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深一度 |第一服务上市启示:小规模高成长下,选择差异化竞争 ——凤凰网房产北京
选择分拆物业赴港上市的房企如同过江之鲫,公司之间的规模及营收却存在较大差异,体量与弘阳服务相当的第一服务控股,在10月22日迎来了挂牌交易。上午,第一服务控股正式登陆港交所,股份代码为02107。当日集合竞价报2.00港元/股,跌幅16.6 -来自凤凰新闻客户端
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深一度 |第一服务上市启示:小规模高成长下,选择差异化竞争

奇点商业资本论 2020-10-22 10:30

选择分拆物业赴港上市的房企如同过江之鲫,公司之间的规模及营收却存在较大差异,体量与弘阳服务相当的第一服务控股,在10月22日迎来了挂牌交易。

上午,第一服务控股正式登陆港交所,股份代码为02107。当日集合竞价报2.00港元/股,跌幅16.67%,目前总市值约20亿港元。

10月21日早间,第一服务发布全球发售结果,该公司股票最终发售定价确认为2.4港元,预计募集资金净额5.43亿港元。

其中,香港公开发售方面,认购合共16.67亿股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购股份总数2500万股的约66.69倍。

在国际公开发售方面,1.4亿股国际发售股份已获认购,相当于国际发售初步可供认购股份总数的约6.25倍。

第一服务控股拟将其中约2.71亿港元用于战略收购或投资物业管理公司;约1.08亿港元用于投资能源运维项目;约2720万港元用于研发绿色科技;约5440万港元用于提升资讯科技系统或发展智慧社区。

退三板奔港股的第一服务,以迅雷不及掩耳之势完成重组,当代亦迎来了又一个上市平台。不过,这家小规模高成长的物管企业成色几何?

资本对物管板块变得微妙

第一服务由两家已摘牌的新三板公司第一物业及第一人居合并而成,是新三板市场中极少见的合并上市案例。第一物业和第一人居分别于2016年5月、2018年3月在新三板挂牌,而后均于2019年底退市。

根据第一服务的招股书,公司成立于2020年1月20日,公司资产主要来自于当代置业集团旗下第一物业和第一人居。

据招股书显示,2017-2019年期间,第一服务实现营业收入3.79亿元(人民币,下同)、4.96亿元以及6.25亿元,年复合增长率28.42%,而2019中国物业服务百强企业同期的平均复合年增长率为18.4%,从营收复合增长率来看,第一服务年复合增长率远高于行业平均水平。截至2020年4月30日的前四个月,第一服务实现营收2.25亿元,较去年同期同比增长10.29%。

截止2020年4月底,公司在管建筑面积1500万平方米,合约建筑面积2700万平方米。

市场分析认为,第一服务体量与金融街物业和弘阳服务差不多统一梯队,属于小规模高成长的物业公司。第一服务自带“绿色服务”IP,形成与众不同的概念,给投资者增添不少好感。

不过,资本对物管企业的态度开始变得微妙。21日,第一服务控股暗盘直接破发,截至下午4时,第一服务大跌12.9%,一手亏损775港元。

第一服务控股执行董事、联席首席执行官兼总经理刘培庆对公司的招股比较有信心。他告诉奇点君:“一是我们的定价相当合理,给予投资人后期增长的空间;二是市场除了会考虑规模的因素外,也会看着我们差异化的科技人居竞争优势,这是目前物管企业独有的竞争优势;三是过往业绩期,我们独立的第三方外拓能力成绩显著,未来外拓方面的持续发力和收并购的加强,都会进一步提高规模;四是从目前和投资人的沟通反馈,也了解到他们看好公司的长期发展。”

知名地产分析师严跃进则表示,实际上10月21日港股大盘表现是不错的,所以第一服务控股的股价下跌,和大盘关系不大,也说明投资者对此类股价存在困惑。

“类似股票在全球发售过程中,认购规模还是不错,但不排除股价被抬高,所以类似交易中股价会回调。侧面也说明物业股或社区服务股依然是面临很多压力的,至少后续在股价提振方面需要发力。”

