当代置业为什么要“退守”二线城市？

在房地产下半场，当代置业的业绩背后就是中小房企境况的缩影。

当代置业销售规模增5成，盈利能力下滑

8月16日晚，当代置业发布了今年上半年的中期业绩，其营收和净利实现了双增。在中小型房地产企业中，这一业绩实属不错。但是当代置业业绩背后也有债务大增、盈利能力下滑等一系列隐忧。

在房地产下半场，行业马太效应凸显，中小房企的生存空间受到挤压，中小房企为求生存往往不断提升销售规模。2021年上半年，当代置业实现合约销售额215.62亿元，同比大幅增长51.8%；合约销售面积207.8万平方米，同比大幅增长52.7%。

在如此高的规模增速下，当代置业的营收和净利增速相比就显得没有那么高了。2021年上半年，当代置业实现营收95.43亿元，同比增长9.6%；实现净利润6.77亿元，同比增长21.6%。

值得注意的是，当代置业的毛利增速较小。2021年上半年，当代置业实现毛利22.1亿元，较2020年同期增长约4.2%。同期，当代置业的毛利率为23.2%，与上年同期相比减少了1.2个百分点，反应其盈利能力的下滑。尤其是其平均净资产收益率仅为6.5%，远低于同行平均水平。

融资成本上升23.5%，“退守”二线城市

房企销售规模提升几乎必然伴生着巨大的债务压力，当代置业也不例外。

在“三道红线”压力下，当代置业也在努力降低债务水平和借款利率。截止今年上半年，当代置业的净负债率为93%，较去年底的95.7%略有下降；其加权平均借贷利率为9.73%，而去年底为9.9%，也实现了微降。

但是，截至今年上半年，当代置业贸易及票据应付账款在1年以下的金额由去年底的21.04亿元迅速增加至54.51亿元，大幅增长159.08%，短期偿债压力增大。

同期，当代置业总借款账面余额约为287.55百亿，较2020年底的245.93亿元增加16.9%，增幅不小。“三道红线”方面，当代置业的净负债率为93%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为83%，应归于黄档。同时上半年当代置业的融资成本高达2.06亿元，同比上升23.5%。可见，当地置业本身债务压力和降负债的压力都不小。

作为中小房企，当代置业的资金实力有限，又面临着较大的债务压力，在拿地方面就不得不趋于保守。行业内都知道一线城市才是焦点，但那是头部房企特别是央企的“主场”，当代置业面对一线城市明显有心无力。

今年上半年，当代置业收获的项目分别位于西安、重庆、青岛、苏州等地等地，大部分位于二线城市。当代置业执行董事兼总裁张鹏表示：“一线城市要去拍，或者要研判，但是绝不拿高价地，更不跟央企拼。”

可见，当代置业并非不中意一线城市，而是在自身实力受限的情况下不得已的“退守”。这也是房地产下半场中，中小房企境况的缩影。

行业排名下降6位，未来或进一步下滑

中指研究院发布《2021年1-6月中国房地产企业销售业绩TOP200》显示，当代置业今年1-6月以215.6亿元销售额排在82名，较上年同期排名76，下降了6个名次。

在最新的主席报告中，当代置业执行董事兼董事局主席张雷表示：“对于房地产而言，风大浪大、水大鱼大的时代注定成为历史，以往高杠杆、高毛利、高增长的蒙眼狂奔模式一去不复返，未来必定是个回归的时代，重回普通行业属性，即低杠杆、低利润和低增长。”

这表明当代置业已经明确了未来低增长的战略方向。低增长之下，固然可以减轻债务压力和合规风险，但本就规模偏低的当代置业又会面临着非常强的竞争压力，或丧失市场份额和机遇。这也是众多中小房企共同面临的两难选择。