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万达商业:独孤求败|民资商业样本观察② ——凤凰网房产北京
编者按:商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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万达商业:独孤求败|民资商业样本观察②

凤凰网奇点商业 2019-10-18 18:41

编者按:

商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。

对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力。

为此,凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理,推出“民资商业样本观察”,从不同角度和维度,剖析民资商业样本的秘密。


往期报道:

合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察①


在商业地产开发方面,万达在自己的领域可谓是独步武林,有人效仿但无人超越。

步入21世纪,万达通过“企业品牌+城市影响”的捆绑模式,凭借着前瞻性的商业模式和强大的执行力,在20年里完成了近300个万达广场的开业神话,也奠定其在中国商业地产界的地位。

对于商业地产企业而言,万达创造的“订单模式”成为了后续进行商业开发的房企们研究、学习和模仿的样板;对于开发地政府而言,万达广场综合体能够带动了区域周边的发展,拉动整个城市经济发展;对于商业地产界而言,在管理上做到系统化、强管控的万达员工们,成为了业界的黄埔军校,为其他跟进者输送了大量的优秀管理人才。

万达商管的发展像一条巨鳄甩动尾巴,深深搅动了已不平静的商业地产沼泽。很多人都说万达广场在商业地产行业没有对手,势必横扫千军。的确,就目前商业地产行业生态而言,想在项目数量和执行力方面和万达开展直接竞争是比较困难的。

一个以万达商管集团为核心,加上文化集团、地产集团和投资集团的产业集群似乎已经板上钉钉。那么,在商业地产界无出其右的万达商管真的会顺风顺水、独孤求败吗?

孤独的王健林

大佬爱打赌,大众看热闹。

可已经没人再去讨论7年前马云和王健林“线上线下之争”的1亿赌局。如今,55岁的马云在阿里巴巴20周年和《真心英雄》歌声中卸任,而65岁的王健林却依然奔赴在与地方政府领导见面、拿地、投资的路上。

心理状态只有40岁的王健林显然还没考虑退休,他说过,“当万达总资产达到1万亿元左右,收入达到6000亿元,海外收入占比达到20%,到那一天我就可能退休了。”

据官方披露数据,2018年万达集团总资产6257.3亿元,同比下降11.5%;2018年收入为2142.8亿元,完成年计划的101.6%,同比下降5.7%。

按照这个进度,王健林还得上台高歌一曲《向天再借五百年》,吼出“我真的还想再活五百年”。

“事实上,任何一家百年企业成功的最大原因就是接班人培养,没有一个人可以永远保持精力旺盛、一心为公,更没有一个人可以保证永远不犯错。”业内人士认为,去创始人化是万达后续发展必须要考虑的问题。

王健林曾表示,对于万达接班人不会刻意培养,儿子曾表态不愿接班,可能会考虑交给职业经理人。对于庞大的万达集团来说,独断专行的王健林就像一艘大船的掌舵手,精密流程化的执行力让万达像个缓慢运行的大机器,却也能在危急时刻及时大象转身。

那么,在王健林“退位”后,谁能带领13万如军队一般的员工打胜仗?

万达集团的官网上,孤零零地设立了“王健林专区”一栏,上面详细地记录了王健林的个人履历、所获荣誉、出席各类场所的图片。

在万达的高管中,丁本锡执掌万达集团的十几年,将达退休年龄;齐界、张霖均于2000年加入万达集团,现分任万达商业地产常务副总裁和万达文化总裁;全面负责宝贝王版块的曲德君跟了王健林17年后加盟新城控股;负责万达商业的王志彬也跟了王健林整整12年。

此外,新一轮的更替也在继续,腾讯、苏宁高管成为新董事。

启信宝信息显示,原万达商管董事会成员尹海、吕正韬、胡祖六、李桂年、齐大庆退出,并迎来苏宁易购集团股份有限公司副总裁、开发管理总部执行总裁蒋勇、腾讯投资管理合伙人及腾讯投资并购部总经理李朝晖两名新董事以及薛云奎、刘纪鹏、陈汉文等三名新独立董事。

职业经理人终究“形似神不似”,如王石之于万科、宋卫平之于绿城、马云之于阿里巴巴,这些成败系于一人的民资企业内力雄厚、地位超群,但往往风险也较大。如何去个人化、走向制度公司,也成为了万达集团继续腾飞的重要课题。

庞大的万达帝国

如果说,万达暂时不能通过解决接班人的问题来解决企业问题,那随着万达广场规模的扩大产生的新问题却亟待解决。
8月30日,大连万达商业管理集团股份有限公司(以下简称“万达商管”)发布了2019年上半年的运营数据。

