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奇点心直播 | FUNLIVE方隅:长租盈利空间大小始于投资那一刻 ——凤凰网房产北京
陈坚认为,在国内融入基金管理思路长租行业比较少的原因,可能所谓的存量物业的时代还没有来,或者还没有那么成熟,并不是该模式在中国没有市场。 -来自凤凰新闻客户端
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奇点心直播 | FUNLIVE方隅:长租盈利空间大小始于投资那一刻

凤凰网奇点长租 2020-05-09 13:49

过去4个月,是不是你自参加工作以来最宅的4个月呢?

疫情来袭,人们的出门次数,特别是出远门的次数明显减少,有的人还为此选择换城市发展,换工作等,这直接导致租房市场需求不及预期。

租房需求的减少也带来供应的减少,数据显示,受疫情影响今年一季度,房企系长租公寓整体拓展基本处于停滞状态,TOP20 房企系长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。

可喜的是这只是一季度,二季度首月,中骏FUNLIVE方隅、贝客公寓等长租公寓已有新项目开门纳客;在年度业绩披露会上,华夏幸福表示要全面发展长租公寓业务;土地供给端,北京、福州等城市有新的租赁用地进入市场……行业正从多个角度逐渐回暖。

值得注意的是,在此轮动态中,房企表现较为活跃,无论是新开项目,新进入者都少不了房企系的身影。

后疫情时代,率先在行业发力的房企系长租公寓到底是一声吆喝,只为露个脸儿,还是肚子里真的有东西,要亮剑?

5月8日,奇点长租心直播以“亮剑 长租公寓疫后新局面”为主题,特邀FUNLIVE方隅CEO陈坚参与直播,一探FUNLIVE方隅今年欲落地30个项目的底气。

长租是非常有前途的行业

巴菲特曾说,只有当潮水退去时,你才会知道谁一直在裸泳。

疫情给我们带来的打击,不仅来自身体,还来自精神,经济等多方面。特别是在经济方面,疫情成为检验一家企业经营能力的试金石。

疫情下,房地产各分支领域受疫情影响比较直接,酒店入住率锐减,商场客流下滑……“相比于此,长租公寓的影响是最小的,因为它本身就是一个抗周期性比较长的行业。”陈坚说道。

从出租率来看房企系FUNLIVE方隅受到的冲击确实比较小。“我们2月份出租率真的有下跌,租约下降约三到四个点,到3月份开始,就回升了。”陈坚介绍道:“因为疫情,很多租客选房子会选安全一点的,管理比较好的公寓。”这对走中高端路线的FUNLIVE方隅是一个利好。

FUNLIVE方隅一直以中高端长租产品为主打。而所谓的中高端其实并非高端家具、电器等设备的堆砌。“我们还是会让所有租客有一个感觉,他过来,就好像回家的感觉,有温暖的感觉,这个就是我们所谓的中高端区域。”

之所以从成立之初就把产品做出“家”的感觉,而不是当成一项业务,还源自于FUNLIVE方隅进入长租领域之前的深思。

FUNLIVE方隅是地产公司中骏旗下的长租品牌,当年中骏进入这条赛道是感知到了国内城镇化率发展将会逐渐放慢这一趋势。在这一趋势下,长租公寓是一个不错的赛道。

图源:网络

首先,行业基本面具备,市场租房需求在,国家政策又支持。其次,趋势明显,美,日,德等国都在发展长租公寓,且都比较成功。再其次,行业分散,当年(国内)基本没有人做得好的。最后,投资者有兴趣。正是因为这些,有着20年投行经历的陈坚带着基金管理的思路加入中骏做长租项目。如今,在中骏地产一体两翼的发展方针上,长租公寓就是其中一翼。“长租公寓是中骏一个长期战略布局。”陈坚说。

即使受到疫情,近年一些小长租公寓经营压力偏大等影响,陈坚在直播中表示:“我是对长租公寓是真心看好的,真的是觉得这个长远来说,是一个非常有前途的行业。”

