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金科股份:福祸难料|民资商业样本观察④ ——凤凰网房产北京
编者按:商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力 -来自凤凰新闻客户端
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北京
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金科股份:福祸难料|民资商业样本观察④

凤凰网奇点商业 2019-11-06 18:37

编者按:

商业地产属于重资产模式,早期资金投入大,回报周期长。

对于央企来说,有着强大的护城河与金融通道;然而,对于民资企业,玩转商业地产则意味着需要长周期的均衡能力,以及持续的创新能力。

为此,凤凰网奇点商业对民资商业的经验共性进行了进一步梳理,推出“民资商业样本观察”,从不同角度和维度,剖析民资商业样本的秘密。


往期报道:

合生创展:“航母”失速|民资商业样本观察①

万达商业:独孤求败|民资商业样本观察②

SOHO中国:潘石屹不玩了|民资商业样本观察③


2016年9月,金科集团老板黄红云最后悔的事情,可能就是两年前大肆收割“韭菜”的那段日子。

2014年底至2015年上半年,随着限售期解禁,黄红云家族集中减持总股本9.35%,合计套现达40亿元,赚了个盆满钵满。当然,金科股价在高送转套路及随后股灾的双重打击下,从11元左右快速跌至4元附近。

风险和收益总是相伴的。如此大规模的割“韭菜”必然隐藏着巨大的危险,不过这对当时割“韭菜”上头的黄老板来言,“韭菜”割完一茬又一茬,在牛市的时候画画大饼,吹吹自己兴许就又能割一波,危险什么的不存在的。

可惜,这位黄老板不知道的是,在股市里从来就没有绝对的“韭菜”,“韭菜”都是相对的。

绕不开的徐翔和半路杀出的融创

和很多房地产老板一样,黄红云早年间也是包工头出身,并在风云幻变的90年代之际,和几个合伙人一起进军重庆房地产市场,创办了金科集团。

借助着改革的红利和市场东风,黄红云踏上了房地产事业的高速列车。在21世纪的前十年间,金科通过学习复制当时主流房企的开发模式和项目,迅速成为了重庆当地的房地产领军企业。就在在这样一帆风顺的情况下,2009年,黄红云看准时机,成功让金科借壳ST东源上市。

伴随着限售期的解禁,股市整体的上扬,黄红云自然而然也就产生了割韭菜的想法。如同上文所说,在2014年底至2015年上半年间,黄红云家族集中减持总股本9.35%,合计套现达40亿元。

如此大规模的套现动作也让黄红云和两个重要人物扯上了关系,一个就是和黄红云套现有千丝万缕联系的徐翔,一个就是未来入局金科的孙宏斌。 

根据资料显示,2015年5月6日、7日,黄红云减持1.55亿股,套现11.45亿。5月7日,陶虹遐减持0.52亿股,套现3.74亿。5月12日,陶虹遐减持1.8亿股,套现12.83亿。短短一周内,黄红云夫妇便套现超过28亿。

巧合的是,这距离6月15日沪指开始崩溃仅仅距离一个月左右的时间。 2015年11月,徐翔在杭州湾跨海大桥被公安扣留,消息瞬间传遍全国。2016年4月,新华社发布消息,徐翔等人涉嫌操纵证券市场、内幕交易犯罪,于近日被依法批准逮捕。2016年12月,徐翔案在山东青岛开庭审理,总计有13家上市公司涉及徐翔案。

在这些案件中,徐翔等控制的泽熙投资、极限资产、灵岩投资与上市公司高管合谋,在二级市场上拉高上市公司股价,帮助公司高管或大股东高位减持套现获利。当然,这13家上市公司高管就包括黄红云。

实际上,这时候的黄红云早已经不再是金科的董事长。当时的黄红云担心的已经不是公司控制权的问题,而是能不能躲过这一劫·。徐翔被抓后,敏锐察觉到势头不对的黄红云在8月11日就无理由地辞去了董事长职务。不知是否吉人自有天相,徐翔一审被五年六个月,并处罚金110亿;而黄红云只是后来被吊销了全国政协委员。