根据披露,万达商管营业收入为330.48亿元,同比下降36.19%,归属于母公司所有者的净利润为94.85亿元,同比下降34.94%。对于营收及利润下滑的原因,万达商管表示,主要是由于销售物业收入下降所致。

通过进一步梳理发现,今年上半年万达商管物业销售约134.44亿元,同比下降61.81%。在销售板块收入下滑的同时,报告期内万达商管的商业板块表现依然稳健,其中,投资物业租赁收入同比增长20.09%至171.82亿元,毛利为133.01亿元,同比增长14%;酒店运营业务收入7.3亿元,同比增长30.17%,毛利润约3.29亿元,同比增长66%。

而在项目数量上,万达广场也在商业地产行业无出其右。

在2019万达商业年会上,万达方面指出,截止到今年年底已经开业的万达广场将达323座,遍布全国的一到四线城市,有的甚至已经开进了县城;到明年年底开业的广场将达到370座左右,也就是说2020年将开出大约47个万达广场。

业内人士告诉奇点君,万达商管要保证每年的目标实现,每年还得要10~15个重资产项目做压舱石,同时需要靠谱的团队做指导建设。

也有市场分析人士称,万达广场作为中端城市综合体品牌,目前已经覆盖了全国大多数三线城市,继续向四线城市下沉的空间有限。加上近年来三四线楼市降温,以及商业地产供应饱和,未来万达广场的扩张可能会面临瓶颈。

除了轻资产的难题外,万达广场的难度也随着规模不断变大。一个体量十万方的万达广场,不仅要操心前期拿地、定位建设、项目招商、运营管理、资本运作等无数琐事,还要琢磨如何提升租金收入、坪效、租户调改等一系列指标,管理成本极高。
通过信息化管理手段,万达变成了一部“巨型自动化机器”,像生产线一样生产出庞大的综合体。

“在万达做事,首先是讲时间,第二个是要讲成本,然后才是创意。而且,商业物业管理人才严重缺失,有些广场物业管理根本不能匹配万达广场,广场杂乱无章,无人管理、卫生差。”一位接近万达的人士告诉奇点君。

“重拾旧业”的文旅地产

与商管业务齐头并进的,是重点发力的文旅产业。

奇点君统计,2019年以来,光是这8个月,万达在各方面的投资总额将近4000亿,在甘肃、陕西、沈阳、四川、广东等地落地的地产、商业、文化等综合投资,万达商管将承担重任,同时这个平台也依旧在持续获取万达广场项目。

但值得注意的是,投资项目的完成度和资金情况却未同步公开。

今年在全国各地将再投资N座万达广场,投资资金方面是否有压力?现金流从何而来?这些投资是采用现金投资还是权益、品牌、管理等其他方式?在这些投资与合作项目中政府方面是否会提供相关补贴?

针对外界普遍关切的问题,奇点君曾发送采访提纲至万达集团品牌部,但并未收到对方回复。

此前,万达广场是通过合作开发或受托运营管理等途径,来经营万达广场。从目前公开信息看,万达是想走重资产之路,即拿地—开发—运营,通过住宅和商铺的销售,获得现金流平衡,最终目的是谋取持有型物业,并获得稳定的运营收入和长期增值收入。

不过,文旅项目的投资规模大(单个项目多超300亿)、回报周期多在5—8年,通过前期通过出售住宅、商铺等回笼资金,以此反哺文旅项目运营,很难达到资金平衡。

如此一来,重资产模式下,对万达的融资能力、偿债能力提出了新的要求。

在万达商管披露的2019年半年报中显示,从2018年5月至2019年6月30日,万达商管向万达地产集团转让了25家地产类公司,总计金额约98.31亿元。其中,在2019年上半年转让了11家公司,股权处置价款32.33亿元,收到项目股权的现金净额为16.55亿元。

近年来,万达整体的有息负债呈下降趋势,但是整体规模仍相对较大。以万达商管为例,截至2019年6月30日,公司有息负债规模为1922.67亿元,其中短期借款10.65亿元、一年内到期的非流动负债(有息部分)350.98亿元、长期借款906.28亿元、应付债券654.77亿元。

相比2018年末,万达商管一年内到期的非流动负债仍然呈现大幅增长,涨幅为67.22%,长期借款则变化不大,小幅上升3.74%。

曾经在资本链上吃过亏的万达,这两年的王健林选择了回避,或许“沉默就是最好的结局”,但高悬的负债仍是一把利剑。
目前来看,负债高悬且没有形成第二增长曲线的万达,或许面临从孤独求败到孤独之败的转变。



奇点商业地产原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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