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合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察① ——凤凰网房产北京
夜幕降临,华灯初上,北京东四环的大郊亭商圈人流如潮,迎来了一天中最热闹的时刻。两年前在此开业的朝阳合生汇,被认为是大郊亭这片商业“死地”的解药。今年5月推出深夜食堂2.0之后,合生汇更是点亮了北京夜经济的一处新地标 -来自凤凰新闻客户端
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合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察①

凤凰网奇点商业 2019-10-16 19:14

编者按:

商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。

对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力。

为此,凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理,推出“民资商业样本观察”,从不同角度和维度,剖析民资商业样本的秘密。

夜幕降临,华灯初上,北京东四环的大郊亭商圈人流如潮,迎来了一天中最热闹的时刻。

两年前在此开业的朝阳合生汇,被认为是大郊亭这片商业“死地”的解药。今年5月推出深夜食堂2.0之后,合生汇更是点亮了北京夜经济的一处新地标。

然而,投资开发了这处新地标的合生创展,却不如合生汇这般充满活力。

事实上,自2004年成为国内首家销售突破百亿的房企之后,合生创展就开始从事业顶点一路下滑,在经历了投资误判、资金链紧张、总裁频繁离职等一系列事件后,合生创展甚至一度淡出百强房企榜单。

10月12日,合生创展与东莞麻涌政府签下《战略合作框架协议》,首次进入东莞并成为麻涌旧改规模最大的房企,消息一出便引来众多关注。

曾经以慢节奏开发著称的“地产航母”,要重新加速了吗?

掉队:从“华南五虎”到跌出百强

在2017年发布的中国房地产百强企业名单中,“常驻民”合生创展的名字消失了。这个曾经的“华南五虎”之一,却出乎意料地跌出了地产百强排名。

成立逾27年,合生创展这艘昔日的“地产航母”,经历了大起和大落。

1992年,33岁的朱孟依摆脱“包工头”身份,在香港成立了合生创展,开始转向房地产开发。凭借丰富的政府资源和超前的市场洞察力,朱孟依相中了当年尚属偏僻的广州市天河区,并开发了华景新城、暨南花园、愉景雅苑等一系列住宅项目。

时至1998年,合生创展在港交所主板上市。有人统计,当年合生创展仅在广州一地创造的利润,就超出了万科在全国五大城市的利润总和。

2004年,合生创展的销售额更是突破了100亿元,成为国内第一家“百亿房企”,与恒大、碧桂园、富力、雅居乐共称“华南五虎”,雄踞一方。王石的一句“合生创展才是地产界真正的航空母舰”,更是隐喻了合生创展所隐藏的雄厚实力。

然而,登高易跌重。

由于董事长受黄光裕一案的牵连以及中国“最大鬼城”京津新城项目的拖累,再加上金融危机的持续波及,2009年开始合生创展销售额受到极大影响,连续十年波动不断,并一度陷入资金链困境之中。甚至有人提出,应将合生创展请出“华南五虎榜”,由合景泰富顶替。

数据来源:企业年报/凤凰网奇点商业整理制作

年报数据显示,2018年合生创展合约销售总额为149.75亿元,较上年同期增长约62.28%。当合生创展刚刚回到十年前的业绩巅峰时,“华南五虎”中其他四家企业却早已迈过千亿门槛,碧桂园、恒大业绩更是超过了五千亿规模。

业绩对比一目了然,“五虎”之一的合生创展掉队了。

“逆行”:慢周转、轻规模开发模式

合生创展至今仍在百亿业绩徘徊,或与其一直以来慢周转、轻规模、高溢利的开发模式有关。

当万科、碧桂园等头部企业刮起“高周转”风时,合生创展却始终“逆行”,坚持着慢周转模式。

与许多港资开发商类似,合生创展低价收购大规模优质土地进行储备,随后依靠土地升值与销售溢价盈利,也因此,朱孟依被业内戏称为“朱老农”。合生创展住宅投资事业部副总经理闫家瑞曾公开表示,慢周转的模式并不强调规模增长速度,而是注重更高的利润与现金流的绝对安全。

这种慢开发的模式并非住宅项目专属,商业项目也同样受用。

以北京德胜合生财富广场为例,合生创展在2006年便已拿下该项目,而直到2012年时项目也未完工。

资料显示,2006年,北京甲级写字楼的平均租金是110元/平方米/月,售价是13000元/平方米。而2012年时,合生德胜大厦的周边写字楼租金已经涨为200元/平方米/月,售价已经涨到4万元/平方米。

北京德胜合生财富广场/图片来自官网

国内知名房地产专家、广东省房地产研究会执行会长韩世同向奇点君表示,目前慢周转模式有些不合时宜,但由于在过去的十年间,合生创展已错失了快速的发展机遇,因此精细化深耕的方法或许比高周转更合适。
财经评论员严跃进也表示,目前“高周转”模式在销售方面仍占有一定优势,但不排除行业出现新的转机,慢开发、精细化或将成为未来导向。

慢周转的模式的确在一定程度上限制了规模,但能否保证现金的持续回流与项目的稳定开发,却不得而知。
2017年9月,合生创展曾出售北京东方文化艺术中心项目股权,获得18.39亿元人民币补充现金流,其金额相当于2017年前三月的销售额总和。2018年11月,合生创展再发公告拟19.5亿出售北京东方文化艺术中心办公楼,而这项交易被延长至2019年12月20日。

据年报数据显示,2018年合生创展销售额为149.75亿元人民币,而总负债额为963.37亿港元。除此之外,合生创展还有近3000万平米的土地储备等待开发。

严跃进指出,从业绩数据来看合生创展的项目开发速度或将越来越慢,较多的土地储备也有一定风险,当下土地与房价受到严格把控,部分项目不一定能得到较高的收益,反而土地过长时间不开发可能会引起监管风险。

