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商业地产刮起“绿色风”:是伪概念还是大趋势?丨城市好时光② ——凤凰网房产北京
对于前赴后继的开发商来说,绿色商业到底是伪概念还是大趋势? -来自凤凰新闻客户端
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北京
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商业地产刮起“绿色风”:是伪概念还是大趋势?丨城市好时光②

凤凰网奇点商业 2019-06-20 00:06

近几年来,美国和欧洲逐渐热起来绿色商业的概念和建筑趋势。

反观中国,相对于庞大的商业体量而言,绿色商业地产的数目可谓寥寥。据统计,中国市场目前只有约15%至16%的购物中心是绿色商业。

目前,房地产行业转型进程进一步加快,单一粗放的短平快开发、销售时代已被改变,更多的资本选择进入商业地产,商业地产行业的整体趋势正在向绿色环保前进。

据不完全统计,目前前100名房企中已有近半数布局了商业地产。奇点研究院绿色商业研究中心高级顾问黄俊鹏指出,商业地产与住宅地产之间存在着诸多差别, 使得住宅地产的经营模式在商业地产领域往往并不适用。且与以往相比,商业地产在转型过程中出现了顾客流失、业绩下滑、商户撤柜等问题。


图/主打绿色的K11 来源/网络

在业绩承压的情况下,万达、太古、凯德、华润、金茂、远洋、中海、恒隆等房企,却在投入较大的绿色商业上有深度尝试,另有不少企业显示出对绿色管理、经营绩效和申报绿色建筑认证项目的兴趣。

对于前赴后继的开发商来说,绿色商业到底是伪概念还是大趋势?

挣扎:利润业绩与长期利益的纠葛

对于国内成功的开发商而言,绿色商业代表着一整套新型运营模式。从长远来看,绿色商业的益处体现在环保节能减排、增加物业收入、提高物业价值、环境素质改善等多个方面。

《2018年绿色商业报告》指出,大型商场年电耗为200~350 kWh/㎡。空调和照明系统的节能是购物中心减碳的两大关键点,以万达广场为例,空调能耗占其总能耗的50-60%,照明占30-40%。购物中心进行环保节能投入后,在水电等能耗方面可以节省20% 左右的成本。

既然绿色商业的前景如此良好,那么在行业趋势中为何被鲜少提及?奇点君了解到,国内商业物业长期持有的情况较少,在短时间内可能被翻修或出售多次,前任业主不会对后续物业问题负责,所以中国绿色商业还为数不多。

不过,对于长期持有运营项目、拥有良好的环保意识以及丰富的绿色商业理论和实践经验的港资房企来说,绿色商业则代表着一整套新型运营模式。

报告显示,在LEED已认证的购物中心和综合体绿色建筑开发商中,排名前十的开发商有一半为港资企业,瑞安集团、嘉里建设经过绿色建筑LEED认证的购物中心和综合体数量最多。

然而,代表着先进生产力的绿色商业在国内开发商眼中却不是一个“香饽饽”。

“在中国市场开展绿色商业会有一定的困难,要同时兼顾投资商、开发商和运营商对绿色发展的需求。简单地说,这是短期经营业绩和长期资金投入之间的矛盾”,黄俊鹏补充道,再加上消费者群体还没有形成足够的力量来促使商家提高绿色节能意识,绿色商业的效益还不能充分发挥。

在全国,经GB认证的商业地产绿色建筑数量仅有117个,这其中万达集团或称为“绿色建筑收集达人”,由于和住建部技术发展促进中心及清华大学城市规划设计研究院达成的协议,万达获得GB认证的高达84个。

现状:行业标准亟待落地人才稀缺

由于其主业不同、经营方式不同,各类商业地产企业对商业地产的理解也不尽相同,商业地产项目节能运行,环保运行的经验差距较大。

未来,无论是绿色商业抑或是绿色运营管理能力,都需要成熟的行业绿色标准支撑。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,中国商业地产由粗放密集型覆盖带来的快速增长红利期已经正式结束,下一个深耕精细化运营红利期刚刚开始,这样的背景下,只有依靠绿色商业的标准化体系才能抓住机会。

