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基建REITs破冰,商业中心REITs指日可待! ——凤凰网房产北京
文章来源:中国连锁经营协会新冠肺炎的爆发防控已持续三个多月了,作为最大的实体商业业态——购物中心的受损严重并持续时间较长,只有用长效措施方能解决长远问题 -来自凤凰新闻客户端
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基建REITs破冰,商业中心REITs指日可待!

凤凰网奇点商业 2020-05-08 10:40

文章来源: 中国连锁经营协会

新冠肺炎的爆发防控已持续三个多月了,作为最大的实体商业业态——购物中心的受损严重并持续时间较长,只有用长效措施方能解决长远问题。

中国连锁经营协会(以下简称CCFA)于2020年2月1日至5月1日,分阶段分主题面向CCFA会员企业、投资机构等,以在线调研问卷、线上研讨会以及行业专家书面访谈等方式就购物中心及其主要业态商家租户受疫情影响,解困路径和方法进行调研。其中,为反映新冠肺炎疫情对购物中心金融和资产证券化产品的影响,进一步推动国内公募REITs的落地,帮助购物中心企业和行业长期稳定发展,15家国内知名连锁化的购物中心(含奥特莱斯)开发运营企业和3家投资机构参与了购物中心资产证券化书面访谈调研。他们旗下共计运营中的购物中心总数超过1100多家,涉及国内商业不动产资产证券化产品25单。

根据调研形成《加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业促消费作用并促进长期良性发展的报告》,报告全文分为四大部分共36页,报告用超13000字描述疫情对购物中心经营以及现有资产证券化产品的影响,结合国际商业不动产公募REITs产品的对比分析,推进国内购物中心公募REITs出台的政策诉求和建议。

在我们编写本报告的最后阶段,恰逢2020年4月30日,中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》(证监发〔2020〕40号),这次REITs试点聚焦在基础设施项目,而不是一般的商业地产,标志着境内基础设施领域公募REITs试点正式起步。根据公开数据显示,在全球22个国家中,有17个国家是在经济低迷或者下行背景下推出了REITs,根本原因在于REITs市场的建设对于经济的发展有着至关重要的作用,能够引领经济走出危机、摆脱低迷、乃至为经济的持续发展提供新动能。

基础设施的资产证券化适应疫情后加大基础设施投资的需要,符合我国尽快恢复经济发展的实际。我们期待为振兴消费,激活购物中心这一最大、最具有消费升级功能的实体商业业态的活力,释放更大的发展潜力,针对购物中心的公募REITs的政策也会尽早出台。

以下是《加快推进公募REITs出台以充分发挥购物中心保就业促消费作用并促进长期良性发展的报告》的主要发现和观点:

一、购物中心对消费和就业贡献巨大,850万个就业岗位,城市社零占比约40%

根据CCFA调研测算,截止2019年底,全国购物中心总数达到近5600家,年销售额约68000亿元,提供直接就业岗位近850万个。2019年全国购物中心年销售额占社会商品零售总额(除汽车和实物商品网上零售以外)中的城市社零总额(扣除乡镇消费)的40%左右。

二、疫情对购物中心经营的整体影响严重

1.春节期间受影响最为严重:总体开业率仅为40%,销售额减少高达1000亿元以上。

2.全国购物中心平均客流逐步回暖,一线城市回暖率较差,北京最低。

3.休闲娱乐业态受疫情影响最大,餐饮其次,时尚零售“三无三高一不稳”尤为突出。

4.购物中心失血的同时还在献血,租金减免总额已超百亿。

三、疫情对购物中心金融和资产证券化产品的形成全面冲击

1.购物中心估值短期受冲击明显,第一季度商业地产大宗交易额锐减。

2.对于购物中心资产证券化项目来说,运营收入下滑将带来的一系列的连锁反应。类REITs产品大概率或触发专项计划预设的产品提前终止机制。

3.对于轻资产运营企业形势可能更加严峻,以轻资产租金收益权为底层资产的ABS产品,发行企业除支付ABS期间利息,还需支付上游业主方租金,现金流压力更大。

4.因疫情及防控措施引起某个项目风险,此类单一流动性风险导致的违约,如果存在多个金融机构、多笔他融资合同交叉违约条款,将引爆挤兑的风险。

5.疫情可能会在短期内影响投资人对购物中心相关产品的投资信心。

四、加速推进我国商业不动产公募REITs全面落地

1.国际公募REITs对比国内现有资产证券化产品的优势

(1)国际公募REITs为购物中心投资人提供明确的退出渠道。

(2)购物中心持有者能通过发行公募REITs顺利募集到权益级资金。

(3)公募REITs发行后,可更好优化企业财务结构。

(4)公募REITs弱化主体信用依赖程度,更重视购物中心项目自身质量及运营状况。

(5)国际公募REITs有较多的税收优惠政策。

2.REITs市场的出现及快速发展降低了不动产市场投资门槛,起到了活络市场的作用,从而提振了投资者对经济增长的信心。

3.经济下行和疫情影响倒逼国内商业不动产公募REITs推出市场,兼具不动产属性与零售属性的商业地产已经进入存量管理时代,受访所有购物中心企业、投资机构、行业专家全部认为,购物中心公募REITs已经逐渐具备了推出市场的时机。

REITs是什么?

REITs(Real Estate Investment Trusts)不动产投资信托基金1960年在美国产生,它的投资标的是不动产,大多数的REITs都在主流的证券交易所上市交易。它给了一般投资者以较低门槛参与不动产市场的机会。

美国REITs协会(Nareit)官网介绍,目前约有8700万美国人通过他们的退休金账户401K投资REITs,也就是说,大约每四个美国人就有一个人通过退休金账户投资了REITs。

责任编辑:赵帅(P0268)

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