掌舵:家族团队与职业经理人的矛盾

除了慢周转的开发模式,高管的频繁变动也被认为是合生创展增长乏力的主要原因。

上市20年间,合生创展先后有谢世东、武捷思、陈长缨和薛虎四任行政总裁出走。他们之中,只有薛虎是合生老将,但薛虎也仅仅在总裁职位上任职两年,便结束了其在合生创展18年的职业生涯。此后,合生创展这艘“地产航母”在长达六年的时间内,陷入了无人掌舵的尴尬境地。


薛虎/图片来自网络

人事变动的背后,或许是家族企业接班人和职业经理人之间的“分权”之争。
薛虎离职后,朱孟依将女儿朱桔榕推向台前。2013年,24岁的朱桔榕获任集团副主席之职,彼时她刚刚从中国人民大学金融学专业毕业。资料显示,朱桔榕2009年起便在合生创展集团担任总裁助理,分管公司财务、行政管理等相关工作。

朱桔榕履历/图片来自企业年报

不过,初出校园的朱桔榕没能帮父亲拯救合生创展于水火。2014年,合生创展销售额腰斩至53.52亿元,同比下降52.5%,跌落近十年中的业绩谷底。

2018年9月3日,合生创展发布公告称,席荣贵获委任为该公司执行董事及行政总裁。但外界猜测,这位出身银行背景却无任何地产经验的第五任行政总裁,或许依然无法摆脱朱孟依家族集权化的管理模式。

严跃进向奇点君表示,家族管理必定会影响到职业经理人对企业发展的规划和判断,适当放权将有助于提高职业经理人管理的灵活性。

转型:入局商业地产下半场

在经历了多方面因素导致的业绩萎靡之后,合生创展迫使自己进入多元化转型阶段。

鲜少有人知道,合生创展董事长朱孟依就起家于“早期的商业地产”。上世纪80年代,20岁出头的朱孟依通过承接镇上商业街的开发,再将其租给摊贩经营,赚到了人生的第一桶金。

但合生创展的商业之路,却没有这么早起步。

2008年,上市十年的合生创展才正式踏足商业地产,以写字楼为切入口,开发了上海合生财富广场、北京合生国际大厦、杭州合生国贸中心等一系列项目,希望依靠商业项目转型。而真正将商业集团独立出来,是在2015年,合生商业集团正式成立,对合生创展、珠江投资、珠江人寿三家公司的自持物业进行运营管理。

商业板块的独立与多元化转型的确取得一些成果。

年报数据显示,截至2018年,合生创展拥有70多个商业地产项目,管理10余个大型城市综合体,运营面积超过360万平米。2018年合生物业投资租金收入增加了8.75亿元,同比增长69%,商业收入占比为39%。

2019上半年报披露,合生创展商业板块当期实现收入约人民币13.15亿元,实现息税折摊前利润约人民币8.17亿元,收入同比增加29%,一定程度上弥补了销售收入的下降。

不过,此时国内的商业地产已然跨入“新赛道”,合生创展却没能拿到“领跑”机会。限制合生创展商业板块加速的,依然是老生常谈的慢开发问题。

2017年合生商业董事长鲍文格曾在接受采访时提到,预计未来三年将开业运营30个商业项目,其中将包括12~15个城市综合体或购物中心项目。如今2020年将近,筹备中的明星产品线合生汇在广州增城、上海静安、北京通州等项目却无一落地。

而合生创展在广州塔下投资的TIT科贸园区合生国际广场项目,更是长达七年未动工。

图片来自企业2018年报

2012年9月,广州市重大项目开工(奠基、竣工)仪式海珠分会场曾在琶洲会展总部举行。当时共有6大项目参与奠基,而其中就包括了TIT合生国际广场项目。根据当时宣传,TIT合生国际广场体量将相当于两个太古汇,号称将建成“广州市中心最大商业综合体”。

但直到今年,TIT科贸园区依然未动工,预计完工时间也被延长至2022年之后。

珠江系:商业集团并非合生创展专属

除了慢开发,合生商业集团在项目的持有与管理上也时常令人混淆。

奇点君在查阅合生创展企业年报时发现,上海五角场合生汇项目并未出现在投资物业一览表中,甚至年报全文无一字提到上海五角场合生汇。

奇点君就此问题联系了合生商业集团,工作人员向奇点君解释道,上海五角场合生汇为珠江投资旗下项目,与合生创展并无关联,因此没有出现在企业年报中。但值得注意的是,上海合生汇五角场目前依然展示在合生创展的官网上,却并未出现在珠江投资官网。

合生创展官方网站

珠江投资官方网站

此外,工作人员还向奇点君介绍称,合生商业分管合生创展、珠江投资与珠江人寿三家公司的商业项目。

据了解,珠江投资与珠江人寿也为朱孟依家族企业,目前由朱孟依次子朱伟航掌舵。2017年,珠江人寿还以“股权收购”的方式受让南昌西湖万达广场、益阳万达广场、大同万达广场、成都崇州万达广场、平顶山万达广场共5家项目公司100%股权,并以股东借款的形式提供项目后续开发建设资金支持。

也就是说,合生商业目前仍是为朱孟依家族打造的珠江系“商业帝国”服务,并不只为合生创展这一家上市公司保驾护航。对于合生创展来说,三家共用同一商业平台,不知是代表着商业上的更多可能,还是各种资源的逐渐分散。

而这,也将让合生创展——这艘昔日的“地产航母”,在重新加速的航线上面临更多不确定性。


奇点商业资本论原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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