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锐见 | 奥山邬剑刚再度闯关IPO:“冰雪模式”仍受质疑 ——凤凰网房产北京
可惜的是,资本市场并不相信“儒商修为”,今年已经是邬剑刚第二次赴港IPO了。奥山控股的老板邬剑刚是个文化人。这位湖北老板在接受媒体采访时曾对“儒商文化”侃侃而谈,表示自己“对文化事业、文化产业情有独钟” -来自凤凰新闻客户端
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锐见 | 奥山邬剑刚再度闯关IPO:“冰雪模式”仍受质疑

奇点商业地产 2019-09-26 09:32

可惜的是,资本市场并不相信 “儒商修为”,今年已经是邬剑刚第二次赴港IPO了。

奥山控股的老板邬剑刚是个文化人。 这位湖北老板在接受媒体采访时曾对“儒商文化”侃侃而谈,表示自己“对文化事业、文化产业情有独钟”。他认为儒商“讲究的是修为”,在他看来,商人是追求利润最大化的,而儒商则要利义兼顾,以人为本,不仅要把企业做大做强,还要让用户满意、员工幸福,造福社会。” 这并不是邬剑刚第一次对“文化”大谈特谈。这位讲究“修为”的儒商曾多次表达对文化的推崇。

2016年初,作为湖北省政协委员的他就曾建议,“十三五”期间,湖北要更加关注文化产业的发展,把文化产业作为支柱产业全力打造。”

在企业中,邬剑刚则倡导“以人为本和终身事业制”,名下奥山控股则以"机制激励人、文化塑造人、感情温暖人、事业凝聚人"为理念。

不过值得一提的是,“以人为本”的奥山集团在招股书上显示,截至2016年、2017年及2018年12月31日止年度,若干附属公司并未按照法律规定为部分雇员缴纳足够的公积金,可能会被责令缴纳公积金供款。

作为天然有着文化基因的奥山集团发展冰雪产业这一颇具“文雅”色彩的项目也就不足为奇。而冰雪产业作为奥山集团的独特优势也被其放在了上市申请书中大书特书,从政策大势到发展前景,为投资人描述了一个奥山的冰雪王国。

可惜的是,资本市场并不相信 “儒商修为”,今年已经是邬剑刚第二次赴港IPO了。

湖北起家的地方巨头

和很多事业有成的房企老板一样,邬剑刚也在90年代开始了自己的人生事业。            

1997年,邬剑刚在湖北创办了奥山集团,不过当时的奥山主营业务并不是房地产,而是和其相关的建筑装饰。 1999年,奥山才正式进军了房地产领域,成立了房地产公司。在此后,奥山通过"奥山·拜赞庭"、"奥山·欧景苑"等房地产项目,逐渐在武汉站稳了脚跟,开始了风生水起之路。 2006年,奥山通过"奥山·磁湖天下"项目正式进军黄石,开始走出武汉,对外辐射。

 

图/奥山·磁湖天下 来源/网络

不过相对于其他房企对房地产事业的关注,不断由本地向全国辐射扩张的传统发展道路,或许是受到邬剑刚对于文化的推崇,奥山控股走上了一条不那么传统的道路。 2008年,奥山成立了影视文化公司,正式进军影视艺术行业。值得一提的是,奥山影视第二年就拍摄了一部获奖电影《琴动我心》,主演是其时年14岁的女儿邬祯琳。

在此后,奥山控股可谓在影视界快速发展,其影视艺术的发展知名度甚至超越了地产投资的发展情况,拍摄了诸如《共和国血脉》等电视剧,但是在地产上,却一直局限于湖北地区,较少向外投资扩张。 

根据招股书显示,截至2019年3月31日,奥山控股在湖北、安徽、四川、重庆及浙江合计有25个项目,包括由其附属公司开发的24个项目及由联营公司开发的一个项目,合计拥有应占总土地储备的估计总建筑面积约为340万平方米。

而这其中,武汉项目的土储占比约为总土储的63.2%、黄石为7.9%、恩施为12.7%,另外还有重庆3.1%,成都4.1%,阜阳6.4%,嘉兴2.0%以及在重庆与合景泰富、光明地产联营开发映月台项目所占的总土储的0.6%。 这也就意味着,奥山控股目前的土地储备其的83.8%位于湖北地区,奥山更像是一家地方性的房企,距离成为全国性的房企仍然为期尚远。

冰雪项目是王国还是噱头

在招股书中,奥山控股用“从中国快速发展的冰雪运动及娱乐行业中收益的先行者”自居,并且,关于冰雪运动的介绍环节,随处可见用“具有先行者优势”来形容自身。 

因此,奥山控股究竟在冰雪运动上发展的如何,为何称自身“具有先行者优势”就成了吸引投资人眼球的一个重要议程。 根据奥山控股自身公布的招股书显示,目前奥山只有一个正在运营的滑冰场,其余三个冰雪场正在开发建设当中。

