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“贴绿”成高端商业主流,投入和产出比几何?| 城市好时光⑪ ——凤凰网房产北京
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“贴绿”成高端商业主流,投入和产出比几何?| 城市好时光⑪

凤凰网奇点商业 2019-07-16 10:48

大浪淘沙,狭路相逢勇者胜。

为了突围,中国商业地产可谓八仙过海各显神通,从产品规划、品牌资源到区域地段、线上线下新零售,均给出一个明确信号——商业地产玩法变了。

面对外界的竞争环境急剧变化,可持续的品牌塑造和市场发展成为开发企业必然的选择。特别是对于高端综合体项目来说,“绿色”已经上升到最具代表性的标志。从概念倡导到落地实践,绿色建筑已经在我国走过了8个年头,建筑面积达到1.6亿平方米,目前正以每年翻一番的速度增长。

目前,中国当前推广绿色商业的条件已经成熟,在销售和招租的时候,更受品牌和消费者欢迎的绿色商业投资产品,能获得更高的租金溢价、降低更多的使用成本,从而获得更高的投资回报。

图/北京华贸中心 来源/公司官网

其中的卓越代表就是位于大望路的华贸中心,那么,打造绿色运营解决方案的华贸中心到底有哪些亮点?绿色运营又会让投入与产出比发生怎样的变化?

01 缺憾:未获建筑认证

作为京城奢华商圈的代表和政府指定的国际金融品牌聚集区,华贸中心将决定消费意愿、消费动机乃至实际消费的核心——“优质体验”展现得淋漓尽致。

资料显示,华贸中心位于北京CBD,总建筑面积近100万平方米,包含三座甲级写字楼、两座星级酒店、两座高端商场,以及商业街、公寓等物业,为北京知名地标综合体项目,于2007年竣工。

王小姐是华贸中心“忠实粉丝”,她告诉奇点君:“华贸中心给消费者最大的惊喜就是变化随时在发生,隔一段时间来华贸中心,就会发现品牌、服务等有了一些升级与调整。特别是它所倡导的低碳绿色、文明健康的生活方式和消费方式,比较符合我的口味。”

体验过华贸的园区和屋顶绿化,就发现王小姐的想法不无道理。一年四季环境优雅怡人,户内外流水景观与周边商业环境巧妙融为一体,抬眼望去尽是清新底色;而3万平米的屋顶绿化项目,是北京面积最大的屋顶绿化项目,缓解了城市绿化用地紧张,有效减缓城市热岛效应。

自2007年投入运营以来,华贸写字楼率先安装PM2.5专用静电过滤器,可实现楼宇室内空气24小时清新健康,并号召租户减少纸张的使用,通过节约用纸避免浪费,还倡导连层租户内部交流改走步行楼梯等公益行为。

在运营过程中,华贸中心团队在华贸公寓东侧和地下停车场建成100个充电桩,推动新能源汽车行业发展以及节能减排、低碳环保理念的传播。为改善周边区域的交通环境,华贸中心积还极推动绿色出行。

不过,奇点研究院绿色商业研究中心高级顾问黄俊鹏告诉奇点君:“虽然华贸中心在设计、建造、运营过程中都贯彻绿色理念,对其他商业综合体具有广泛影响和带动作用,但在建筑认证上还是有一些遗憾,并未获得绿色建筑的相关认证。”

02 用数据说话:成本与效益几何

为有效地监测绿色商业的使用效率,有必要根据项目的成本(或预期成本)和效益(或预期效益)情况,采用经济学的有关概念和方法,进行科学的成本效益分析。

图/华贸中心1号楼及2号楼写字楼经营数据 来源/公开披露数据

据统计,2018年度北京甲级写字楼全年新增供应量约为74万平方米,同比上升27%。望京区域的新增供应约占全年供应总量的41%,丽泽商务区占比38%。

虽然甲级写字楼供应有所增加,但华贸中心写字楼仍营业收入平稳。从2014年后,项目总营业收入开始趋于稳定,从2015年至2018年的租金收入分别为5.05亿元、500.91亿元、499.35亿元和520.26亿元。

项目收入结构中,租金收入基本稳定,停车场收入相对于较低,近年呈现微降的趋势;

报告显示,由于物业经营开支与收益趋势一致,华贸物业收益同比增长4.2%。租金收入維持稳健增长,同比增长3.4%。


图/华贸中心写字楼平均月租金 来源/公开披露数据

2019年第一季度,北京甲级写字楼租金有所下降,环比下跌0.2%至每月每平方米人民币368元。从华贸写字楼月均租金单价来看,增速明显趋缓,2010年至2014年4年间,项目的税后月均租金单价年复合增长率高达16.9%,但2015年至2018年四年间趋于平稳,侧面反映出北京市写字楼市场的供需变化。

图/华贸中心写字楼运营成本&净收益 来源/公开披露数据

 “十三五”节能减排综合工作方案中提到:到2020年,城镇绿色建筑面积占新建建筑面积比重提高到50%,可见国家对建筑节能的迫切需求。

2017年初,华贸中心开始着眼解决高能耗问题,由于相应区域的功能不同,改造难度也随之升级。高标准的物业水平使得对室内外温湿度、空气质量、空调系统冷热供应、回水温度和压力等指标,都要进行关注。经过节能改造后,华贸中心的节能率可达20%,年节约能源费用在100万元以上。

黄俊鹏表示:“综合华贸中心综合体在大型公共建筑绿色实践的整体来看,为达到绿色运营所带来的增量成本可以控制在100-150元/㎡以内,随着绿色运营的逐步普及和产业配套的完善,技术成本和难度也会有所下降,绿色运营带来的经济效益也十分客观,运行费用降低8%~9%,平均投资回报率(ROI)增加6.6%,平均租金增加3%。此外,还更多地承担了社会责任、创造了环境效益。”

03 成本是绿色商业面临的最大问题

虽然华贸依靠绿色运营和稳定的租金收入,受市场波动的影响不大。但在“以稳为主”的政策大环境下,对房企们来说,是异常艰难的寒冬,寻求有质发展,效益与规模并重,成为了生存之道。

特别是中国大部分靠住宅输血的商业来说,成本是现阶段寻求绿色商业面临的最大挑战之一。对于短期投资者来说尤其如此,他们可能将绿色发展视为更大回报的障碍。

“绿色商业发展通常意味着增加成本,拿建筑认证举例,如果要获得LEED认证的最高级别LEED白金级,”黄俊鹏表示,对于房地产投资信托基金或主权财富基金等长期所有者/投资者而言,这些附加功能可能是一项宝贵而有价值的投资。然而,对于短期参与者而言,额外费用并不总是直接转化为可量化的投资回报。

无论是否实现更好的租金和回报,黄俊鹏表示所有的发展都在向绿色实践发展,从长远来看,效率低下的粗放式运营将比有效的绿色运营更不可取。

其实在建筑、城市以及社会各方面的任何变革,都有可能出现这类问题,关键是如何去解决。黄俊鹏补充道:要解决这一问题, 就应当在可持续发展原则基础上建立一套新的价值观和行为规范。

“比如,采用节能设备与材料、无公害材料及各种节约资源的措施成为设计中的必须;并通过政府在立法、税收等方面的政策调整,加强绿色商业在经济上的可行性;特别在开始阶段, 没有一套良好的经济、社会和道德方面的激励体制,用于补偿开发商的额外投入所带来损失,绿色商业的推广将成为一句空话。”

责任编辑:龚婉玲(P0263)

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