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建业迎“百亿”新生活 物管市值比肩地产主业含金量几何? ——凤凰网房产北京
物业上市公司“百亿”家族再添一员。5月15日,建业新生活正式登陆港交所挂牌上市,股票发行价6.85港元,开盘价格8.42港元,涨幅达22.92%,首日收盘价格8.4港元,总市值100.4亿港元 -来自凤凰新闻客户端
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建业迎“百亿”新生活 物管市值比肩地产主业含金量几何?

奇点商业资本论 2020-05-15 19:00

物业上市公司“百亿”家族再添一员。5月15日,建业新生活正式登陆港交所挂牌上市,股票发行价6.85港元,开盘价格8.42港元,涨幅达22.92%,首日收盘价格8.4港元,总市值100.4亿港元。

凤凰网奇点研究院统计,随着建业新生活的上市,物业企业上市公司已经增至27家,而市值超过100亿的仅有八家。

同时,建业体系下上市公司增至3家,其余两家分别为建业地产(0832.HK)和筑友智造科技(0726.HK)。截止建业新生活上市首日收盘,建业地产市值118.5亿港元,筑友智造科技市值12.89亿港元。刚刚上市的建业新生活市值已经与建业地产相比肩。

今年以来,资本市场对物业上市公司青睐有佳,与建业新生活规模相当的新悦城服务,股价已经由年初的12.2港元,上涨到22.35港元,上涨幅度约为83.2%。可见,建业新生活的市值极有可能超越建业地产,成为建业集团旗下最有“价值”上市企业。

归母净利润3年翻10倍

股票超额认购141.52倍

衡量一个企业经营状况最重要的指标之一就是净利润。根据招股书显示,2017年-2019年间,建业新生活营业收入分别为4.61亿元、6.94亿元及17.54亿元,年复合增长率为95%;毛利润从2017年的1.05亿元增加447%到2019年的5.76亿元;同期归母净利润分别为2341.1万元、1947.1万元、2.34亿元,仅三年时间,翻了近10倍。

其中,物业管理及增值服务是建业新生活收入的主要来源,2017年-2019年物业管理与增值服务产生的收入分别是4.21亿元、6.21亿元和13.41亿元,分别占同期总收入的91.5%、89.4%和76.4%,占比呈现逐年下降的趋势。

优质的业绩基本面,支撑建业新生活超额完成募资。根据公布的新股配发结果,建业新生活公开发售超购141.52倍,筹集资金20.6亿港元。其中,高瓴资本作为基石投资者以7500万美元认购近三分之一股份,而前十大投资者认购总发行份额的70%。

高瓴资本是亚洲地区资产管理规模最大的投资基金之一,投资了许多优秀企业,其中还包括,百度、腾讯、京东等知名互联网公司,另外,还是保利物业的基础投资者。保利物业自2019年12月19日上市以来,已经由发售价的35.1港元,上涨至88.55港元,上涨幅度高达152.3%。高瓴资本对建业新生活高额认购,可见对其投资价值的持续看涨。

在管总建筑面积达5698万平方米

未来发展局限性凸显

物业在管面积是物管公司规模和营收的重要保障。招股书显示,截至2017年、2018年及2019年末,合约建筑面积为0.34亿平方米、0.70亿平方米,1.15亿平方米。

截至2019年末,在管面积为0.57亿平方米。其物业管理及增值服务覆盖河南省全省18个地级市(以及104个县级城市中的81个县级城市)及海南省海口市,公司大部分收入来自于河南省。

奇点研究院统计数据显示,已经上市物业公司中,建业新生活在管面积排名第十一位,与第十位的新悦城服务仅相差300万平方米左右。

建业新生活在管面积布局(图片来源 招股书截图)

招股书中明确指出,建业新生活未来会加大对中部地区市场的获取,随着建业集团在河南省外的住宅、商业及文化旅游项目的开发进一步加大中部地区的扩张。

具体而言,建业新生活将此次募集款项净额的60%用于战略投资、合作及并购,目标仍然集中于中部地区,寻求“具有良好声誉、优质资产及在管总建筑面积不少于300万平方米的物管服务商”。

但是,当物业企业上市步伐逐步加快,资本加持下也会加速头部物业企业的快速扩张,未来对优质物业资源的竞争也会逐步加剧,偏安于河南省内的建业新生活,在未来发展上,则会存在一定的局限性。

5-8年服务1000万河南人

加强“建议+平台”投入

奇点商业获悉,建业新生活除了物管业务之外,业务还包括建业+平台、旅游服务、建业大食堂提供的管理服务。资产管理服务则包括酒店管理、商业资产管理及文化旅游综合体管理;目前,其所管理的资产包括3个文化旅游综合体、7个商场及7家酒店。

建业新生活集团成立之后,建业在建业地产和新生活进行了轻重资产的切分。即凡是涉及重资产的投资、开发、建造则由建业地产负责,而凡是涉及运营、服务的轻资产等,无论是住宅物业,商业运营、农业运营服务、小镇运营等都由新生活集团负责。

上市发布会上,建业集团董事长胡葆森强调,物业公司员工已经达到一万人,把文旅、酒店等诸多板块装在了一起就是为了谋求上市。未来,需求多元化是一个大趋势,把河南资本市场打通,用5到8年服务1000万河南人,是建业新生活的目标。

胡葆森还表示,河南人口差不多近1亿,而建业的业主占据100万,既然建业在河南占据这样高的市场份额,如何将建业和100万业主实现低成本、高效的连接,在满足业主基础服务的需求之下,如何让业主更便捷、更快速地尽享最全、最新的服务资源。

事实上,五年前,胡葆森启动新蓝海战略转型。宣告建业要在成立23年的基础上,要从房地产开发商向新型生活方式服务商转型。对外来说是转型,对内提出的是升级,即服务升级。去年,胡葆森对“新蓝海”进行了总结,他特别强调“建业+”的重要性。

当下,截至2019 年底,“建业+”O2O 一站式服务平台,注册用户已达218.6 万名;在2017 年至2019 年间,“建业+”平台的总交易额年复合增长116.6%至人民币4.264 亿元。

募资用途中,建业新生活在招股书中就提到,上市集资所得将用于战略投资和收购机会、增强“建业+平台”及投资先进的信息技术系统。可见,数字化改革亦是建业新生活未来的发力点。

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