多风险,现在这些风险都暴露了出来。

“有一些公司用租赁合同做了融资的事情,这些事情不规范,说难听是一些不规矩的做法,迟早要出问题。但这不能反过来否定长租公寓未来发展的前景,这完全是两个概念。要看怎么做,是不是合法,是不是政策支持,做得是不是规范。”胡卫民对于规范尤为看重。

范书斌也表示,现在的租赁市场虽然发展很快,但还非常乱,因为很多小公司都在里面做。包括租金的使用,押一付三,很多公司把这些租金挪用做一些高风险的生意,导致押金还不上的现象。

这些乱象出现的原因,无非还是土地成本过高、资金压力过大、运营能力不足等老话题,而集体土地的运用真正能解决这些“老大难”。

“用集体用地开发,土地成本几乎为零。”范书斌如此提及集体土地租赁住房的低成本模式。

“一般长租公寓是先拿地,再去做,很多保险公司也是这样做,但成本非常高。而用集体用地开发,土地成本几乎为零,有时候会有一些拆迁成本,这个很正常,但政府认为拆迁成本都不应该算在里面,拆迁成本应该是乡政府自己负责。”范书斌表示,这样导致开发成本不同,租售比和经济测算指标也完全不一样。

除了前端的土地成本降至最低之外,开发中的低成本资金支持也已经一步步落实。

范书斌透露,发展集体土地租赁住房,金融方面的政策支持很多:“这些贷款都不是房地产开发能够拿到的钱。十八里店项目有4家银行都批了贷款,我们选择了两家,这两家银行随时可以提款。”

这些贷款有几个特点:第一,低成本贷款,基本上是基准利率水平的贷款;第二,期限足够长,达到25年到30年的期限;第三,有一定的还本宽限期。

“后续我们还可以发债,发公司债、企业债,甚至还有地方财政的专项债,这些方面都给予支持。从这个角度来讲不属于房地产的概念,不属于政策调控的范围,而是政策和金融大力支持、大力扶持的领域。”

此外,如今长租公寓运营商(房产中介系和第三方系)还有一个常被诟病的问题,就是项目土地使用权和所有权的剥离,长期使用权若建立在不确定性的所有权基础之上,对于房企和租客而言,都有难以估量的风险——业主哪天单方面撕毁合同,或来个关门、断水、断电都是有可能的事。

针对该弊病,范书斌给出了集体土地租赁住房项目的解题思路。

“集体用地租赁住房项目,土地方一般是乡政府、集体组织出地,投资方是首创置业,负责建设、运营、财务资金支持,双方成立一个项目公司。这样就规避了使用权和所有权分离带来的不确定性,和政府一起成立合资公司,政府可以监督,对客户的利益进行保护,股权结构非常稳定。”

如此看来,做租赁住房最为棘手的几个问题,在集体土地租赁住房面前都迎刃而解了。

“回报率可以发行REITs”

郁亮、潘石屹都曾感叹长租公寓不赚钱,但集体土地租赁住房模式似乎不存在这个问题。

“我们非常看好它(集体土地租赁住房)的盈利空间,首先,因为是集体用地,乡政府拿土地来出资,并不需要付土地成本,只有建安成本的概念,一下就把成本降下来了。”

“第二,首创的产品是根据客户细分的产品,在租金方面有竞争优势,同等条件下的租金,我们服务更好,配套更完善。而且作为开发商,我们还有成本控制方面的战采,品牌运营方面的优势。再加上融资方面又有政策和银行的支持,所以资金成本很便宜,期限又长。”

范书斌:“首创希望成为北京租赁市场的标杆,从盈利角度来讲非常看好(集体土地租赁住房)。”

根据首创置业的测算,集体土地租赁住房的回报率可以发行REITs。胡卫民坦言:“如果说国内REITs闸门放开,我们第一个要进去,这是毫无疑问的。”

范书斌则补充道:“投资太高的情况下REITs算不过账,很难达到6%、7%的收益,但是土地成本下来以后这个指标马上很容易达到,我们这个(十八里店)项目从净利润来讲是非常好的指标。”

资料显示,首创置业十八里店项目位于北京朝阳区,CBD东部,交通比较便利,客户来源面向三个区域,其一主要是CBD,同时靠近亦庄,还有通州的副中心。

“这三个片区都是我们的客户主要来源,项目刚开始建设的时候已经有一些大型企业来接触谈整体租赁合作。”该区域创新产业人才较多,明年下半年将要推出。

“这么好的地段,只要一运营,马上可以看到非常稳定的租金收入,现金流很稳定,到哪里发REITs都没有问题。”在首创置业眼中,集体土地租赁住房背后的运营市场非常广阔。

