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合景泰富:“后500米”狂奔下,物管预备跑 ——凤凰网房产北京
在房企利润率曲线持续走低的当下,分拆物业上市已经不是什么新鲜事了。毕竟,能获得超高估值,模式又轻,于资本青睐的赛道上分一杯羹,何乐而不为?这一点上,粤系房企合景泰富已做好预备姿势 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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合景泰富:“后500米”狂奔下,物管预备跑

凤凰网奇点商业 2020-06-26 11:58

房企利润率曲线持续走低的当下,分拆物业上市已经不是什么新鲜事了。毕竟,能获得超高估值,模式又轻,于资本青睐的赛道上分一杯羹,何乐而不为?

这一点上,粤系房企合景泰富已做好预备姿势。

4月9日,彭博援引知情人士消息称,合景泰富集团已计划分拆旗下物业管理部门在港上市,集资逾2亿美元。而在2019年业绩会上,董事长孔健岷也表示:确实有物管上市这个打算,只是目前暂无明确计划。

“后500米冲刺”

成立于1995年的合景泰富向来低调,不过,它在2019迎来风光之年。

这一年,合景泰富销售金额创850亿新高,营业收入达249.56亿元,同比增长233.75%,增速居全国房企首位;归母净利98.1亿元,同比增长143.0%。截止2019年末,集团净资产382.43亿元,于TOP50房企中位列第37名。

黑马突现,有人感到意外,但对孔健岷而言,这正是他预想的发展节奏。

他曾这样形容企业的整体战略:“就像跑1000米,我前面200米跑慢一些,后面500米再冲上去,结果都是一样的,体力消耗却没那么大。”

事实上,这位奉行“稳健主义”的地产人一向不热衷给自己压力。据员工反映,孔老板注重陪伴家人,周末休息时,若无紧急事件而被打扰,员工还会挨骂。

如今,25周岁的合景泰富显然已奔跑至“500米”冲刺阶段。2020年,合景泰富剑指千亿,将销售目标定为1030亿元,这一数字较2019年增长20%,要知道,市场式微之下,诸多头部房企已把增速降至个位数。

数据:合景泰富年报    制图:凤凰网奇点商业

母公司的进击自然着带动物业版块的活跃。据年报查询,2015-2019年,合景泰富物业管理收入分别为2.55亿元、3.70亿元、4.55亿元、5.65亿元、10.14亿元,增速分别为45.10%、22.97%、24.17%、79.47%。

来源:合景泰富年报

 从营收构成来看,2019年,合景泰富总营收249.56亿元,其中,物业销售仍为集团主营业务,营收227.61亿元,占总营收比重的91.20%;物业管理费收入达10.14亿元,占总营收比重的4.06%,已成为合景的“第二增长曲线”。

官网显示,目前合景旗下物业交由宁骏物业打理,其为合景泰富集团的全资子公司,成立于2004年,主要为住宅物业、商办物业、公寓、酒店、文旅项目等提供物业管理业务,包括基础服务、开发商服务、智能社区服务、经营管理服务。

可观的规模输送

吃紧的现金流

在我国,由于物业属新兴行业,加之品牌化物企较少,房企旗下的物业公司发展多依赖母公司,自我造血能力不强。那么,如若分拆,合景对旗下物企的帮助能有多少呢?

首当其冲的便是规模扶植。

据凤凰网奇点商业查阅,2016-2019年,合景泰富全年销售面积分别为237万㎡、180万㎡、414万㎡、492万㎡。年报披露,截至2019年底,合景集团旗下共拥有156个项目,分布于内地及香港共39个城市,土地储备权益建筑面积约1,701万平方米,总可售货值约人民币5,100亿元。

此外,紧抓城市更新机遇,目前合景于广州、深圳、佛山已签约26个城市更新项目,可售货值预计达5,850亿元,预计2020年部分项目亦可转化为土地储备。合景集团表示,这些土地储备可满足未来3-5年发展所需。

可以预见,得益于住宅销售高位稳定、竣工交付加速、物管渗透率提升等积极因素,旗下物业在规模增速中将具备相当潜力。即使拿地放缓,未来3-5年内,母公司都可持续为旗下物管企业提供充足的项目输送,在管面积规模可观。

不过,需要关注的是,大肆圈地也为合景带来巨大的资金消耗。

若按面积计算,合景泰富约74%的新增建筑面积都是通过收并购及合作开发模式获取,在土拍过程中,合景泰富多次以超过45%的高溢价竞得地块。

2016年-2019年,合景泰富产生的经营性现金流净额分别为-28.13亿元、-94.69亿元、-22.72亿元和-42.75亿元,已连续4年为负。

合景泰富相关负责人表示,经营性现金流过去几年为负的原因,主要是购置土地为未来销售增长做准备,随着销售规模及预售回款的增加,预期集团未来经营性现金流将由负转正。

压力之下,合景泰富只得频繁发债,债台高筑。近五年,其资产负债比持续走高,分别为:71.93%、78.32%、79.07%、82.78%、82.15%,2019年其负债总额已高达1760.8亿元。

物业反哺地产

成本压力凸显

除却规模外,合景为物业带来的营收扶植也不容小觑。

目前,合景泰富集团在粤港澳大湾区、长三角等城市群布局包括轻资产在内的经营项目超40个,总运营面积逾150万㎡。在售118个项目中,43%来自长三角区域,30%来自粤港澳大湾区。从城市等级来看,89%位于一、二线城市。

这也意味着,依托于发达城市物业服务均价高、收缴率高带来的福利,上市之后,旗下物业在享受项目拓展带来的营收增长外,还将受惠于优质城市带来的持续性物业回报。

反观之,物业分拆上市也将为合景带来新的稳定业绩来源,实现对母公司的反哺。

据大摩研报预测,2019年合景泰富物管收入增长79%至人民币10.1亿,预计其2020-2022年物管收入年增长约40%。根据物管行业平均净利润率15%及2021年行业平均市盈率18-24倍计算,预计合景泰富物业管理板块估值预期人民币54-75亿。

前景一片向好,隐忧也随之而来。眼下,不断上涨的成本压力正制约着企业盈利。

年报显示,2019年,合景泰富销售成本为170.9亿元,较2018年的50.26亿元大幅增长240.0%,而毛利率却创上市以来新低,仅为31.52%。

图:百强物管企业年度成本结构

来源:中指院

众所周知,物业管理服务行业属劳动密集型行业,据中指院数据,仅2018年,物业服务百强企业平均营运成本约为人民币6.77亿元,较上一年度增长17.5%。

纵观物业服务百强企业成本结构,劳工成本往往是其营运成本的单一最大组成部分,如此来看,若合景分拆物业上市,在人力成本上或将面临更为严峻的处境。

责任编辑:刘波(P0264)

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