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锐见 | 小房企的举步维艰 力高地产的融资困境 ——凤凰网房产北京
力高的财报数据,更像是面临残酷竞争态势下,小房企的强烈求生欲。在楼市风起云涌的惊涛骇浪中,放眼如今的房企格局,龙头房企分食大块市场蛋糕,中型房企竞争白热化尚可拾级而上,惟有小房企四处遭遇围追堵截 -来自凤凰新闻客户端
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锐见 | 小房企的举步维艰 力高地产的融资困境

奇点商业资本论 2019-09-05 14:00

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力高的财报数据,更像是面临残酷竞争态势下,小房企的强烈求生欲。

在楼市风起云涌的惊涛骇浪中,放眼如今的房企格局,龙头房企分食大块市场蛋糕,中型房企竞争白热化尚可拾级而上,惟有小房企四处遭遇围追堵截。

特别是销售排名、股东背景、品牌影响力都处于劣势的小规模房企,无疑是雪上加霜。

8月29日,力高地产集团有限公司(股份代号:01622,下文称“力高地产”)公布了2019上半年中期业绩公告。报告期内,本集团附属公司、联营公司及合营企业的物业合约销售额增加79.3%至人民币109.1亿元;合约销售面积同比增长41.1%至98.6万㎡;公司所有者应占溢利增加10.9%至人民币4.78亿元。

成绩单乍眼一看很亮眼,但仔细研究下去,力高地产的财报数据更像是面临残酷竞争态势下小房企的强烈求生欲。

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尴尬:难以逃离的“舒适圈”

与碧桂园成立时间相同,1992年,黄若虹、黄若青兄弟创办了力高地产。

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力高集团董事长黄若虹(右)

力高集团行政总裁黄若青(左)

在开发了阳光巴黎、阳光曼哈顿、瑞士花园等楼盘后,力高自1996年便走出福建,进行全国布局,并于2014年成功在港交所主板上市。

但与碧桂园不同的是,在宇宙房企突破5000亿元,拔得榜单头筹时,力高地产的销售额取得了里程碑式的跨越,终于实现了200亿元的突破。

房企的成功是被数据量化的,但大家不能忽视他们的努力。

跨出福建省的力高地产进行了区域拓展,在泉州、南昌、济南、烟台、咸阳、天津、合肥、德州、保定等地均有项目。可以看出,拿地稍显谨慎的力高地产并没有完成全国化布局,陌生的环境再加上地产的浮沉周期,也让其望而却步。

2015年,伴随楼市的一波大涨,搬迁至深圳三年的力高地产终于站稳了脚跟。目前,力高地产的项目基本都落在了环渤海、长三角、珠三角三大经济带上。

回顾力高近5年年度合约销售总额,从2014年的31.95亿增长至2018年的219.86亿,5年时间累计增长近6倍,合约销售增长率分别为27%、150%、30.2%、66.6%;呈现快速增长的强劲势头。

2019年上半年,力高集团实现合约销售额109.1亿元,同比增长79.24%,建筑面积约98.6万平方米。

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快速增长的销售额展现出力高地产对规模的诉求,力高集团总裁黄若青也曾多次谈及:“没有规模是不行的,但规模也不是万能的。”要“以资金运营为中心,实现有质量的高周转”

在地产江湖里,没有规模就没有江湖地位,没有江湖地位就没有话语权,弱肉强食广泛地存在于每个领域。

想在规模上冲击,土地资源是“原材料”,力高地产就必须持续不断的、“滚雪球”式的拿地,放眼全国谋求更广阔的的布局,拓展全国层面的土地资源。

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财经评论员严跃进表示,房企进行区域扩张,这意味着管理半径的扩大和管理成本的增加。成本增加有可能是成倍的,而且未必会对业绩有所帮助。同时,区域扩张本身也存在风险,一旦战略失误或市场生变,导致单个区域或重点项目遭遇风险,就可能使企业的业绩陷入停滞。

这同样也是力高地产的顾虑,2019上半年,力高通过股权收购、招拍挂等多种方式成功获取广东佛山、清远、江苏泰州、江西南昌、河北石家庄等18幅土地;截止今年6月30日,力高拥有总土地储备约为1240万平方米。

从城市分布来看,力高的土地布局主要涉及二三线城市,南昌、天津、济南这三个城市占比最高,还有部分分散在阜阳、深圳、合肥、武汉、宁波等14个城市。尽管力高地产一路走来也算是稳扎稳打,但其业务发展的规模始终没有离开“舒适圈”,而是在聚焦战略城市。

明源地产研究院认为,选择深耕某地难免会遇上当地的房企,在多方竞争中或许会因为恶性竞争不断拿高价地,这无疑是饮鸩止渴;即使房企在某些城市深耕成功,当市场占有率达到20%左右,就会陷入自我竞争的境地。