“祸兮福之所倚,福兮祸之所伏”,大刀割韭菜的黄红云逃过了一劫,可他辛苦创办的金科却没能像他一样独善其身。毕竟,黄老板并不知道韭菜总是相对的。受大规模减持和徐翔案的影响,股权极不稳定的金科反而要变成孙宏斌手中的韭菜。

2016年9月22日,融创通过全资子公司以40亿元认购金科增发的9.07亿股,占金科股份扩大后总份额的16.96%,突然跃居第二大股东。随后,融创连续在二级市场举牌金科。 

2018年10月25日晚间,金科地产集团股份有限公司发表公告称,截止2018年10月25日收盘,融创中国合计持有公司1,477,939,996 股,占公司总股本的 27.6783%。公司实际控制人黄红云的持股数量被融创超过。 

黄红云要出局了?大半辈子心血倾注到金科的他自然不可能将金科拱手相让,于是,刚从徐翔案逃出一劫的他又重新马不停蹄地杀入股权争夺战的战争当中。与之相对应的,案板上的金科也几乎重新被黄红云塑造成了另一幅样子。

控制权动荡,频频对外担保资助

虽然在2018年10月25日时,融创持股数一度超越了黄红云持股数,但孙宏斌并未如愿以偿入主金科,相反,二者对金科的控制权争夺陷入到了白热化阶段。

2018年10月26日,金科股份董事长蒋思海表示:“首先,目前黄红云仍是金科股份的实际控制人;第二,蒋思海在与黄红云沟通时,黄红云明确表示将全力维护金科股份的控制权,同时他将切实采取有效措施,全力保障当前金科股份稳定向上的经营局面。”

10月28日,黄红云与女儿黄斯诗签署了《一致行动协议》。黄红云及其一致行动人合计持有的金科股份上升至16.02亿股,占公司总股本约29.99%。果不其然,作为金科的老板,黄红云还是以微弱的优势超越了融创。

随后,11月18日,金科股份发布公告称,董事会第二十五次会议审议通过了《关于回购注销不符合解锁条件的激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》,董事会同意将已不符合解锁条件的激励对象12人已获授的限制性股票全部予以回购注销。

在本次股票回购注销后,黄红云及其一致行动人所持有的股份,占金科股份总股本约30.02%,在稳固上市公司控制权的同时,也完美避开要约收购的红线。 

但财大气粗的融创并不甘心,今年一季度,融创通过二级市场增持了509.6万股金科股份,截至今年年中,融创的持股比例达到29.35%,黄红云方面持股29.98%,双方差距再次缩小。 

6月初,黄红云方发布了员工持股计划草案,根据草案内容,公司全部有效的员工持股计划所持有的股票总数累计不得超过公司股本总额的10%,资金来源为员工合法薪酬、自筹资金、通过融资方式筹集的资金以及公司计提的专项基金等。这也意味着,占据高管数量优势的黄红云方将通过持股计划显著和融创拉开差距。 

双方你方唱罢我登场的三年大戏可谓吸人眼球,这也就造成了当下金科董事会里代表融创的张强和姚宁频频反对和弃权的“奇观”。但黄老板并没有就此止步于股权方面的较量,凭借着董事会的优势,在他的操控下,金科的资产开始不断膨胀和外流,进一步打压融创的野心。 根据11月份金科发布的公告显示,截止9月末,金科对外担保额已经达到了876.46亿元,占本公司最近一期经审计净资产的378.10%,占总资产的37.99%。但实际上,这些被担保的企业负债状况大部分高企不下,很多公司位于三四线城市,且不少为新注册的项目公司,或者尚处于亏损状态。

同样值得一提的是,自2017年7月至2018年末,金科股份共发布对外财务资助报告近20份,涉及其参股公司、子公司、项目公司股东等多达70多家,涉及金额三百亿元左右。

相关专家表示,为子公司融资进行担保在行业内较为常见,但如果子公司的负债和盈利情况并不乐观,且随着棚改政策调整和三四线城市楼市降温,“去化”压力或将集中呈现,可能会加大母公司的债务风险。对于此类无息的资助,会让中小股东会更加关注,如果过多的低利息的融资,那么在资金收益方面若是做不到位,部分中小股东可能也会有怨言。

