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福晟吴洋:每一公里都不平凡 | 奇点·相对论 ——凤凰网房产北京
消费者是没有忠诚度的,只有服务与品质的不断提升,才可能留住消费者,以开发商思维做商业,势必只会考虑短周期而丧失长久考量。 -来自凤凰新闻客户端
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福晟吴洋:每一公里都不平凡 | 奇点·相对论

凤凰网奇点商业 2019-07-24 18:56

3年前的2016年6月11日上午7点30分,兰州马拉松的发令枪响了,被朋友忽悠过来的吴洋只得随着人流迈开了脚步。30公里的长途跋涉后,吴洋迎来了身体的极限反应:撞墙期的他全身肌肉开始不断抽搐,心脏怦怦直跳,每迈开一步就好似顶墙一般。

4个小时58分钟后的12点28分,吴洋冲过了人生第一道马拉松的终点线,他形容自己的感受:从天堂到地狱再到天堂。

时至今日,吴洋已参加近30场全程马拉松,然回忆起“首马”的经历,他仍略显激动,交谈中时常用手势表达难掩的情绪。他喜欢跑者对这项运动的解读——“每一公里都不平凡”,每一段路途都会遇到不同的人和风景,拥有不一样的感受与心情。

从上海证大房产执行董事兼执行总裁,到外滩金融中心(BFC)总裁,20多年间,吴洋曾先后参与建设上海证大大拇指广场、五道口金融中心、喜马拉雅中心、外滩金融中心等多个商业地标项目,被誉为“中国商业地产的乔布斯”,而今,福晟商业成为他职业生涯的新起点。

在“破而立·喻新生”2019奇点(中国)绿色商业生态价值论坛召开前夕,凤凰网奇点商业特邀福晟集团董事、福晟地产集团执行总裁、福晟商业集团总裁吴洋先生,听他讲述与福晟商业不平凡的每一公里。


商业地产像是一场马拉松

在吴洋看来,商业地产和马拉松相似,都是一场持久的耐力赛。

他将商业地产划分为策划定位、设计工程、成本融资、招商运营四大版块,它们彼此制约,前期策划如同人体结构中的大脑,一旦思路定位出现差池,就会满盘皆输;设计工程是在合理搭建骨骼,成本融资好似流淌之血液,招商运营则如双手双脚,通过持续健康运营不断形成利好局面,进而向前迈进。

“商业地产是一个全过程的管理,四个维度同等重要,缺一不可。”吴洋强调,开发销售只是第一步,后续的长久良性运营才是根本,必须深耕每个环节,才能使项目永葆生命力。

秉承商业运营的逻辑,2017年,吴洋加入福晟时,也把这样的理念带到集团内部。

目前福晟商业以写字楼持有物业为主营业务,因此,吴洋将福晟商业发展模式的重点放在商管一侧,希望将手握的重资产打造为地标项目,建构完善的投资运营体系。

以城市综合体“福晟钱隆广场”、甲级/超甲级写字楼“福晟金融中心”、社区商业“福晟MALL”、潮流街区商业“福晟里”和城市文化旅游商圈“福街”为“五福产品线”,福晟似乎尤其热衷“街区式”商业的探索,吴洋将其中缘由娓娓道来。

“我更倾向于把商业融入环境,而不仅仅是做一个个盒子。”中国古言曾说 “穴居在山,福在水”,人们对于自然的追寻由来已久,而现在,我们的每个生活空间都封闭起来,城市成为囚笼,街道变成链锁,我们成了“活在笼子里的人”。

街区空间可以摆脱拘束感,打破千城一面的乏味,这是我们想要去做的事情。当然,受制于地理条件,很多地产商也在着力进行室内空间的衍伸,目的是一致的。

商业项目的独特性也是吴洋颇为看重的一点。

“从时代负责的角度来讲,每个地域的历史、文化各具韵味,商业与城市的结合需要挖掘城市文脉,烙印区域独有的文化属性,因此,深入当地博物馆,翻阅文史资料,这些都是必不可少的功课。”吴洋意味深长道。

在建造上海大拇指广场之初,吴洋曾和团队以“城市会客厅”为理念,首次将艺术馆融入商业体当中,开创了业态跨界的先河。直到现在他依然坚信,人们将愈来愈注重细致,讲求慢生活的品质,单纯“快餐式”的复制将难以成为主流。