黄俊鹏也认为,绿色商业落地最重要的是建立一套可参考的绿色运营竞争力影响力评价模型。“这套影响力模型能够促进行业建立广泛的认同,留存经验和技术,减少不确定性,提高行业效率。”

为此,对商业地产企业绿色运营竞争力影响因子进行分析,黄俊鹏通过绿色管理、经营绩效、环境性能等三个次级指标,依据M2E模型:

           U0=(M+E1+E2)*100

计算各商业地产企业绿色运营竞争力指数U。



以商业地产企业全年的购物中心类商业项目租金运营收入为计算K值的基础,以及各企业在绿色管理、经营绩效和申报绿色建筑认证项目的情况,建立成熟可信的行业标准。

中国绿色商业标准体系需要在各个环节完善,尤其是在绿色运营过程中形成的作业、管理、技术、经验等知识体系和特有的人才稀缺,严跃进告诉奇点君:“行业人才的积累,需要不断学习国外先进的绿色商业服务理念,还要通过实际工作的经验和实践进行积累,能够充分利用现代技术手段,实现绿色商业的预期目标。”

黄俊鹏也认为,当下最迫切的核心问题在于商业地产从业者对绿色商业理解不够透彻,从而缺乏专业性人才,“一切的困难都是从人才开始,有了行业人才之后才能够谈到后面的问题。”

未来:共创绿色商业新生态

随着中国城市化的进一步加速,以及消费者环保意识的进一步升级,“绿色商业”势必将成为一个不可逆的发展趋势。

以发达国家为例,美国的绿色购物中心每年每平方米的生产效益可提升1200 元,商业租金可提升9%~10%;在新加坡,44% 的用户愿意支付达5% 的额外售价来购买绿色建筑物业;澳大利亚市场通过绿色商业可提升1.25% 的生产力,每年每平方米的生产效益可提升190 元~220 元。

目前,国家针对绿色建筑并无强制性的法律法规,至今仍以引导为主;而从投资人的角度来说,他们现有的设备并不能使其真实而快速地感受到绿色与节能领域的投入在经济利益上的回报,导致设备的投资吸引力有限。

这就需要行业头部企业、行业协会、媒体等参与者对绿色发展大趋势进行引导,共创绿色商业新生态。

2019凤凰网奇点「城市好时光」投票评选已经启动,投票评选由凤凰网奇点商业发起,凤凰网、凤凰新闻客户端、凤凰网房产联合发起,由中国房地产协会商旅文专委会、中国中小企业协会、北京餐饮协会、北京孕婴童用品协会等10家权威行业协会指导,并由国内著名大数据调研机构提供数据研究支持。

未来已来,奇点君提倡更多主体积极参与“绿色运营竞争力调查排行榜”,更加保证了绿色商业标准的专业度、科学性及人性化。过去,我们共同见证;未来,我们一同前行!

参考资料:

黄俊鹏, 王莹, 《中国房地产企业绿色科技发展的驱动力分析》, 建设科技, 2017年21期, p 60–66, 2017.

黄俊鹏, 王莹, 王文广, 商业地产企业绿色运营竞争力评价指数研究,《住宅产业》杂志,2019年1期,总218期,p53-64

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破而后立,晓喻新生!秉承媒体价值追求,引领行业独立思考。凤凰网奇点商业将携手凤凰网、凤凰新闻和凤凰网房产共同举办“破而立·喻新生”为主题的2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛。

论坛分为“绿色”“智慧”“责任”“见证”四大篇章,将邀请国内国际行业领军人物和跨界专家,并独家发布《中国商业地产绿色竞争力白皮书》,成立奇点(中国)绿色商业联盟。

2019年7月26日,北京金茂万丽酒店,我们邀您共同见证!



责任编辑:柳瑶(P0269)

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