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频频融资、土储大增,雅居乐逆周期凶猛扩张? ——凤凰网房产北京
这些年,雅居乐似乎总在跟房地产行业节奏相对而行。雅居乐扩张“凶猛”克而瑞发布的中国房地产企业销售金额排名显示,2012-2015年间,雅居乐在国内房企中的排名都在17、18位之间。但在2016年滑落到第20位,到2018年一进步滑落到第29 -来自凤凰新闻客户端
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频频融资、土储大增,雅居乐逆周期凶猛扩张?

中访网财经 2021-06-23 11:30

这些年,雅居乐似乎总在跟地产行业节奏相对而行。

雅居乐扩张“凶猛”

克而瑞发布的中国房地产企业销售金额排名显示,2012-2015年间,雅居乐在国内房企中的排名都在17、18位之间。但在2016年滑落到第20位,到2018年一进步滑落到第29位。值得注意的是,2016-2018年是国内房地产行业扩张较快的时期。

2019-2020年,国内房地产企业开始降杠杆,雅居乐的排名却上升到了第26位。尤其是2020年,雅居乐的扩张速可谓“凶猛”。

数据显示,2020年雅居乐实现销售金额1381.9亿元,同比增加17.1%;实现营业收入约802.45亿元,同比增长33.2%;实现毛利约241.02亿元,同比增长32.3%;实现净利润为122.48亿元,同比上涨32.7%;公司股东应占利润94.74亿元,同比上涨26.1%;公司股东应占核心净利润约83.46亿元,同比上涨23.3%。

6月4日,雅居乐发布5月业绩公告显示,其业绩继续保持高增速。2021年1-5月份,雅居乐地产板块预售金额合计609.1亿元(人民币),同比增长51.5%;预售面积合计392.9万平方米, 同比增长43.2%。

值得注意是,截至2020年12月31日,雅居乐土地储备达5301万平方米,较2019年增长33.53%。雅居乐还通过在产城融合和城市更新上的持续发力,预计锁定建筑面积超过3400万平方米的优质土地资源。据4月1日乐居财经研究院发布的《2020年内房股土储TOP50》显示,雅居乐以5301万平方米的土地储备排名第15名,

从土储数据看,雅居乐的扩张速度不会减缓。

多次融资支持扩张

扩张需要资金,雅居乐已经多次大笔融资。

6月1日,雅居乐发布公告称,拟额外发行1.5亿美元优先票据,利率5.5%。

5月28日,雅居乐服务发布公告称,将向不少于6名承配人配售8666.68万股新H股,配售价为37.60港元/股,募资32亿港元。

5月24日,雅居乐(作为借款人)及其若干附属公司(作为担保人)与若干财务机构订立一项信贷协议。据此,雅居乐获授予包括两笔金额为52.53亿港元及0.285亿美元(附带12亿美元的增额权)的定期贷款信贷,为期36个月。

5月11日,雅居乐发布公告称拟发行于2026年到期3亿美元5.5%的优先票据。

2020年底,雅居乐将7个优质项目公司部分股权转让给平安不动产,土地总面积达到 176.03 万平方米,融资约70亿元。

此前,雅居乐还将17家子公司51%的股权,从境外公司转到了广州番禺雅居乐公司的名下,这一资产重组动作,也被指是为增加平台发债总额度、单次发债额度做准备。

逆周期扩张蕴风险?

在“房主不炒”政策总基调下,房地产行业进入降速求稳通道。房企融资也在减速,据和讯房产统计,2020年50家主流房企筹资额骤降64%,中指研究院数据显示2021年1-5月房地产企业融资同比减少10.15%。但雅居乐却在逆周期扩张,这无疑蕴藏着风险。

截止2020年底,雅居乐剔除预收款后的资产负债率为71.9%,净负债率为61%;非受限现金短债比为1.3,还踩中了一道“红线”。

不过,以上数据并不能代表雅居乐的真实债务压力水平,因为雅居乐还发行了大量永续债,曾被称作“永续债之王”。截至2020年,雅居乐永续债达到 136.37 亿元。永续债不计入资产负债表,但本质上还是债务,并且会产生持续的高额利息成本。目前,雅居乐永久资本证券持有人占净利润的比已经接近10%,侵蚀了雅居乐的归母利润。

克而瑞曾测算,截止2019年雅居乐的永续债高达135.67亿元,若将永续债作为权益的情况下,雅居乐 2019 年的净负债率为 82.8% ;若把永续债算到负债率之内,雅居乐的净负债率则高达 130.74%。按此计算,雅居乐当时踩中三道红线,应属“红档”,可见雅居乐的债务风险程度。

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