投资端已经决定好以后的命运

如果说,中高端品质公寓是FUNLIVE方隅发展长租公寓的差异之一。那差异二,则是引入基金管理思路。

在国内长租领域有的公司以重资产模式为主,有的以轻资产模式为主,有的以轻(中)重结合模式发展。而FUNLIVE方隅是在轻重结合的基础上还融入了基金管理思路,在行业比较少见。

在陈坚看来,没有基金管理支持,长租公寓很难做下去,特别是在发展重资产模式方面。此外,参照长租公寓发展成熟的美国、澳大利亚等比较发达的国家的市场,存量物业加上基金管理这种商业模型比较流行。

陈坚认为,在国内融入基金管理思路长租行业比较少的原因,可能所谓的存量物业的时代还没有来,或者还没有那么成熟,并不是该模式在中国没有市场。

除了可以为走重资产模式的长租公寓减轻资金负担外。引入基金管理的模式还能给长租企业带来更多元的收入。如基金管理费,运营管理费,开发管理费,基金收益分成等。这恰恰解决了行业盈利单一的问题。

一直以来,长租公寓利润比纸薄是行业的共识,多数企业是靠租金差盈利,狭窄的盈利空间,单一的盈利方式是长租公寓利润薄的原因。

但陈坚进一步指出,盈利空间有限,是因为你给到房东的租金已经是高于你能够赚回来的,从一开始你已经输了一半,即投资端已经决定好你以后的命运。

决定命运的因素有很多。即使引入基金管理思路,也不意味着成功。基金管理听上去简单,但并非易事。他说:这个过程好似找老婆一样,找到能沟通、彼此相信的、帮你一起投资的并不容易。

今年落地30个项目是 “放卫星”?

FUNLIVE方隅2017年进入长租赛道,在房企系进入长租时间上不算早,更不要谈整个行业。

但,在3月31日中骏集团控股2019年度业绩会上一则消息却让人有些惊讶。

发布会当天,集团透露,今年要新增30个长租公寓,到2025年,将在全国布局20万间长租公寓,管理规模超过600亿元,管理租金规模达100亿

目前,FUNLIVE方隅共签约了34个长租公寓项目,约2万间房源,开业量只有3300间左右。

 图源:网络  FUNLIVE方隅项目内景

2年两万间房源的发展速度,让外界把FUNLIVE方隅的此番计划视作“放卫星”。

但陈坚和FUNLIVE方隅有着自己观点。他承认,2年2万间房源听起来不是那么刺激。刨除进入长租领域时间比较晚,失去抢占规模的先机外。陈坚强调,FUNLIVE方隅一直都是,如果有任何东西看不懂,就不投,如果算账算不过来也不投。因为他们觉得做生意就是要赚钱,如果要亏钱做这个事情,还是要慎重一点。

此外,在现有的2万套房源中,50%是重资产项目,这些重资产项目中是找基金一起跟FUNLIVE方隅合作,所以FUNLIVE方隅房源的构成,尤其是重资产的构成跟其他长租企业不一样。

面对2025年的20万间目标。陈坚表示,压力有,但该计划并非“放卫星”。

走轻重结合模式的FUNLIVE方隅,在重资产端,陈坚表示,在开发端市场上拿到纯长租公寓项目的机会还是存在的。此外,受疫情影响,适合投资的存量物业,包租房源机会也有出现。

如果他们将重资产项目,包租项目,中骏集团的协同效益发挥好,陈坚认为完成20万间的目标不成问题。

同时,陈坚也面对网友的问题直言,FUNLIVE方隅面临的困难是,做到20万间,是不是间间都那么赚钱。

不过他相信,如果FUNLIVE方隅能保持一个好的行业地位,一定的规模,每间都赚钱的话,便不断有其他的基金投资者跟随,还有多一些基金再继续进入。而这一切就要回到本质,做好的产品,做自己认可的,消费者认可的产品


责任编辑:柳瑶(P0269)

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