虽然手头只有四个项目,但这个并没有阻止奥山“画大饼”的壮志,在奥山洋洋洒洒的招股书中,奥山表示要进军四川,浙江,重庆,并且要开拓滑雪场和冰雪特色游乐园等新型业态。甚至在未来还打算提供滑雪圈、冰雪城、狗拉雪橇、雪橇滑雪、冰雕展览及故事主题场等项目。

其开发的理由则是顺应了国家迎接冬奥会,政府鼓励企业大量投资及开发冰雪运动的大趋势。招股书显示,2014年-2018年,中国冰雪行业和市场规模2014年-2018年,年复合增长率达到了24.3%,预计2020年冰达到6000亿。 当然,奥山此举虽然顺应国家大势,但其营收能力却并没有跟上国家的脚步。

根据招股书显示,2016年-2018年期间,奥山冰雪运动及娱乐业务的收入分别为225.5万元、868.4万元和295.4万元,占公司总营收的占比仅为0.17%、0.56%和0.16%。其毛利分别为101.9万、260.6万和-66.7万,除了在2016年高于公司整体毛利率外,2017和2018年均拉低了公司的整体毛利。

而奥山对此解释是因为在2018年4月之前,由于真冰场翻新,暂停了4个月的冰雪业务,所以收入则由868.4万年降至295.4万元。

图/年度收入、销售及毛利明细    来源/奥山招股书 

对此,财经评论员严跃进认为,冰雪项目应该说有一定的季节性,这对于物业开发是有一定的压力的。当然冬奥会的申办某种程度上有助于此类业务的发展,各地在冰雪项目上其实也是有类似项目引入需求的,所以这本身也不是一个拿地的噱头,但确实有助于其获得各类优质的地块。

负债高企,营业收入易受波动

虽然奥山作为“冰雪运动先行者”更多是名大于实,洋洋洒洒用概念为自己大书特书,但奥山高企不下的净资产负债率却是实打实的居高不下。 

根据招股书显示, 2016年、2017年及2018年,奥山控股借款总额分别为人民币25.334亿,53.38亿和59.678亿,呈现出明显的增长态势。而其净资本负债率分别为316.5%、568.9%和283.1%。而这个数字在2015年甚至达到了804%。 

图/年度主要财务比率  来源/奥山招股书
值得一提的是,在2016年,为了解决物业项目发展的短期资金需求,曾向个人进行过月利率2%的5000万贷款。当然奥山表示按照我国法律规定,这是被允许的,同时这笔贷款也仅占2016年未清偿贷款的2%。 在现金流上,奥山也难免有诸多压力,根据招股书显示,2016年、2017年及2018年三年间,其现金及现金等价物分别为10.06亿,11.48亿,5.504亿。奥山将这其现金流量突然下降归结于项目开发所致。

针对如此高企的净资本负债率,严跃进认为,奥山负债数据确实比较高,这或和其业务结构有关。因为奥山控股不是单纯的住宅开发企业,类似冰雪项目存在投资周期较长等特点。但负债某种程度上都是不利于企业的,尤其是2016年开始的去杠杆政策导向。

除了负债高企外,奥山的盈利能力同样也值得担忧。根据招股书显示,2016年、2017年及2018年三年间,奥山收入分别为13.12亿元、15.52亿元及18.91亿元。毛利分别为人民币3.55亿元、6.63亿元和7.31亿元,而其纯利仅为0.46亿,1.694亿和2.399亿。虽然毛利和纯利呈现出逐年上涨的趋势,但作为一家全国TOP50的房企,较低的毛利和纯利未免有些名不副实。

 


图/年度毛利及毛利率  来源/奥山招股书

目前,奥山的收入主要来源于物业销售,三年间,奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元,贡献了总体营收的94.4%,93.5%和94.2%。奥山的土地储备目前83.8%位于湖北,武汉为63.2%,恩施为12.7%,黄石为7.9% 这就意味着奥山的物业销售来源会非常容易受到湖北市场和武汉,恩施和黄石三个地方市场的影响。

根据8月易居发布的中国百城住宅库存报告显示,近一年来,武汉存销比为12.2,虽然潜力巨大但是整体市场平稳,存销比属于正常区间。严跃进认为,类似土地储备应该说还是有成长性的,部分落后城市后续房屋销售市场未来或许也会崛起,但区域市场的风险仍然会存在。

奇点商业地产原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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