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长租公寓现倒闭潮:大潮退去,才知道谁在裸泳 ——凤凰网房产北京
文/朱昌俊近日,上海有多名租客和房东向警方报案称,一家名为岚越的房屋托管公司倒闭,将他们交付了几个月甚至一年的租金一起卷款跑路 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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长租公寓现倒闭潮:大潮退去,才知道谁在裸泳

中国经营报 2020-09-12 11:00

文/朱昌俊

近日,上海有多名租客和房东向警方报案称,一家名为岚越的房屋托管公司倒闭,将他们交付了几个月甚至一年的租金一起卷款跑路。调查发现,这家房屋托管公司以“高租金吸引房东、低租金吸引租客”的方式,聚拢了大量房屋租金,而这些租金绝大部分没有交给房东。

岚越只是最近倒下的多家长租公司之一。据对7、8月长租公寓市场情况的梳理发现,目前已累计出现二十多家长租公寓“跑路”,倒闭原因要么是资金链断裂,要么是高收低租。其实,如果把观察视线再拉长一点就会发现,2018年以来,长租公寓的“倒闭”已经是一种“常态化”现象。据媒体最新报道,全国约有22%的长租公寓相关企业存在过经营异常情况,近5%的相关企业曾受到过行政处罚或有过严重违法行为。就此而言,岚越不是第一家倒下的,也肯定不会是最后一家。

尽管接连倒下,但长租公寓本身很难说有“原罪”。有统计显示,中国的住房租赁市场是一个服务超过2亿人口、年租金规模过万亿元的市场。面对这样一片蓝海,资本的进入是迟早的事。而随着租客尤其是年轻租客对于居住条件的要求提升,长租公寓的个性化装修也契合了新的市场诉求。但是,解决了市场的真实痛点,并不意味着它就一定能够健康发展。

事实上,几乎每一家倒下的长租公寓背后,都往往存在着“高收低租”“租金贷”等关键词。换言之,长租公寓的“滑铁卢”,并非源自本身的模式问题,而主要是它被异化带来的风险。

从诸多倒下的案例中可以看到,不少长租公寓企业所追逐的并不是“中间商赚差价”,而是将其当成了融资杠杆。不管是“高收低租”还是“租金贷”,都是企业在为自己的扩张加杠杆。本质上,它玩的实际是金融,而非传统的房屋租赁。而一旦某个环节掉链子,“崩盘”就在所难免。这背后不只是对房东和租客造成利益伤害,一定程度上说,也对长租公寓行业的声誉造成影响。不夸张地说,不少人已把长租公寓与网贷平台联系起来,这足以反映出异化的严重性。

近几个月多座城市出现的长租公寓“倒闭”小高潮,一方面,或许是上半年疫情造成市场“中断”后果的一种延期显现;另一方面,则或与政策的“大限”将至不无关系。近期,从国家层面到地方,针对长租公寓的规范措施都陆续出台或开始执行。

如住建部日前发布的关于《住房租赁条例(征求意见稿)》公开征求意见的通知明确,对于住房租赁企业存在支付房东的租金高于收取租客的租金;收取租客租金的周期,长于支付给房东租金周期等高风险经营行为的,房产管理部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。再比如,长租公寓“重镇”杭州出台政策规定,自8月底开始,相关租赁资金应缴入租赁资金专用存款账户管理;并要求相关企业于9月30日前完成对2020年新增委托房源风险防控金的缴纳,存量委托房源应缴风险防控金30%。

“当大潮退去,才知道谁在裸泳”。针对长租公寓的规范举措陆续落下,原有的行业投机空间必然被压缩,一些“见势不妙”的企业,只能选择提前离场;而更多的企业或因为政策刺破泡沫不得不“原形毕露”。因此,尽管长租公寓的倒闭潮自2018年就开启,但这个行业真正的“挤水”或才刚刚开始。换个角度,我们也可以乐观预计,这个行业正在逐步导入相对规范的发展轨道。当然,前提是泡沫要挤干净。

走到目前这一步,长租公寓给监管,给市场,给个人,确实都带来了不少教训。首先,不宜将长租公寓泡沫和异化的出现完全归咎为监管迟到。毕竟,在市场自发形成的新模式面前,监管的滞后是不可避免的,若一开始就“围追堵截”也不符合对新事物的审慎监管原则。但是,一如P2P、共享单车等新事物所出现的风险和泡沫,如果监管能够及时补位,它所带来的影响和破坏力,或许不至于如此之大。或者说,一个社会为新事物成长所支付的代价本可以也应该更低一点。可以预见,P2P、被异化的长租公寓之后,市场还将涌现新的业态,但如何在支持新事物与合理控制风险和适度监管之间寻找到最佳平衡点,仍需要不断探索。

对市场和个人来讲,则是要遏制侥幸心理,更多尊重常识,不管是创业还是投资、消费,都应该告别“赌徒”心态。应该说,这些年那些“绚极一时”又迅速破灭的新事物,其实是社会某种普遍心态的真实投射。长租公寓其实是一个很好的观察样本。对于创业者来说,过于痴迷加杠杆和击鼓传花的游戏,从好的方面可以解释为敢于“冒险”,在另一方面来说,还是投机心太重,“赚快钱”的愿望太强。在这样的心态驱使下,一个社会其实很难诞生真正具有开创意义的商业模式。把长租公寓硬是搞成了金融行为,足以说明很多问题。

对房东、租房者来说,乐于接受那些明显有违一般市场规律的“收益”“价格”,其实背后也不无“赌博”心态的作祟。这种心态在此前的P2P泡沫中,同样很明显。用通俗的话来说,当我们抱怨“割韭菜”之手无处不在时,不妨扪心自问,自己是不是太容易做“韭菜 ”了?这方面的“自我修养”不跟上,即便躲过了一个“坑”,也可能有下一个更大的“坑”在等着。

作者为媒体评论员

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