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敲响资本市场大门后的中梁控股,自上市第三天起,股票开始一路下跌 -来自凤凰新闻客户端
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锐见|中梁控股:IPO后的阿喀琉斯之踵

奇点商业地产 2019-09-07 16:30

敲响资本市场大门后的中梁控股,自上市第三天起,股票开始一路下跌:7月30日,中梁控股终以5.54港元/股的价格跌破发行价;8月28日,中梁控股的股价一路跌至4.81港元/股,陷入上市以来最低点。

不容忽视的是,中梁控股年内还有4笔平均利率高达12.22%的信托贷款需要偿还,三四线城市库存过大,面对资金与销售的双重压力,“要么交业绩,要么交尸体”的“中梁速度”慢了下来,中梁控股2019年的销售目标设定为1300亿元,预计增长30%。而据招股书显示,截至2016、2017及2018年12月31日止,中梁控股的合约销售总额分别为人民币190亿元、649亿元以及1015亿元。

在市场调控趋紧,行业利润摊薄的大背景下,向来“生猛”的中梁控股,将走向何方,奇点君近距离观察。

逐梦IPO

中梁控股终于迎来了高光时刻。

7月16日上午9:30,董事长杨剑身着笔挺西装走到港交所锣前,代表中梁控股迎来港交所敲锣仪式。

在这一步之前,中梁蛰伏了23年。1993年,建筑工程专业出身的杨剑创立了中梁集团,并将温州作为起点,逐步向长三角区域辐射,业绩较为平稳。直到2016年,中梁开始大刀阔斧,通过高周转走上快速扩张的道路,并在2018年9月对外宣布上市计划。

2018年11月13日,比计划中迟了两个月,中梁控股向港交所递交了招股书。被驳回后,又在今年五月更新了部分数据并重新递交。6月26日,据港交所披露,中梁控股正式通过聆讯,这家“新晋”千亿房企的“上市梦”总算得偿所愿。

中梁控股最终将发售价定为每股5.55港元,上市首日股价涨幅便高达10%,报收5.95港元/股,涨幅7.21%。上市第二日,涨幅8.24%,报收6.44港元/股。一时之间,中梁控股打破“破发魔咒”的消息迅速扩散,引起业内多方关注。

然而,“神话”止步于第三日。7月18日,中梁控股股价下跌2.33%,19日下跌2.54%,22日下跌5.22%。7月30日,中梁控股终于以5.54港元/股的价格跌破发行价。

地产分析人士、优淘城总裁薛建雄在接受奇点君采访时表示,在楼市快速下滑之际,即使估值较低也坚持上市,不难看出中梁的压力。而目前市场行情向下,中梁股票或将持续下跌。

8月26日,中梁控股披露上市后的第一份业绩报告。报告显示,截至2019年6月30日,中梁控股合约销售金额约为636.7亿元人民币,同比增长27%;上半年确认收入约205.6亿元,同比增长111%;其中,股东应占核心净利润约为12.3亿元,同比增长88%。

但中梁自己眼中的“业绩亮点”并未能阻止股价持续下跌,8月28日,中梁股价一路跌至4.81港元/股,落入上市以来的最低点。

国内知名房地产专家韩世同向奇点君表示,中梁股价的一路下跌表明,在一定程度上资本市场并不认同当前中梁控股的发展模式。

“456”模式背后的资金压力

事实上,从百亿房企跨入千亿队伍,从制定高周转战略到敲钟上市,中梁只用了3年时间。

三年前,中梁控股还是被金茂和远洋远远甩在身后的百亿公司,以336.8亿元销售额在房企中排名40位。而2018年,中梁控股以1288.7亿元人民币的销售流量金额,位居销售排行榜第23位,甚至超过了中国金茂、远洋地产等大型上市房企。

招股书显示,截至2016、2017及2018年12月31日止,中梁控股的合约销售总额分别为人民币190亿元、649亿元以及1015亿元。收益由2016年29.25亿元增至2018年的302.14亿元,年复合增长率高达221.4%。

中梁控股的快速扩张,得益于其在2016年为实现高周转而提出的“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。

高周转也意味着高风险,融资成本居高不下、资金链难以稳定维系就是风险之一。

2018年,中梁未偿还借款的加权平均实际利率为9.9%。而2018年上市房企融资成本排行榜中,即使排名最末的融信中国和天房发展也有7.1%的融资成本,中梁9.9%的借款利率并未上榜。