Officetree:为消费者创造需求

在闽江北岸CBD,矗立着一座高达250米的光洁建筑,这是福晟集团打造的福州首个LEED金级认证超甲级写字楼——福晟钱隆广场。如今,这里租赁率达85%,形成了以金融业为核心,以现代服务业、高端制造业为补充的优质租户结构,并吸引了诸如中国平安、海尔、中国 移动、国药集团、小米、诺华制药等一大批国内外知名企业入驻,共引进约40家总部企业。

吴洋信奉苹果教父乔布斯的观点,“消费者想要什么就给他们什么,但那不是我的方式,我的责任是提前一步搞清楚他们将来想要什么。”

“为消费者创造需求,而不是一味满足”。在他看来,商业地产行业变幻迅速,没有人能准确预测未来的形态和趋势,因此,常态化的东西是要有的,但一个商业项目更要具备前瞻性,提供独特体验。

想象一下,在写字楼中,办公室的白领一族可以在忙碌之余品尝佳肴,下班之后相约健身房,如若加班,孩子可安置在公司内的托管场所,一切惬意又舒心,而这也正是福晟商务智慧平台“Officetree”致力搭建的场景。

吴洋为我们详细举例,如果员工妈妈有带小孩上班的需求,可以将抚育孩子的问题提交给系统,并自愿备注孩子的兴趣爱好,根据当天情况,福晟将安排专业的教育机构集中看护,寓教于乐,不仅解决了年轻母亲的痛点,也加强了业主间黏性,形成一个可良性运转的生态圈。

写字楼不只是一个办公区域,吴洋更希望它能带来工作、生活方式的改变。以社群活动为核心,Officetree涵盖健身、餐饮、生活配套、休闲娱乐等多种功能,旨在为现代商务人群提供办公、生活、社交的多元需求。

在这个庞大楼宇中,企业间可以相互做生意,打通密闭的圈层,实现资源组合,服务共享。

此外,有了信息系统的加持,企业与政府的对接也格外方便,这里甚至不需要安装报税机器,直接把政府端口接入进来,企业便可直接在网上操作,通过绿色通道与政府无缝对接。如此种种,整个大楼不再是一栋僵化的建筑,而成为信息流通的智慧生命体。


服务是商业地产的真正内核

以运营数据化、组织社群化等为特征,电商体系的侵入掀起了一场前所未有的“零售革命”,而今,当商业步伐逐渐回归理性,线上与线下也由决战生死的对抗,走向互拥并生的融合。

不过,在吴洋看来,线上与线下本就不该人为地对立起来,“真正的东西一直在线下,线上更多是一种工具,一种补充”。

他进一步指出,实体的衰落主要基于两点:一是先前我们的商业主要为开发模式,真正琢磨商业运营的较少。比如我们的百货业招租柜台,更多是从自身利益考虑,而惰于思索消费者需求。第二点即是业态的匮乏。我们的市场品牌拥有率只有日本的20%,同质化严重程度可想而知。

以缔造情境为出发点,作为联结人们情感、社交需求的第三载体,实体商业开始在“体验场景”持续发力,通过打造记忆点,重塑人们的感官体验与心里认同。

吴洋表示,如今我们要打造的购物中心、城市综合体等,一定是一个“双体验”的空间,包括建筑空间的体验感、引入业态的体验感。

商业地产人从没有像今天这样发挥创造力。我们可以看到长在屋顶的摩天轮,融入运河的建筑群,也许在你吃饭的餐厅里,各种驯化好的动物就在你周围来回走动,商业从来不缺稀奇。

业态方面,商业品牌主攻年轻客群,在体验端越来越注重独特IP的打造,随着消费分级的明朗,一个IP通用于所有年龄层的情况将不再出现。

如果说体验、场景的打造是趋势,那么,服务才是商业地产的真正内核。

吴洋对此深有感慨,在国外,一些品牌门店会专门设置便民服务接待处,可在雨天提供雨具,并为商品多加一层塑料保护;商场还可以将游客所购物品免费送达酒店,而这些微小细节正是可以触动消费者之温情所在。

“归根到底还是运营体系的缺失”,吴洋沉默了一会儿道出原因,消费者是没有忠诚度的,只有服务与品质的不断提升,才可能留住消费者,以开发商思维做商业,势必只会考虑短周期而丧失长久考量。


责任编辑:龚婉玲(P0263)

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