逆势狂奔,债务压力日益增大

为了断绝融创主局金科的念想,近三年来,黄红云可谓无所不用其极,甚至在房企普遍去杠杆,降速度的背景下,让金科逆潮而上,走上了一条激进的扩张之路。从这个意义上,孙宏斌的搅局反而成就今天房产市场这匹突然杀出的黑马,或许几年后,黄红云还可能会感谢孙宏斌一番。

财报显示,2014年至2018年,金科的资产总额分别为820.7亿,955.5亿,1092亿,1574亿和2307亿,明显可以看出金科16年开始就如同换了发展模式一般:仅18年的资产规模就是16年的两倍,而17年相对于去年的资产增长额达到了482亿元,远高于16年的136.5。   

      
与资产规模一起飞速扩张的,是其膨胀的土地储备。 

在2015年以前,金科在区域布局上一直坚持“622”战略,既中西部占比60%、长三角地区占20%、环渤海地区占20%,全国化布局并未打开局面。但2017年、2018年,金科提出“三圈一带”、“八大城市群”的区域发展战略,持续增加对核心城市的布局、深化省域深耕,开始全国性的扩张布局之路。

根据年报显示,2015-2018年间,金科的土地项目投资分别为100亿,208亿,460亿和700亿;城市分布也从15年的“核心十城”变成18年的核心25城,仅仅四年间,就完成了由区域房企到全国性房企的华丽转身。 除了自家买土地,建楼盘外,金科更是开启了买家模式,直接收购一些现成项目。

在今年新城事件爆出来后,金科成了第一口吃螃蟹的企业。7月末,新城控股以及金科股份发布的公告显示,新城控股出让15个项目公司的股权,交易价格合计约69亿元,而金科地产在交易中共收购8个新城控股项目的股权。

值得一提的是,就在同月月初,金科股份发布公告,拟受让中科建设及重庆凯润分别持有的重庆星坤地产51%和49%的股权,但因为涉及关联交易和近11倍的溢价,受到深交所的问询。

在大规模的扩张,全国性的布局下,金科销售额增长也缔造了业内奇迹。此前金科董事长蒋思海表示:“过于稳健就是保守,就要被市场淘汰,小而美是不行的,必须大而强。为此,我们提出了跨越式发展的目标,金科2019年的目标是销售规模过1500亿元,2020年超过2000亿。”值得一提的是,在2016年,金科的销售规模只有319亿元,在2018年却跨越式迈进了千亿门槛,几乎翻了三倍。

在当下整体房地产市场不景气的情况下,这样扩张的速度堪称百米冲刺,如今的金科和几年前安居于重庆的金科可谓天壤之别。当然,用不到五年时间从区域龙头到跃居国内一线房企,金科也付出了快速膨胀的代价。 

财报显示,2018年,金科实现营业收入412.33亿元,同比增加18.63%,实现归属于母公司净利润38.85亿元,同比增加93.85%,同期金科的房地产业务毛利率较上期增长8.05%。

在金科飞奔的大背景下,这份业绩过于斐然的财报遭到了深交所的质疑。5月20日,深交所对金科股份下发年报问询函,从净利润增幅远超营收原因、是否存短期偿债风险、监事会主席持股来源等关键性指标作出问询。

除了财报过于亮眼受到质疑外,金科明重要的财务指标也出现了明显变化。

其负债由16年867.2亿扩张到18年1929亿,翻了2倍;融资成本从2015年金科银行贷款的融资成本最高为7%,到了2018年其银行贷款成本上升了2.2个百分点,融资成本高于同业水平;流动比率也从2016年开始逐渐下降,分别为207.37%,171.05%和155.02%,速动比率分别为57.95%,43.85%和38.15%,债务压力日益增大,让金科的未来道路越来越充满了压迫性。


奇点商业地产原创

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责任编辑:李昕宇(P0265)

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