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上坤地产IPO:高端路线竟是低利润率的苦生意? ——凤凰网房产北京
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上坤地产IPO:高端路线竟是低利润率的苦生意?

中访网财经 2020-05-16 11:30

5月11日,上坤以底价1.48亿元竞得广东佛山南海区1宗商住地,成交楼面价5800元/平方米。据悉,该地块是佛山丹灶镇今年首宗出让地块,上次有宅地挂牌出让需追溯至去年8月上坤地产拿下的丹灶地王,楼面价达到7088元/平方米。

出生上海的上坤地产将在大湾区设立公司的“第二总部”,佛山则是其涉足的第一个城市。从丹灶地王到拿下今年首宗土地,再到港股IPO,在调控持续、行业洗牌阶段,上坤地产试图在大湾区找到跟上节奏,逆流而上的契机。

收入依赖上海 如今要进击大湾区

上坤地产的创业始于2010年上海开发的首个住宅项目,举着“为宜居而来”的理念,围绕着四个标准产品系列:四季系、樾山/半岛系、云系、S系,做到上海30强后,2016年进入江苏省,之后专注长三角经济区。

截止2020年2月的土地储备显示,上坤地产通过附属公司及合营公司参与的开发项目共计43个,其中合营项目13个。主要聚集在长三角、珠三角及中原地区,长三角多达37个,占总建筑面积的74.4%,在上海超过18%。上坤地产目前的业绩仍然严重依赖上海地区,2017/2018/2019物业销售收入来自于上海的占比分别达到100%、100%、60%。

截止招股说明书发布,上坤地产拥有7处还处于不同开发阶段的商业项目,均位于上海,包括3座已竣工办公楼,2座已竣工购物广场,两个开发中的商业项目。

上坤地产依赖上海和长三角,但如今却要突破珠三角。

2019年7月,上坤在上海发布了全新的“三五发展战略”,确定了下一个五年的发展战略和规划。在投资策略上,上坤集团的全国化投资战略可以总结为“3+X”,即做透长三角、突破珠三角、加强长江中游,伺机进驻新区域。

上坤地产在2018年12月入股东莞一个项目进入大湾区,去年8月在佛山丹灶独立拿下了一宗宅地地王,正式进军大湾区。值得注意的是,今年2月通过收购佛山海路置业有限公司49%股权,获取了佛山、顺德两个项目,上坤计划今年在大湾区获取3个新项目,2023年稳定布局10个以上的项目。

增速明显放缓 合作拿地要规模

克而瑞数据显示,2017年、2018年、2019年,上坤地产全口径销售额分别为51.5亿元、229.5亿元与271.8亿元,排在销售榜第189名、96名与91名,2019年的数据明显放缓。

增速下降的还有转结和应收。

过去三年,上坤地产转结面积分别为4.29万平方米、14.41万平方米、20.02万平方米,增速明显趋缓,且确认平均转结售价由2017年的27244元/平米增至2018年的47117元/平米,而后降至2019年的37216元/平米。其中住宅平均售价为39331元、48236元、39322元,而商业物业结转均价连续下降,分比为25096元、20843元、19749元。

但行业调控已成常态化,业内洗牌加剧马太效应愈发明显,不到300亿规模的上坤地产依然算不上稳妥,继续扩张成为了公司想要逆袭的主要方式。除了高调进击大湾区,加大合作拿地也成为上规模的一大战术。

截至2020年2月底,上坤地产物业组合有43个项目,其中,所持项目权益为100%的物业项目有11个,70%的有3个,50%的有15个,50%以下的更是14个,整体权益比为72.52%。

而本次港股上市募集资金的用途也多用来发展开发项目,其中约60%募集资金将用作开发现有物业方面,约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款,约10%将用作一般营运资金用途。而事实上,相较于2019年156万平方米的销售面积,上坤地产362.62万平方米总土地储备面积并不算充足。土储类型包括:住宅、商业、配套面积及停车场,占比分别为59.8%、9.8%、1.9%、28.4%,土地储备停车场的占比不低。

走高端路线 利润率却不到两位数

作为地产行业的“新人”, 尽管2017/2018/2019的物业开发占营业收入比重高达97.3%、99.1%、98.9%,且未来数年仍将以物业开发作为主营收入,但上坤地产的经营业绩依然起伏较大。

业绩增速下降,归母净利润增速从2018年的209%下降至2019年的42%,这也得益于投资物业通过公允价值变动贡献不少净利润,2017-2019年分别达到2.54亿元、1.6亿元、1.76亿元。毛利率波动也大,2017年-2019年分别为30.9%、51.5%、40.8%,但如此高的毛利最后的净利润率却不足10%,过去三年的净利润率仅为2.9%、9.8%、9%,这一净利润率与销售均价达4万的高端路线战略相比,并不相符,别墅似乎也做成“苦哈哈”的生意。

上坤地产凭借着高杠杆率和高周转,做大了ROE,2017/2018/2019三年的ROE分别达到5.5%、54.9%、29.6%,尽管2019年有所下降,但也处在较高水平,这背后是2017/2018/2019三年的净负债率分别达到684.9%、325.6%、118.8%的高水平,截止去年底,公司资产负债率达到89%。

高杠杆下,2017/2018/2019三年有息负债分别为51.97亿元、74.59亿元、67.66亿元,截止2020年2月,有息负债62.74亿元,短债占比达到49%,公司账面资金仅为34.33亿元,其中受限制现金达到23.6亿元。

融资方式方面,公司资产管理、信托融资及其他融资方式占总有息负债的66.8%,此类融资工具并不与基准利率和LPR挂钩,2020年1月,从信托处融资2.2亿元不到两年期的债务,年利率高达13%。

上坤在过去三年的借款加权平均利率达到7.4%、9.3%、9.4%,融资成本逐渐走高。不过,上坤选择将3年间利息几乎全部资本化,资本化率分别达到98.4%、89%、97.6%元。

内容来源:新浪财经公司研究院

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