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公募REITs开闸,国内商业地产将有何种变量 ——凤凰网房产北京
“千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面。”用这句诗来形容国内刚刚启动试行的公募REITs政策最为恰当不过 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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公募REITs开闸,国内商业地产将有何种变量

奇点商业资本论 2020-05-07 10:30

“千呼万唤始出来,犹抱琵琶半遮面。”用这句诗来形容国内刚刚启动试行的公募REITs政策最为恰当不过。

4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(以下简称“通知”),正式启动基础设施领域公募REITs试点工作。属于我国的REITs终于迎来曙光。

REITs是资产证券化的重要手段,是把流动性较低的、非证券形态的不动产投资,直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。简言之,REITs有利于企业降低融资成本,同时,将为中小投资者以及投资机构等提供了投资利润更高的不动产的机会。

实际上,中国市场对REITs企盼已久,业内金融专家、学者多年来一直在联合探索REITs的落地可能性,探讨REITs对国内市场的影响和价值。据北京大学光华管理学院“光华思想力”REITs课题组估算,中国REITs市场规模约为4万亿至12万亿。

北京大学光华管理学院院长、金融学教授刘俏曾指出,目前国内金融领域存在着中介成本高、结构不合理、直接融资比例太低等诸多问题,而REITs很可能会成为未来若干年中国金融体制改革或者供给侧改革最重要的抓手之一。

REITs为新基建添柴加火

当50万亿“新基建”火力全开,REITs又继续向基建添柴加火,国家提振经济举措正纷至沓来。根据《通知》,基础设施REITs此次聚焦于新基建、交通、能源、仓储物流、环境保护、信息网络、园区开发等七大领域。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜告诉奇点商业,目前宏观经济处于下行期,又叠加疫情的严重影响,作为逆周期调节和抗击疫情的需要,决策层在推出财政、货币双宽松的同时,还要以大基建、新基建作为扩大投资的最重要的抓手之一。

柏文喜强调,基础设施的资产流动性是基础设施领域可投资性的重要条件。此时,正式启动基础设施领域公募REITs试点工作,可以赋予基础设施资产以较高的流动性,从打开投资的退出通道以此来提升基础设施资产的流动性,推动多方面资源和投资进入基础设施领域,支持和配合大基建、新基建建设,另外,也可以以资本市场规范来倒逼基础设施投资建设和运营的市场化、规范化和可持续发展。

同时,一般而言,基础设施领域的资产权属清晰、现金流相对稳定且具备长期增长趋势,通过结构性的安排可以实现相对于商用物业收益率而言更高的收益水平,所以更加适合发行权益类或者收益支持类的REITs产品,以汇集更多的社会资金投入基建领域。

未来中国REITs落地房地产可期

《通知》还指出,下一步基础设施REITs试点工作将积极支持京津冀协同发展、长江经济带发展、粤港澳大湾区建设、雄安新区建设、长三角区域一体化发展、推进海南全面深化改革开放等国家重大战略。

奇点商业发现,这些重点区域与国家发展方向相契合,另外,也与房地产企业重点布局区域相重合。柏文喜认为,REITs的落地将会引导更多的社会资金与各类资本进入这些区域的基础设施建设领域,对于完善和提升这些区域的基础设施服务水准、推动产业发展与升级发挥积极的作用,仅仅从对基础设施建设筹资的角度而言,也将是一项较大的金融创新。因此,也会加速人口聚集,对房地产市场的推动作用不言而喻。

目前来讲,REITs虽并不涉及房地产领域,但是,REITs代表着全世界房地产领域最先进的生产力,最早的定义为“有多个受托人作为管理者,并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”,将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。因此,未来中国REITs落地房地产值得期待。

REITs是商业地产重要投资品和投融资工具

事实上,对于REITs落地呼声最高的是商业地产领域。相关研究报告也指出,中国商业不动产存量已经高达约50万亿元,相当于住宅存量的20%左右,使中国成为全球仅次于美国的商业不动产市场。但是,REITs试行并未直接涉及商业地产。

柏文喜告诉奇点商业,目前困扰中国商业地产REITs的根本问题在于租售比过高导致房地产类不动产的收益率过低,从商业逻辑上、从现金流收益层面上尚不具备投资价值,加上双重税收问题,让房地产类不动产REITs在商业逻辑上很难成立。

另外,房地产REITs更多地局限于可以进行结构化安排的公租房、保障房以及长租公寓等轻资产等领域,完全市场化的不动产领域只能作为少数个案。因此,要依靠REITs来解决房企的资金困扰,目前尚不具备广泛性意义。

柏文喜还指出,推动商业地产REITs落地,需要从三个方面来着手:一是改进土地和规划管理体制,充分发挥市场对商用物业市场的资源配置作用,让商用物业的投资价值符合商业逻辑和发行REITs需要具备的收益水平;二是要解决双重税收的问题,对商用不动产公募REITs逐步开放资本市场;三是要开展投资者教育,让投资者在收益与风险权衡中将商用不动产REITs产品作为投资组合中的基础性投资品。

高和资本联合创始人周以升也指出,公募REITs在我国属于新生事物,目前很多操作细节仍需完善,同时,国内相关中介机构的专业能力也参差不齐,需要留出时间进行学习,仓促大规模放开从专业性来讲也过于激进。他强调,小步快走才最具中国特色的改革智慧。

刚刚试行的公募REITs初露头角,明显处于过度阶段,虽然并不涉及房地产,但不排除未来向商业地产领域进行一定延伸,长期仍可能形成更丰富的资产生态,基础设施类公募REITs的开放已经打开了商用不动产REITs的希望之窗。

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