小规模下的差异化战略

规模不算太大,那与其他公司形成差异化成为必然。

重组之前,第一物业主要提供综合物业经营管理服务,第一人居则提供建筑人工环境综合技术咨询服务。两相结合,第一服务专注于提供绿色物业管理服务及绿色人居解决方案,形成物业管理服务、绿色人居解决方案和增值服务三条业务线。

其中,绿色人居解决方案业务,其他物业公司很少拥有此项业务。

三大业务中,物业管理服务占比最高,2017-2019年,第一服务的物业管理服务收入分别为1.58亿元、2.02亿元以及2.73亿元,占比41.6%、40.8%以及38.8%。

截至2020年4月30日,物业管理服务收入9314.7万元,占比41.4%。而绿色人居解决方案和增值服务两大业务占总营收上基本上平分秋色,但是从公司近几年的占比来看,绿色人居解决方案要好于增值服务。

近年来,绿色人居解决方案营收占比逐步提升,从2017年的26.7%提升至2020年4月30日的30.6%,而增值服务收入却从2017年的31.7%逐步下降至2020年4月30日的28%。

从毛利率上来看,第一服务各大业务毛利率基本上都处于行业中上水平。具体而言,物业管理服务毛利为7322万元,毛利率26.8%,而绿色人居解决方案及增值服务毛利分别是5294.7万元、9134.2万元,毛利率分别为34.3%、46.3%。

不过这意味着,即便物管服务仍为第一服务主要收入来源,但绿色人居解决方案与增值服务反而是第一服务更“挣钱”的业务。

刘培庆认为公司与其他物管公司的差异化,主要体现在绿色科技在人居舒适环境营造和绿色物业管理服务的研发及应用。

“第一服务已经开发了48项专利技术和三代‘恐龙’系列产品,我们不仅可以提供恒温、恒湿、恒氧的运维服务,同时还能在能源运维项目中进一步降低能耗。未来,第一服务将继续在能源、绿色科技方面投入,更加突出和发挥我们在这些领域的差异化优势。”

策略性收购加大第三方占比

快速增长的营收,加上相对稳定的毛利率,使得第一服务纯利也得以快速增长,却仍然避免不了第三方开发商项目占比低的问题。

时至目前,其第三方物业在管的94个物业项目逾三分之二来自当代置业。2017年,第一服务来自第三方开发商开发项目应占在管建筑面积仅为91.4万平米,占比12.9%;2019年,来自第三方的在管面积达到322.8万平米,占比23.6%,并进一步增加至2020年4月30日的411.8万平米。

值得一提的是,尽管十分依赖母公司,但第一服务也在努力增加第三方开发商项目的收入。来自第三方开发商的收入(三块业务合计,下同)从2017年的2408.5万元,仅占总营收的6.1%,增长至2020年4月30日四个月里,营业收入已经达到3596.7万元,占营业收入的16%。

“今后,第一服务将与诸多中型开发商、代建公司、代理公司开展多样的战略合作,策略性收购拥有巨大增长潜力的中小型物业管理公司,来实现物业管理规模的快速扩充。”刘培庆告诉我们。

招股书数据,于2020年4月30日,第一服务合约建筑面积的业务版图涵盖中国19个省市的52个城市,在管建筑面积由2017年的710万平米增长至2019年的1370万平米,年复合增长率38.9%,并在2020年4月30日进一步增至1500万平米。

与此同时,合约建筑面积由2017年的1140万平米增加至2019年的2570万平米,年复合增长率50.2%,这一数据在2020年4月30日增加至2700万平米。

进入资本市场,意味着第一服务将拥有更大的平台、更多的资源、更广阔的天地,但也意味着如何在稳增长的前提下保持自己的差异化,成为今后发展的重中之重。

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