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自持转型七年后 “非主流”潘石屹终于告别散售模式? ——凤凰网房产北京
转型自持物业七年之久的SOHO中国,似乎还是无法彻底摆脱散售模式下的资产优化路径。 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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自持转型七年后 “非主流”潘石屹终于告别散售模式?

凤凰网奇点商业 2019-06-29 14:30

“除商办外,还会尝试长租、商业等其他新物种吗?”

“哪个挣钱做哪个。”潘石屹带着浓重的西北乡音,将答案藏在妥帖的“潘式”笑容中。

“那请问,到底哪个挣钱?”好一个打破砂锅问到底。

“我永远都是非主流,做一样的事情怎么挣钱,只有不一样才能挣钱。”这段问答足以看出潘石屹"打太极"的功力有多么深厚。

6月28日,SOHO中国召开物业销售推介会,潘石屹宣布,近期将分批销售部分持有物业,预估总价值78亿元人民币。“价高者得,成交金额只会比预估得高。”显然,潘石屹对自家的物业非常有自信。

不过,转型自持物业七年之久的SOHO中国,似乎还是无法彻底摆脱散售模式的资产优化路径。

凤凰网奇点商业了解到,此次拿出来销售的第一批房源是来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源,推介房源面积共2万平方米为整层办公或整栋会所项目。

中购联购物中心发展委员会主任郭增利认为,缺乏真正投入的决心和操盘经验,散售模式缺乏统一的运营规划,纵使SOHO中国的运营价值链不完整,只销售不管理模式也埋下了隐患。但从资产管理层面来说,更新若干非核心资产是自持物业型公司的长期战略,可以进一步优化集团资产配置。

78亿元出售2万方物业

推介会上,据SOHO中国介绍,待出售的物业可使用资产交易或股权交易两种方式,其中:

银河SOHO位于东二环朝阳门桥西南侧、紧邻地铁朝阳门站,A座12F和D座18F整层待售,共6322.4㎡;

建外SOHO位于东三环国贸桥西南,东区2号楼会所待售,共3023.44㎡;

SOHO东海广场位于上海南京西路,4F裙房、43F、45F整层待售,共4056.66㎡;

SOHO中山广场位于虹桥CBD,B座16F整层待售,共2162.61㎡。

据透露,此次78亿的持有物业一部分是自己留下舍不得卖的房子,另一部分是客户经营不好退回来的房子。

另据了解,北京的望京SOHO、光华路SOHO2期、前门大街、丽泽SOHO,以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场这八大金刚属于SOHO中国的核心资产,“我们将继续持有这些优质资产,没有出售计划,同时长期看好北京上海的办公楼市场”。

事实上,SOHO中国有很长一段时间没有售卖资产,最近的一次是2017年,分别以人民币35.73亿和人民币50.08亿的资产价格通过股权转让的方式,整售了位于上海的虹口SOHO和凌空SOHO。

会上,潘石屹解释道,确实有很长时间没有出售资产,原因是目前SOHO中国资产量达583亿元、负债金额178亿元,没有任何的资金压力。而且伴随着78亿物业的出售,为中介代理增加收入、为国家政府增加税收,也为自己创造了价值。

“这次9个物业、5个项目的物业都是带有稳定租约,散售模式随着这批销售就终结了,散售生意很辛苦,做生意要选择比较简单的办法。”潘石屹说道。

终将逝去的“散售基因”?

其实,这已经不是潘石屹第一次喊出“终结散售”的口号。

2012年就决定不再散售的SOHO中国,从2014年已经整售加散售了N个物业项目,总计金额达285.87亿元。加上此番被列入出售名单的5个项目部分物业,其保守估计在78亿元。这意味着,5年内SOHO中国通过出售旗下物业资产,套现达到363.87亿元。

将资产向现金转化,或许成为SOHO中国保值的一条途径。

数据来源/奇点商业研究院

资深业内人士告诉奇点君,商业地产经营模式主要分为三种:第一种是外界认同的“只租不售”模式,以获取源源不断的租金流为目标;第二种就是“出售”模式,SOHO中国早期就是靠快速开发散售,迅速回笼资金;第三种是“租售结合”模式,即投资商或开发商把其中部分物业出租,部分物业出售。

会上,有记者问到,为何要将这些高出租率和高回报率的优质资产“忍痛”出售?潘石屹回应道,“在合适的时机资产卖掉挣钱是做生意遵循的永恒不变的规律,我们会根据市场变化和走势不断优化产品组合,保持自身的灵活性,保持较低的负债状态。”

数据显示,在2007-2011年的收购扩张时期,其资产负债率也未超过62%,经过几年的“卖卖卖”,去年年底,SOHO中国净负债率43%,平均借贷成本约4.6%

通过项目出售更新,降低并不高的资产负债率,当然无可厚非。这么长时间不拿地、不收购、不建房的潘石屹,打算老老实实的做个“包租公”。

七年自持转型后的未来

“目前,SOHO在北京、上海深耕房地产市场多年,经营管理着498万㎡的商办物业面积,以及在管140万㎡的持有面积。”这是SOHO中国新交的答卷。

历史资料显示,2012年7月23日潘石屹宣布,“未来3年,SOHO中国将实现重大转型,散售模式逐步转向租售并举,自持物业比例将逐步提高。”

尽管潘石屹随后分别多次强调转型成功,但目前其持有的答卷仍未赢得市场认可,现披露的成绩单是否能达到市场预期也还未可知。

据2018年财报,SOHO中国实现营业额约人民币17.21亿元,净利润约人民币19.25亿元租金收入约人民币17.35亿元,持有项目的租金收入同比上涨约18%(剔除2017年整售虹口SOHO和凌空SOHO带来的租金收入影响),投资物业平均出租率达96%。

此时散售物业项目,潘石屹同以往般表示,公司将继续留意市场机遇,看好一线城市核心地段,有合适机会就拿地,没有合适机会就还贷款。

“毕竟,在未来钱可能不值钱,但是房子肯定值钱。”

谈及SOHO中国的未来,潘石屹透露,目前SOHO中国整体持有的8个物业没有出售计划,3Q项目当前也无上市计划,暂时也不会把摄影、木工等爱好与商业结合起来。

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责任编辑:柳瑶(P0269)

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