范书斌又从财务角度出发,认为这些业务对首创置业财务报表有很大的帮助,稳定租金形成规模以后,可以做更多的金融产品和融资安排。“除了盈利方面的贡献,还可以改善公司资本财务结构。”

范书斌说:“我们不是把它作为融资的手段,更多的是把社会资本吸收进来,REITs只是方式之一,基金的模式也可以探讨,共同把运营租赁住房这个业务做起来。”

首创置业之所以有此设想,是因为他们清楚地知道,不能完全靠政府财政拿出钱来投资,还得通过市场化,通过企业来做,而市场化的运营需要金融的支持。

胡卫民指出,现在除了银行长期利率优惠贷款以外,还是要把资本市场这个通道完全打通,形成闭环,这才是可持续的模式,否则资金有限,做一两个还可以,做八个、十个项目资金通道就没有了。

“这种方式在国外成熟市场已经很成熟,包括养老,都已经很成熟,国外长期租赁业务已经很适合REITs这种产品。”

顺着这个话题,范书斌指出目前国内类REITs的本质:“国内很多类REITs,核心是把REITs变成了融资行为,在盈利能力不足的情况下采取包底回购,有点像明股实债的概念。”

真正REITs是投资的概念,代客理财,吸引各方投资者,管理他的资金,帮他创造价值。“我觉得集体土地租赁住房具备这个条件,盈利性非常好,市场发展空间非常大,能够吸收更多的社会资本,包括国际资本参与到这个业务,对推动行业的发展非常有好处。”

倘若真的实现了REITs,首创的资金就可以退出,成为专业的租赁住房运营商。

“五方,全部共赢”

事实上,关于集体土地租赁住房的拓展,首创置业早已将眼光投向更大的区域。

胡卫民透露,首创置业在北京一些存量产品,按照政府现在的政策,也准备做一些租赁住宅面向市场,约有七八万平方米。首创集团的小城镇基金也要开始涉足集体土地租赁住宅开发业务,体量大概有六七十万平方米,加上十八里店项目总共有120万平方米的体量,租赁住宅将达到3万套的规模,项目投资将近上百亿。

小城镇基金是首创集团和北京市发改委合作的基金平台,专注北京周边城镇开发业务,本身有大量的项目。“我们和他签了合作协议,我们自己也拓展项目,和他们也一起合作拓展业务。”

目前而言,这些业务占首创置业总体量不到10%,但在收入方面,其预期未来至少要占总收入15%。范书斌:“我希望收入占比更大,包括利润占比。”就观点地产新媒体了解,首创置业2018年营业收入为232.57亿元,营业利润为31.6亿元 ;2019年上半年营业收入为104.76亿元、营业利润21.78亿元。

此外,首创置业更将目光放至全国,前提是集体土地实现流转,“相信随着北京政策的推行并取得了一些比较好的效果后,在其他城市会陆续出台政策,这样我们就有机会进入其他城市。”

另据介绍,首创置业早已总结出了布局租赁住房项目的几个维度:一是热点城市,这些城市的高房价限制了一部分人买房,年轻人一时买不起房就需要租赁的概念;二是高人口流动,租赁需求高;三是外来人口比较多,户籍限制比较严格,没有买房资格的外来人只能租房。“这几个纬度构成了我们考虑发展长租公寓,我们不是盲目的概念。”

集体土地租赁住房的模式,范书斌将其总结为“五方共赢”:

从中央政府来讲,首创置业既是开发商,又是国企,坚决贯彻房住不炒,租售并举,使中央的政策能够落地。

从地方政府来讲,目前长租公寓市场有很多问题,集体土地租赁住房实现了企业和地方政府一起合作,在人口管理、客户管理方面比之前会有所提升。

从土地方层面来讲,乡政府可以把集体土地彻底盘活利用起来,一线城市土地供应非常紧张,盘活后对稳定房价,解决居住问题都会起到非常积极的作用。

从客户角度来讲,首创是针对年轻人量身订做的产品,它的租住体验、租金水平会更具竞争力,客户也能有更好的租住体验。

“从企业的角度来讲可以达到我们的目的,我们对社会责任和经济效益都很重视,盈利能力我们很看好。大概这五方,全部共赢。”

责任编辑:刘波(P0264)

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