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奇点·资本论 | 房企“穷”开年

奇点商业资本论 2020-01-17 10:00

​2020是房企债务集中到期年。

房企到底有多“穷”?

2020新年伊始,就在通过发债、配股甚至减持等方式四处筹钱。

一日之内,六家房企发布融资公告

2019年,房地产受政策及金融监管等影响,融资普遍艰难,基于此背景下,房地产企业今年开年融资规划显得尤为重要。

凤凰网奇点商业不完全统计,截止到2020年1月16日,有接近40家房企先后发布配股、发债甚至是减持套现等筹资动态,累计金额超百亿美元。

其中,1月8日,融创中国、旭辉控股、碧桂园、龙光地产、正荣地产、中骏集团共六家房企陆续发布融资信息:融创5.4亿美元、旭辉4亿美元、龙光3亿美元、正荣2.9亿美元、中骏1.5亿美元,碧桂园10亿美元最高。此外,恒大、新城、建业、佳兆业、远洋集团、华夏幸福、合景泰富、禹州地产等也分别披露了拟发行美元债的计划。

除了发债融资,配股融资也是房企筹钱的一种常规操作。1月10日,融创宣布拟配售1.87亿新股,募集资金80亿港元;新城发展紧随其后,也宣布了配股计划,将配售3.11亿股筹集27.31亿港元。

据凤凰网奇点商业1月15日消息,绿地抛售雅居乐5000万股,交易总价15.1亿港元。协纵策略管理集团创始人黄立冲判断:“绿地大幅度减持很有可能是出于强烈的资金需要。”

房企开年就忙筹钱,到底是为了什么?

年初是融资窗口期

针对年初集中融资现象,同策集团首席分析师张宏伟认为,“目前整个行业融资环境比较紧张,通过配股、发债主要解决两个问题,一方面是正常运营需求,另一方面年初是最佳土地储备窗口期,错过这个时期会提高拿地成本。

苏宁金融研究院特约研究员江瀚还指出,“对于商业银行和资本市场来说,都是以自然年作为周期,每个周期内明显利率先低后高、融资额度先充裕后紧张。因此,大部分房企都在这个时候进行融资。”

通过融资信息可以发现,房地产企业对美债格外偏爱。中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉凤凰网奇点商业。美债利率相对较低,且完全按照市况进行市场化定价与发行,可根据自身所需相机抉择,因此会受到房企的欢迎。”

从房企融资详情来看,2020年美债融资利率和周期也相对友好,龙湖集团发行6.5亿美元票据中,7年期的2.5亿美元,票息为3.375%;12年期的4亿美元票息为3.85%,创下中国民营房企“最长年期”和“最低票息”双纪录

日前,中原地产研究中心发布统计数据显示,2018年中国房企海外融资金额这496亿美元,2019年融资金额752亿美元,同比上涨52%。中国指数研究院预测,2020年海外融资规模还将创造新高。

事实上,国际金融形势年初出现缓和,房企更不愿意放过这次黄金窗口期。

配股融资有利有弊

相对于债权融资,配股可以降低企业负债率,但负面影响也非常直接。中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉奇点君,“配股会稀释股东股权,扩大公司总股数,导致股价下跌。”

的确,1月10日,融创中国配股公告后,收盘下跌4.39%,随后几日持续萎靡。

新城发展公布配股信息后,引发“新城系”集体跳水。港股新城发展最高跌幅超7%,收盘跌幅5.93%,新城悦服务最高跌幅超11%,收盘跌幅-4.355%,A股新城控股尾盘亦有下跌表现。

虽然股价下跌,但年初却是房企配股最好的时机。“年初可以给股价流出时间充足恢复,而年底股价下跌会影响财报数据基本面。”柏文喜还提到,配股企业一般是对公司发展长期看好的,有信心股价会补涨回来。

国际机构对融创和新城的商业表现也相对认可。2019年,标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构同时上调了融创中国的评级,包括德银、花旗、摩根士丹利等券商对融创中国保持乐观态度。

而新城发展股价基本回到去年“黑天鹅”事件前夕水平,惠誉也解除其负面观察程序,将评级重新调回“BB稳定”,今年1月15日,穆迪也将“新城发展”展望从“负面”调整至“稳定”。

2020是房企债务集中到期年

2015年迎来银行发债审批机制改革,发行主体扩容的融资利好,房企发债规模激增,其中大部分企业债务年限是“3+2”。借钱总要还的,因此,2020年就变成了房企偿债高峰年。

据Bloomberg统计,按照BICS行业分类,2020年中国房地产企业海外债到期规模达到294.65亿美元。

同时,华泰证券数据显示,2020-2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元。2020年下半年开始进入偿债高峰期,连续6个季度到期量超过1200亿元。

因此,国内外到期债务叠加,2020年房企待偿债务累计超过6000亿元。

有数据显示,国内至少有15家房企2020年的到期债务规模超过100亿元。其中,万科到期债务最多,国内信用债、海外债及ABS合计到期规模达650.85亿元;第二为恒大,三项合计到期规模为599.71亿元;第三位是万达,到期债务规模399.06亿元,碧桂园为283.09亿元,绿城为240.33亿元。包括绿地、龙湖、新城、融创和世茂等债务规模都超过百亿元。

面对如此巨大的还债压力,黄立冲告诉凤凰网奇点商业,除了“借新还旧”,房企们也没有其他的方式可以解决现有的债务问题了。

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