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调查:疫情下的自如涨租罗生门,租赁行业面临盈利大考 ——凤凰网房产北京
当前长租公寓最大的问题,便是将自身盈利的风险,直接转嫁给了房东和租客。 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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调查:疫情下的自如涨租罗生门,租赁行业面临盈利大考

凤凰网奇点长租 2020-02-07 08:55

当前长租公寓最大的问题,便是将自身盈利的风险,直接转嫁给了房东和租客。

“正好卡到疫情严重的时候退租,北京各个小区实行封闭式管理,如今根本无法进出小区大门,更何况搬家了,没法搬家就只能续租,续租则面临着暴涨的房租。”

2月6日,来自武汉的自如租客阿玲(化名)向奇点君透露了自己的苦衷,“且不说武汉封城实施交通管制,光是武汉人的身份,我能否进出小区都是个问题,就不说搬家退租、换租这些事情了。”

图/被访者提供

伴随着疫情的扩散,以及全国多个城市的封城封路,正在不可避免地对当地及与北上广深的租客带来一系列的连锁影响:疫情期间的保洁、维修全部暂停,无法退租只能选择续租涨价的房子,甚至换租成功也不能入住……

与此同时,原本高歌猛进的长租公寓行业,也在这个春节踩下了急刹车,即使是长租公寓行业龙头自如也难以“幸免”。肺炎疫情之下,病毒侵蚀的不仅是人的身体,同样还有企业的“健康”,因复工延迟引发的租金上涨、无法退租、业务停滞等问题正在发酵。

对此,自如方面回应,由于短租的人员流动性对疫情的影响巨大,公司内部正商讨政策,会逐一、尽快地帮助解决租金异常上涨的个例问题。

连锁反应

自己的生活到底是什么时候失控的?阿玲琢磨了很久。

被封在武汉的她,每天除了能听到救护车的声音,周围基本上一片死寂。“我人在武汉,生死未卜,每个月7000块的房租,因为疫情影响的收入根本负担不起,再加上续租还要再涨一波房租,如果不是这样,谁愿意折腾退租呢。”

据奇点君的调查统计,与阿玲情况相同的租客情况不在少数。以北京地区的租金为例,小王租住的一套五环外四居室隔断单间,原价3500元每月,被管家告知,短租要提到4180元,长租则是3800,还不包括每个月需交的10%服务费。

图/被访者提供

小青(化名)是自如维权群的一名志愿责任人,从清晨到深夜,微信、微博等社交平台的维权群里,大家都在热火朝天地讨论自如在这次疫情中的一些“骚操作”。

从他手中拿到的数据来看,自如的房子都有不同程度的租金上涨,最高竟然达到了38.3%。

用小青的话来说,在稳定疫情的关键时期,自如非但对租客没有任何的减免措施,反而利用疫情期间租客不便搬家、还未到复工时间等特殊性,大面积多地区地对续租租客大幅度涨价。

房租无法谈拢,小青、小王都走向了申诉通道,最终房价涨幅降到5%-9%。“等于说涨了9%,每个月大概900元。”小青和小王不解,一句租金根据市场决定,就能乱要租金了?

“好在我申诉了,那些不申诉的租客不是吃了哑巴亏了?”

何以为家

如果说行业租金上涨问题还有待商榷,那比这更令人焦虑的是,自己花钱租的房子搬不走、住不了。

有租客告诉奇点君,自己也被通知不能入住,解决办法只有换租,可以进去搬家但不能进去住。“正常交房租,却只能等小区可以进去了再住?这是什么道理!”

从网络平台反馈的信息来看,北京朝阳区、海淀区基本上未有限制返京人员入住的情况。但昌平区、丰台、通州等地存在“封小区”现象,类似自如租客的情况并非个案。

不过,这些租客的诉求也不尽相同。

部分租客则提出免租一个月,或者免除服务费、维修管理费、水电燃气费等费用。“向自如问及管理费退款事宜时,回复是有工人值班,不会影响保洁和维修,而且保洁会上门消毒。实际上,需要上门维修却根本没有人,家里也至少两周没有保洁阿姨上门了,更别说消毒了。”一位租客质疑道。

虽然上述租客的需求已经发酵了一段时间,不过租客一方的诉求并未得到满足,截止目前,自如并没有发出官方声明。但相关人员回复,目前,公司内部正在商讨近期对短租政策进行调整,以更好地满足疫情期租客的特殊需求。