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缺血:高企融资换取规模

与去年相比,国内土地市场明显热度已减。上海易居研究院发布的报告显示:2019年上半年,全国40个城市土地成交面积为25411.5万平方米,环比下降16.6%,同比下降3.6%,成交量环比下降较明显。

以前是一二线城市拿地成本高,今年以来,由于资本溢出效应,三四线城市土地成交旺盛、价格攀高,小房企在三四线也面临类似压力。

力高地产也不例外。

不断地拿地意味着需要源源不断的资金,依靠资金驱动的中国房企,在融资环境降至冰点之后,居高不下的融资成本,吞噬了行业利润。

高昂的土地价格也为房企融资难问题埋下了伏笔。

随着近年来国家对房地产市场的严格调控,融资问题显得尤为棘手。一方面,国外融资成本不断上升,给企业造成额外负担,而另一方面,国内融资渠道不断收紧,部分房企面临日常生产经营资金短缺、到期融资资金偿还缺口等问题。

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2019上半年财报显示,报告期内,力高地产成功发行三笔美元债券合共5.4亿美元、并获1.75亿美元银团贷款;现金及受限现金约为人民币108.5亿元,净负债权益比率降低到39.7%。

但实际上,力高地产的财务状况远不如财报显示得如此“安然无恙”。

1月10日,力高地产发布公告称,公司已发行于2020年到期金额为2.5亿美元的13.5%优先票据。公告称,该票据所得净额将用于现有离岸债务再融资,及其他一般公司用途。该票据将于新加坡交易所上市及挂牌。

4月23日,力高地产发布公告称,公司已发行于2021年到期金额为1.8亿美元的9.875%优先票据。

可以看到,虽然美元债券利率高达9.8~13.5%,但仍无法阻挡力高地产加入发债队伍,其背后反映的是其融资需求大的问题。此外,力高地产资本化借款的加权平均年利率由2018上半年的6.99%升至2019上半年的8.96%,融资成本仍相对较高。

与之对应的,则是力高地产与其他房企融资能力的显著差别。

7月8日,中国海外发展在公开市场进行债券融资,利率最低达2.9%。

7月9日,旭辉控股集团公告,拟发行于2024年到期本金总额为3亿美元的6.55%额外优先票据。

7月10日,龙光地产公告,公司拟发行4亿美元2023年到期年息6.5%的优先票据。

面对融资吃紧和项目周转压力,力高地产开始通过城市更新介入土地市场和深化与区域性国企等方式获取更多的土地。

自2015年以来,力高先后在济南、深圳、烟台等城市获取城市更新项目,单个规划用地面积最大58.33万平方米。还与红星美凯龙、南昌市政公用集团、嘉兆国际集团等大型企业进行合作。

6月24日,力高还曾联合佳兆业报名竞价,这也是力高与佳兆业联合开发深圳将军岭城市更新项目之后,又一合作案例。

上述动作或许也说明了力高的决心:比起义无反顾,我只想活下去。

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转型:多元化与职业经理人

想活下去的力高地产当然不会贸然转型。

波士顿咨询有数据显示,在企业的转型中,有75%的重大转型都没有达到他们对目标价值或时机的期望 。

因此,谨小慎微的力高地产选择了“微转型”,在满足自身需求的情况下,走向上下游的策略。即在坚持投资深耕地产板块的同时,拓展房地产延伸业务,正式成立力高多元产业投资集团,加快多元业务拓展步伐。

业务开展的第一步,则是引进职业经理人。

前万科、卓越的职业经理人王卫锋加盟力高地产,此时,就像他在2012年时加盟卓越集团,创始人希望在一定时间内对规模进行突破。另外,来自中海、碧桂园等标杆房企的职业经理人也陆续加入力高地产。

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王卫锋

公开资料显示,王卫锋曾于1997年4月至2012年3月在万科担任过多个职位,包括万科西安公司总经理、集团工程部总经理等;2012年3月至2019年3月担任卓越置业集团联席总裁、执行总裁。他在集团总部和城市公司都有丰富履历,力高称其“物业发展方面拥有丰富经验”。

王卫锋在接受媒体采访时表示,力高地产成立了产业投资集团,发展方向包括健康、教育、商业、物业,这些都是和房地产产业链相关的。“我们做的是相关多元化,这些板块都是房地产开发链条上的组成部分。”

相关数据显示,到2020年,百强房企会占有80%以上的市场份额,可能会出现2万亿元的房企,3000亿元以上的房企可能超过14家,千亿房企可能还排不进30强。

某地产人士认为,在规模化大战尘埃落定之后,行业资源进一步向龙头房企集中,中小房企只能不断的退缩或转型。

这家从泉州走出去的地方房企,最后将变得“小而美”还是更强大?一切还未可知。

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