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穆林:中国住房租赁的发展与长租公寓产业的贡献 ——凤凰网房产北京
《存量视角下,长租公寓行业破题思考》 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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穆林:中国住房租赁的发展与长租公寓产业的贡献

凤凰网奇点商业 2020-09-06 14:38

疫情阴霾逐渐散去,行业在漫长等待中迎来复苏的曙光,一场深度思考与多元对话亟待展开。

9月1日至6日,以“拥抱不确定-后疫情时代中国经济与不动产变局”为主题的超级财经周盛大启动。其中,由凤凰网奇点商业联合凤凰网、凤凰网房产主办的2020奇点超级财经周于9月6日下午13:30正式启幕。

奇点超级财经周将以“乘风破浪——新周期下的产业复兴与商业格局重构”为主题,围绕经济内循环下的新消费周期、商业不动产投资新风向、资本赋能物业管理行业、强运营时代长租公寓的复苏新机遇等话题展开讨论,众多业内专家、企业领袖等重磅嘉宾齐聚,共襄盛举。

论坛上,中国饭店协会公寓委员会专家组组长穆林分享了题为《存量视角下,长租公寓行业破题思考》的主旨演讲。

演讲伊始,穆林首先回顾了长租行业的发展历程。他指出,中国长租公寓产业,或者说品牌化的住房租赁产业,从2015年进入公众视野、被社会所关注,5年以来,行业发生了重大的变化。从社会形象角度看,2018年是重要的分水岭,2018年以前,长租公寓被捧上了天,“万亿市场,房地产领域唯一具备政策红利的领域”“人民美好租赁的需求”等赞誉遍布,2017年广州首提“租购同权”,2017年底党的十九大报告正式提出“租购并举,让全体人民住有所居”,“住房租赁+长租公寓”风头无两,企业、银行、房东纷纷入场,计划大干一场。

然而2018年风云突变,长租公寓忽然成为众矢之的,逐渐落入妖魔化地步,价格上,被打上“哄抬租价”“租金倒挂”“租金贷”的标签;质量上,“甲醛门”“维修慢”等声音不绝于耳。但从宏观角度审视中国住房租赁,穆林认为:中国住房租赁领域实现了跨越式的发展,长租公寓产业做出了巨大的贡献,总结来说:

1.行业规模快速扩张500%-1000%

2015-2020年,我国品牌长租公寓企业规模从100多万间扩张到约1000万间,完成固定资产投资约2000-3000亿,涉及物业资产超过超过4万亿(按照每出租单位20平方米、单价2万元/平方米估算),出现了多家上市企业。

2015年初全国长租公寓企业规模较小,总体供给约100万-150间,分散式公寓自如规模几万间,而蛋壳公寓才刚刚成立,2015年底规模只有几百个租赁单元,上海的青客公寓几千间。集中式公寓魔方几十个门店,宿舍式公寓安歆几家门店。2015年底中国饭店协会公寓委员会讨论行业发展报告,预测2020年行业规模1000万间、将出现管理百万间规模的公寓企业,今天看,基本实现了当初的预测。

2.租赁品质明显提升

大量优质租赁供给得以出现,分散式的每租赁单元人均租赁面积有较大提升,除深圳以外租赁面积都超过20平方米,对比10年前增长了30%以上。当然这个数字还是有很大提升空间,一个这是建筑面积,建筑面积超过20平方使用面积只有十几个平方,独立卫生间的不到30%,带厨房的就更少了,增长潜力依然巨大。

横向比较,美国租赁用房套均面积86.8多平方米,日本也是30多平方米,我们的差距还非常大。另外就是装修、家具家电等配套,在过去很多租赁用房都是原房东剩下的老装修、旧家具、旧电器,而现在长租公寓都是新供给,集中式每租赁单元投资3-10万元,分散式合租每单元1-2万元,整租就更高了,租赁品质提升巨大。

图1 过去的租赁1——群租房

图2 过去的租赁2——老旧房屋租赁

图3 现在的租赁1——集中式长租公寓

图4 现在的租赁2——分散式合租长租公寓

图5 现在的租赁3——宿舍式长租公寓

除了品牌公寓的发展,长租公寓产业的发展也带动了房东、传统二房东和中介机构对房屋的改造、提升质量,各地政府也通过租赁条例规范租赁行为、优化租赁供给,超过30个城市出台或更新了租赁管理办法,地下室、群租房、违章建筑、违规改建等行为明显减少,这些行为也进一步带动租赁行为的规范,提升了租赁品质。

近年来甲醛门事件困扰着长租企业,也让社会和租客非常焦虑。穆林认为,其实从数据来看我国租赁用房甲醛含量呈明显下降状态,主要有主观和客观两方面的原因:主观上,房价高位运行,无论是房东还是公寓企业,装修预算都是“小钱”,为了省几百块钱而使用劣质装修材料并不划算,装修预算呈稳步提升的趋势,有助于采用更优质的材料,提升环保和健康水平。

另一个客观原因是我国近年来大力推进“绿水青山就是金山银山”的发展理念,原有的小作坊、高污染的生产企业被关停,装修建材领域整体环保水平大幅提升。之所以“甲醛门”关注者甚众,一个原因是长租公寓的发展过程中,对原有老装修、旧家具进行了全面的翻新,在提升品质的同时必然会带来甲醛的增加,二是近年来我国居民环保意识、健康意识大幅提高,三是我国租赁人口数量巨大,关于租赁的任何问题都会引来巨大的社会关注。

3.多主体供给、多渠道保障格局初步形成

以往的供给就是居民的闲置用房,经营者主要是房东、二房东和一些机构经营者,而现在经营主体多样化,除了民营企业,房地产企业、银行等金融机构、国有企业都参与其中,8月8日融信也进入住房租赁企业,这正是十九大报告“多主体供给、多渠道保障”的政策要求足。房源方面,除了个人房源,闲置商业、工业等物业、政府公租房、集体土地等都被调动起来参与住房租赁发展,供给比以前多样化,这符合国务院提出的“提高住房租赁的机构化、规模化水平。”

“总而言之,住房租赁领域确实也出现了一些不和谐的声音,但这些问题归根到底都是发展中的问题,需要靠进一步发展来解决,而通过5年的发展,政府、企业、房东、金融机构等多方的共同努力,我国住房租赁产业已经实现了跨越式的发展。”穆林总结道。

责任编辑:龚婉玲(P0263)

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