关于房租涨价问题,记者询问了相关管家,他对奇点君表示,年后租金会有波动,大部分原因是便宜的房子被租没了,春节回来会根据市场波动的因素价格有一定的调整。

为此,自如方面做出回应:经自查,近1个月自如全国九城续约租金平均水平维持在相对稳定的情况。虽然2018年承诺期已过,但目前续约价格管理仍符合当时承诺水平。

“个别房源租金出现异常浮动,多因长租转短租,或之前租金低于市场价,我们也会持续跟进,大部分已与租客达成共识。”相关人员补充道。

财经评论员严跃进认为,鼓励和倡议房东降低租金,已经不是一个商业的概念,而是关键时期社会互助精神的体现。当然在实际操作中,若是租金的调整比较困难,以及部分房东也有顾虑,那么应该确保今年租金的稳定,即出现涨租等现象肯定是不合适的。

如今的长租公寓行业已是一个极其紧密的链条,牵一发动全身。无论是房东、房客、金融机构和平台,任何一个环节出问题,对于整个行业来说,都是巨大的风险。

律师说法

针对此事,北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧律师认为,续租涨租金如果是原有合同约定,或合同到期,双方协商一致涨价,视为正常行为,但如果是趁疫情涨价,行为不当应被谴责,房东或二房东没有权利涨价。

“针对武汉租客因疫情无法入住的情况,可以作为情势变更或不可抗力要求退租,但自如要求租客承担违约金是自如的权利,但法院不一定会判定租客承担。”郭韧告诉奇点君,租客签订了合同交了钱却被告知疫情期间无法入住,这个应该相对正常。疫区人员一旦入住,对房屋以及小区其他住户以及政府社区管理等会造成其他更大损害,房东可以拒绝继续履行合同。

郭韧补充道:呼吁平台不应在此时涨价,非常时期,如此行为应被谴责,且上涨房租,应有正常程序,不能说涨就涨,要履行提前告知等权利。

在北京汇都律师事务所薛晓波律师看来:“疫情”本身属于典型的不可抗力,但应当根据影响大小、因果关系等因素在个案中灵活适用。不过,这种情况是相对的,是需要满足一定条件的。

“承租人在疫情期间使用用于居住功能的租赁物的,不可主张减免租金。不过,因疫情原因导致承租人在疫情期间无法使用用于居住功能的租赁物的,可主张减免租金。”

盈利难题

此次新型冠状病毒期间,长租公寓集体爆发负面危机,其本质还是因为自身所存在的盈利危机。正是因为无法盈利,导致长租公寓现金流储备不足,一旦遭遇不可抗力,整个企业就可能因此倒下。

和传统的房产中介市场不同,长租公寓在房源之外,还承担了额外的装修成本,并且摒弃了传统的佣金模式,转而采用定期保洁、维修收取服务费的盈利模式。单纯从盈利模式来看,长租公寓的盈利难度无疑是要高于传统房产经纪行业。

当前长租公寓最大的问题,便是将自身盈利的风险,直接转嫁给了房东和租客。比如,小青反映在与管家沟通过程中,“新上的领导今年目标是要盈利,等疫情过去后,价格涨幅一定会更高”,这些说辞也屡现不鲜。

图/被访者提供

针对这种说辞,自如回应道:“一些管家业务同事的回答,我们觉得有失客观,也无法代表公司。后续我们会全面倾听大家的声音,逐一、尽快地帮助解决租金异常上涨的个例问题。”

不过,在特殊的疫情期间,面对150万在住自如客、50万业主,自如也确实承担着巨大的隐形成本。“目前,自如公司各项经营正常,后续将会在相应的人力物力基础上,陆续调整措施,奋力抗疫,决不懈怠。”

事实上,减免租金对任何一家长租公寓平台都不是易事。

那已经上市的蛋壳公寓举例,据招股书显示,截至 2019 年 9 月 30 日,蛋壳公寓账面现金及现金等价物(包含现金、存款及受限资金)为 23 亿,而在今年 1 月 18 日上市后,蛋壳公寓还募集到了超1. 49 亿美元。

从账面来看,蛋壳公寓的资金储备还是相对充足的,但目前疫情仍在持续,房屋租赁市场多久能够恢复暂不明朗。

连锁影响将是广泛的。多位长租行业的业内人士对奇点君表示,如果疫情持续发展,无论租客、房东还是平台,没有人是赢家,在负面影响不可避免的既定事实下,如何尽快度过危机,将损失降到最低是行业及上下游更应该关注的问题。

责任编辑:王唯

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