中梁在招股书中提到,截至2016年、2017年及2018年12月31日,未偿还借款总额分别为202.26亿元、244.76亿元以及270.05亿元。其中,将有四笔信托贷款需分别在7月18日、9月6日、11月1日及11月22日前偿还,而这些信托贷款的利率则高达11.5%、12.5%以及13.83%。中梁方面也明确表示,上市后募得的资金将用于偿还贷款。

从日期上来看,中梁股票下跌的第一日,也是其偿还第一笔年内到期信托借款的最后期限。上市后股票“跌跌不休”,而年内到期的借款利率却越来越高,中梁在资金方面的压力可见一斑。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟向奇点君表示,目前业内对中梁的发展模式比较关注,在整体房价向下调整、四五线城市销售趋缓的背景下,销售收入作为尽量唯一回款来源,具有一定风险性。因此,通过优质去化保护现金流并进行长债的准备将成为关键,否则高融资利率将对企业造成进一步负担,甚至加剧资金链的不稳定性。

此外,资金链维系下的“456”模式还能维系多久,也有待观察。

财经评论员严跃进在接受奇点君采访时表示,以“456”模式为代表的房企高周转模式很容易“栽跟头”。包括市场降温、质量问题频现、营销成本提升等在内的多个问题均可能导致房企高周转模式的“得不偿失”。

三四线布局或遇瓶颈

不得不承认的是,中梁凭借着“456”的高周转模式,的确实现了在三四线城市的迅速扩张,也因此在业内有了“小碧桂园”的叫法。

董事长杨剑曾用一个形象的比喻解读三四线城市的布局战略:“如果布局一二线城市是开大奔,布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔,我开50辆宝马mini,我还是大有机会。”

2019年中期报告显示,截至2019年6月30日,中梁在三四线城市共拥有276个土地项目,占集团项目总量的71.6%。其中,三线城市在建规划建筑面积为2060.7万平方米,四线城市在建建筑面积为629.5万平方米,占总规划建筑面积的82.5%。

然而,随着三四线城市棚改红利即将耗尽,中梁在三四线城市的大面积布局很可能面临库存压力。

据易居房地产研究院今年8月发布的中国百城住宅库存报告显示,截至2019年7月底,全国100个城市新建商品住宅库存总量为44927万平方米,环比下降0.6%,同比增长6.0%。其中,一、二、三四线100个城市新建商品住宅库存总量分别为2704、22149和20074万平方米,环比增速分别为-2.6%、-0.4%和-0.5%,相比去年同期,去库存的压力略有增加。

国内知名房地产专家韩世同在接受奇点君采访时表示,在三四线城市过度的扩张和布局或许在某一阶段有效,但这并非一个可持续发展的策略。三四线城市库存剧增后应进行选择性布局,若中梁在此时反其道而行的话,随着后续的库存压力与销售市场冲击,其布局战略和发展模式将很有可能遭遇瓶颈。

陈晟也表示,600多个三四五线城市占据着房地产市场一半的市场份额,因此更应该谨慎选择,一旦判断失误就将导致一定的风险。

“要么交业绩,要么交尸体”

中梁得以实现高周转和快速扩张,背后还有一个助力,就是其在企业内部严格奉行的阿米巴经营模式。

中梁曾不止一次地提到过,其自2015年起,在学习阿米巴管理体系的基础上,创立并严格执行中梁阿米巴生态系统,即将大的业务集团分成若干个小业务组织,每个单位组织与运行期间享有足够程度的自主权,并遵循以结果为导向的评估及激励机制。

在阿米巴模式下,中梁境内附属公司由1026年的223家增至2018年的839家,员工数量也在两年间从2100人增至12500人以上。

阿米巴模式帮助中梁成功实现快速扩张与业绩增长,但同时中梁内部也出现将阿米巴模式走向极端的一些传言。两年前传出的中梁控股某分公司“要么交业绩,要么交尸体”的口号,便是追求结果导向的阿米巴模式下的产物。

2018年,中梁又被曝出“招聘门”。在中梁人力内部聊天群中,某位领导对各级招聘负责人提出,招聘时需严格控制招聘上海本地人比例、女性比例要严格控制在25%以下,更令人不解的是,在录用女性员工时“不需要招聘漂亮的”。对此,中梁方面并未作出任何回应。

某业内人士对奇点君指出,房企采用阿米巴模式无可厚非,但诸如“要么交业绩要么交尸体”等“赌性”很强的模式,并不适合企业的长期发展经营,因此还是需要更加稳健的策略以适应长期经营。

奇点商业地产原创

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